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乐居楼盘测评系列 测评师：陈梦歌

买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。

【评测师点评楼盘】

万科民安理想星光位于惠济区北三环南阳路交会处西约300米，主打76-99㎡户型，带装修交付。

【项目亮点】

1、产品全部以100㎡以下的小户型为主，降低了三环内门槛，适合刚需党和青年置业群体。 

2、距离已开通的地铁3号线兴隆铺站步行约800米，且⽆缝对接1/2/3/5号线，可到达郑州多个商圈。

3、万科强大的精装修集采及施工能力在业内有口皆碑，还将加入智能化和健康安全体系，又有万科品牌实力保障。

4、三环内配套成熟，周边多所幼⼉园、中⼩学等，3公⾥范围内有郑⼤⼀附院、郑州市第九⼈⺠医院等。

【价格分析】

万科民安理想星光在售均价约15000元/㎡，带装修交付。 周边在售新房项目多是一些刚需老盘和尾盘，如谦祥世茂兴隆城、裕华晴园、和昌珑悦、台隆合园，毛坯均价约16000元/㎡，装修均价约18000元/㎡。二手房在售较多，如比较有名的普罗旺世，郑州清华园、建业壹号城邦等，均价18500元/㎡起。万科民安理想星光位于主城三环内，惠济核心区紧邻金水北，周边汇集了惠济主城区和金水北丰富的优势资源，具有较强的区位价值。项目户型面积小，体量小，价格合适，结合目前周边二手房房价，和万科强大品牌的光环支撑，后期升值潜力可期。

项目地块虽小，但有万科品牌的保障和装修溢价，以及三环内的优势配套，价格合适，门槛相对较低，刚需可以重点关注。

【楼盘规划】

万科民安理想星光是王砦城改少有的三环内地块，地块较小，呈长条三角形状，整体素质不太高。项⽬总占地约23亩，总建筑⾯积约8.9万㎡，容积率3.99，绿地率约30%，规划有2栋33层高层+1栋20层小高层+1栋8层洋房，产品规划为2梯4、2梯5，2梯3 ,1梯2户布局。

项目户型面积段76-99㎡，且多为两房设计，全产品系均为装修交付，户型面积小，项目整体定位更偏刚需，主要针对主城首次置业青年客群，所以在建筑设计方面采取了代简约⻛格，更契合年轻群体潮酷、时尚的品位追求，在景观和社区规划方面，打造有星空迷航主题游乐区、架空层拓展社区空间，满⾜⻘年⼈的互动娱乐需求。

因为地块靠近高架和铁路，所以万科在规避噪音影响方面也做了不少的规划，如隔音的系统窗，社区实体围墙等，同时在⼩区外围规划25⽶宽的铁东路+绿化以及防护绿地，北侧有万科代建的5000平⽶左右的市政纯净休闲运动公园，以隔绝北三环高架的噪音和粉尘影响。

【楼盘基础信息】

1、项⽬总占地约23亩，地块较小。

2、容积率3.99。

3、规划有2栋33层高层+1栋20层小高层+1栋8层洋房。

【户型分析】

B户型-三居室-建面约99㎡

99㎡三房同样要是双⾯宽，⼤进深户型。

南北通透、动静分离。厨房、餐厅分⽽不离、动线流畅，布局开阔，整体空间布局利⽤合理，其中 U型厨房，操作台面大，功能齐全。

餐客一体，增强空间感，客厅开间约3.7米；南向景观大阳台，连通客厅和主卧，加大采光面和观景视野，居住舒适度更好，阳台整体长约6.5米，赠送一半面积，性价比高。

主卧朝南，北向次卧与主卧分离，家⼈间作息互不⼲扰。其中主卧约10.08㎡，两次卧⾯积约8.5㎡、约6.8㎡，可以满足儿童房和书房的设置需求。

A户型-二居室-建面约80㎡

76㎡两房市项目最小的面积户型，动静分离，⼊⼝⽞关设置收纳柜，合理利⽤空间；厨房留有专属冰箱位置，空间利⽤更合理；客厅开间约3.3米，连接南向阔景阳台，采光好；阳台宽约1.7米，整体约5.6㎡，赠送一半面积。

