乐居楼盘测评系列 测评师:丁蓓
乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前,让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖本城市全部新房,敬请期待。接下来,请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声。【评测师点评楼盘】
中牟绿博核心,实景准现房,低密纯粹洋房社区,品质较好。
【项目亮点】
1、绿都九州雅叙规划有地铁8号线、19号线以及郑汴轻轨,8号线已经动工,郑汴轻轨已投入运营。
2、绿都九州雅叙一组团2022年11月30日交房,准现房在售,减少等房的成本。
3、小区容积率约2.0,建筑类型包含叠墅和小高层,周边生态资源丰富,低密宜居。
【价格分析】
绿都九州雅叙高层在售价格约6500-7500元/平,建面约98-118平米;叠墅在售房源,价格约11000-22000元/平,毛坯交付。周边在售新房路劲国际城毛坯交付约8600-11000元/m²、碧桂园中央公园带装修交付约12500-20000元/m²、星联花溪府毛坯交付约7500-8000元/m²、永威上和郡毛坯交付约15000-32000元/m²。周边二手房万科兰乔圣菲均价约26000元/m²、康桥香溪郡均价约14000元/m²、融创观澜壹号均价约10000元/m²、亚新美好香颂均价约13000元/m²相较而言绿都九州雅叙价格优势明显,无论是占地规模、容积率还是产品定位,整体环境十分优良,在价格与居住环境方面还是有一定优势的。绿都九州雅叙是绿都品牌佳作,获得多项权威大奖,项目独特的叠墅景观设计以及下沉式会所,建筑密度约20%,是片区内少有的,产品质量有保障。从区域发展来看,绿博片区作为郑开同城化的先头区,坐享双区发展的红利,随着交通、教育、商业等配套的逐步兑现,绿博片区将很好地承接郑东新区发展,区域价值日渐凸显,片区发展也将迎来新局面。
整体价格较同区竞品偏低,且产品纯粹,规模较大,性价比较高。
【楼盘规划】
绿都九州雅叙占地约103亩,建筑面积约18万平,容积率2.0,绿化率约35%,整体规划25栋住宅楼,总户数1142户,目前在售小高层建面约98-118㎡;另外建面约129-162㎡叠墅在售;毛坯交付,小区物业为绿都物业。
小区内部设计一环两轴生态园林、十园十巷植物主题景观,娱乐设施方面还有儿童成长乐园、成人运动乐园、康养空间,多功能草坪,微汗跑道等,满足全龄住户需求。同时小区还自带定制奢华下沉会所,健身房、瑜伽室、射箭馆,气质瑜伽、完美塑形、射箭运动、配备专属淋浴间、花园中庭景观,日常休闲十分方便。
【楼盘基础信息】
1、小区规划纯洋房社区,叠墅与小高层相结合。
2、容积率约2.0,低密高绿化,居住氛围纯粹。
3、占地约103亩,产品规模较大。
【户型分析】
B户型-三居室-建面约98㎡
98m² 三室两厅一卫整体方正,三开间朝南,采光充足,连廊设计,餐客厨一体化设计,动静分区合理,休息会客互不干扰。客厅开间约3.5米,连接南向约1.6米宽景观阳台,空间延展性更好。
双卧室朝南,带飘窗,房屋采光性好,主卧开间约3米,次卧开间约2.8米,北向还有一个书房,带衣帽间,可以改造成为次卧。
整体户型方正,南北通透,房屋面积使用率高,U型厨房设计,空间更加宽敞,操作便利。
A户型-三居室-建面约118㎡
118m²三室两厅两卫户型,双开间朝南,餐客一体,客厅开间约3.8米,连通1.5米宽南向阳台,客厅阳台与主卧阳台相连,总长约7.5米,房屋采光性好,宽敞明亮。