主卧朝南，主卧进深3.3m，2m宽的⼤床可以轻松放下，北向次卧与主卧分离，家⼈间作息互不⼲扰。⼲湿分离卫⽣间，保持⼲区⼲净整洁，减少细菌滋⽣。（户型具开间面积数据以项目交付为准）

整体来说该户型虽然面积小，但是依然能做到大面宽阳台，实属难得，而且布局合理，功能性强，满足青年对小户型的需求。

【交通出行】

轨道交通：万科民安理想星光东南侧是已开通的地铁3号线，距离3号线兴隆铺站步行约800米，离王砦站步行约1.1公里。项目乘3号线往北2站即可换乘4号线，直达北龙湖和CBD商务中心；海滩寺与⻣科医院站可换乘5号线，⼆七⼴场站可换乘1号线，东⼤街站站换乘2号线等，出行便利，轻松到达郑州东站、火车站和多个大型商圈。

公共交通：万科民安理想星光1公里范围内分布多个公交站点，公交线路多达10余条，其中北三环南阳路公交站距离项目地块仅200米，该站点有B3、B51、8路、18路、91路、130路等线路。 B3路是串联郑州主城多区，可直达郑东CBD，在中州大道黄河路站可换乘地铁5号线。8路公交从火车站到北三环文化路，途中可与3号线、5号线换乘，直达人民公园和火车站北港湾。

自驾：万科民安理想星光坐拥“三横三纵”交通⽹络，其中京⼴快速路、北三环、南阳路、国基路作为北区的城市交通主⼲道，畅达主城多区。北边紧挨着的北三环，从项目出发沿北三环可快速到达北⻰湖、⾼铁站。西边的京广快速路踞项目地块仅700米左右，项目所在的中原路以北高架路段双向5车道，全城无红绿灯，保证车辆不受干扰快速的通行。

交通点评：交通是没得说的，周边多条城市主干道，且地铁和公交等公共交通配套都不缺，唯一需要考虑的是周边高架及快速路带来的影响。

【周边配套】

教育配套：项⽬周边教育设施也很完善，⼩区周边有多所幼⼉园、⼩学、中学等，如江山路第一小学、兴隆铺路小学、郑州市第六⼗中学、郑州市第十二中学等。 其中市级重点⼩学河南省实验中学思达外国语⼩学，踞项目约1.1公里；市级直属中学郑州市第六⼗中学，距离项目约500米。学校由教育局每年划⽚确定，⼊学条件以划⽚学校具体要求为准，目前隔壁清华园划⽚为惠济区艺术⼩学，郑州市第六⼗中学。

医疗配套：医疗配套⽅⾯，项⽬3公⾥范围内，有2家⼤型医院，分别是郑⼤⼀附院惠济院区、郑州市第九⼈⺠医院。 郑⼤⼀附院惠济院区在江⼭路国基路，三级甲等，是以⼝腔、眼科和康复医学为重点，距离惠项⽬仅有1.3公里；郑州市第九⼈⺠医院是⼀所集医疗、保健、康复、教学、科研为⼀体的综合性国家⼆级甲等医院。 另外还有⾦⽔区总医院、河南省中医院(东⻛路⽥园路)等，不会离项目太近有影响，又能在3公里范围内，车程很近，后期也很方便。

商业配套：万科民安理想星光属于三环内主城区，商业配套较为完善，可以满⾜普通⽣活所需以及休闲娱乐购物等⾼端消费需求。 其中社区商业有普罗旺世商业⼴场、YOYO PARK购物公园、升⻰汇⾦商业中⼼、天旺⼴场、瀚海北金商业中心等，均在项目直线3公里范围内；居家商业有宜家家居，距离项目约1公里；⾼端商业有正弘城、花园路商圈等，在项目附近公交站乘坐B32路快速公交都可直达。宜家实景图

万科民安理想星光三环内，配套齐全且成熟，户型面积小，适合三环刚需党和青年客户群体。

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