主卧套房设计,配备独立的卫生间和衣帽间,推门即是景观阳台,私密性、舒适度更好。两次卧朝北,连接北向卫生间,使用更加方便。
户型整体狭长,面积近120平仅做了双开间朝南设计,房屋通透性较差,北向两次卧采光受影响,并且整体动静分区不合理,生活休息区交叉,影响居住舒适度。
【交通出行】
轨道交通:绿都九州雅叙周边规划有地铁8号和19号线,还有郑汴轻轨经过,地铁8号线一期工程始发站绿博园站目前已经动工、地铁19号线还在规划中,郑汴轻轨绿博园站已开通运营,13分钟可到达郑州东站。8号线丘堂站距离项目约800m,8号线连通中牟、郑东新区、金水区和中原区,可在圃田西站换乘3号线,郑州东站换乘1号线、5号线,东风路换乘2号线,小营站换乘6号线,可到达高铁商务圈、花园路商圈、国贸商圈等主城多区域。
公共交通:绿都九州雅叙周围1公里内中牟13路、中牟6路、中牟201路、中牟208路、中牟15路等。距离项目约500米可乘坐中牟13路到河南中医药大学第一附属医院新院区、杉杉奥特莱斯、华谊兄弟电影小镇等;距离项目约500米可乘坐中牟6路到郑州方特欢乐世界、绿博园火车站、中牟县中医院、中牟汽车站等;距离项目约600米可乘坐中牟201路可到中牟汽车站、中牟县第二高级中学、海宁皮革城、绿博园站等,距离项目约800米可乘坐中牟15路到园博园轻轨站、只有河南戏剧幻城、郑州方特欢乐世界等。
自驾:绿都九州雅叙紧临九州路以北,广惠街以西。项目往北约700米是郑汴物流通道、约2.7公里是郑开大道,往南约4公里是商都大道,往西约4.7公里是万三公路,往东约5公里是雁鸣大道,均为城市主干道,四通八达,出行十分快捷,半小时内可接入郑东主城交通网络。
交通点评:目前来看地铁优势尚不突出,轻轨出行效率尚可,公交、自驾出行较为方便。
【周边配套】
教育配套:绿都九州雅叙附近1公里内有多所学校,项目一路之隔是衡水中学,往南约500米是永威实验学校、中牟县紫寰路小学距离项目约700米,项目往西约2.4公里是郑州枫杨外国语学校东校区,项目西侧紫寰路与九州路交汇处,紫寰路两侧有规划有中小学教育用地,往西临近绿博园附近是河南省实验小学。目前项目已经签约了龙翔路小学,教育配套完善。
医疗配套:绿都九州雅叙附近有2所三甲医院,华中阜外心血管病医院距项目约11公里,河南中医药大学第一附属医院东院区距项目约4.6公里,医疗资源优质。此外,中牟县人民医院距离项目约4.9公里,河南中旭医院距离项目约3公里,就医也十分方便。
商业配套:绿都九州雅叙周边文娱项目丰富,项目以西约4公里是郑州方特欢乐世界、项目以北3.2公里是华谊兄弟电影小镇、以北约5.5公里是只有河南戏剧幻城,海宁皮革城在项目西北方约3.6公里,项目东北方5.7公里是杉杉奥特莱斯,除此之外项目周边还规划有建业J18百万方商业综合体、新田360广场等商业,落地后区域购物娱乐将会十分便利。
公园配套:绿都九州雅叙地处绿博核心片区,项目距离占地约4万亩的郑汴中央公园仅2.5公里,绿博园也在项目西侧约3.7公里,项目以南延伸的是千年贾鲁河,生态环境优越。除此之外,小区内部还规划有一环两轴生态园林、十园十巷植物主题景观,独特的叠墅设计,在家即可享受奢华景观。
配套点评:周边商业配套目前较弱,大多在规划中,其他配套较为完善,整体居住氛围一般。
大郑东绿博核心,真地铁盘,低密小高层,低首付上车,适合主城外溢刚需及地缘改善群体。
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