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据克而瑞河南数据显示，11月有8个项目开盘，环比下降50%，开盘数量锐减，开盘套数1184，环比下降38%，下降幅度较大。整体去化率34%，销量不容乐观。

那么整体上郑州8大主城+8大环郑区域11月整体房价走势如何呢？

数据显示，11月郑州16个区域中，9个区域上涨7个区域下跌，一起来看看各个区域的详细情况。

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据克而瑞发布的最新月报数据显示，11月郑州主城商品住宅房价有所下降，整体成交均价15265元/㎡，环比下跌了1.71%，相较10月价格下跌了265元/㎡。

依据上图可以看出，11月成交均价跌幅不算很大，但在2021年1-11月中，10月、11月房价下跌尤为明显，持续下滑，11月更是创下今年房价最低值。

那么，11月郑州各区域的房价又如何呢？

注：以上是郑州11月16区域商品房成交均价，仅供参考。

通过以上房价地图可以看出，在11月郑州各区域的成交均价中，郑东新区成交均价23267元/㎡，依然领跑郑州房价，相较于10月份，房价上涨了1172元/㎡，环比上涨5.3%，上涨幅度虽然不大，但基数大，上涨金额确实不低。位居第二的依然是金水区17000元/㎡，不过整体来看，在所有区域中下跌幅度最大，下跌了2020元/㎡，环比下跌10.62%，远超郑东新区的上涨价格，在所有区域中属于波动最大的了。第三名是后来居上的惠济区，成交均价14157元/㎡，环比上涨了1.94%，相对第一、二名来说，涨幅波动不大，不过惠济区的排名逐步上升，已经跃居第三了。

本月共有9个区域上涨，涨幅较以往稍大，约在1%-8%之间，主城涨幅最大的在郑东新区，上涨了1172元/㎡，环比上涨5.3%，环郑区域涨幅最大的在中牟县，上涨了691元/㎡，环比上涨7.89%，房价有所回升。

下跌共有7个区域，跌幅较大的也主要集中在主城区，其中金水区跌幅最大，下跌了2020元/㎡，环比下跌10.62%，其次是经开区，下跌了1277元/㎡，环比下跌8.45%，管城区与二七区均有小幅度下跌，分别下跌了601元/㎡和557元/㎡，环比下跌分别是4.17%和4.62%。环郑区域跌幅最大的在巩义市，下跌了326元/㎡，环比下跌4.33%。

11月成交均价最低的仍然是上街区，成交均价约5942元/㎡，下跌了192元/㎡。上街区房价一路跌跌涨涨，不过整体房价变化不大，在环郑区域中也是在“低稳”中前行，这与其所处的地理位置有很大影响，主城向东向南发展的趋势与上街区所在的偏西偏北相背离，而且主城外扩的红利更多倾斜在荥阳，所以上街区房价的确很难涨起来。

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再来看看各区域的涨跌状况：

从以上统计表中的环比数据来看，11月各区域成交均价依然有涨有跌，整体上的涨跌波动较以往稍大，下跌区域占多数，9个区域上涨，7个区域下跌。

鉴于目前的市场形式，先来看下下跌区域：

16个房价下跌的区域中，降幅较明显的有5个：

金水区 ↓10.62%

经开区 ↓8.45%

二七区 ↓4.62%

巩义市 ↓4.33%

管城区 ↓4.17%

金水区房价位列下跌榜首，虽然下跌幅度最大，下跌超2000元/㎡，但仍然位居房价亚军位置，房价跳水可能是区域内杨金板块的成交均价大幅下降，拉低了整体的成交均价。

9个上涨的区域中，涨幅还是有很大的差距大：

中牟县 ↑7.89%

郑东新区 ↑5.3%

高新区 ↑2.96%

主城本月涨幅较为明显是郑东新区，上涨了5.3%。郑东新区的房价一直以来都是郑州房价的天花板，在楼市低迷时期，跟随全市房价有小幅的下跌，而11月整体房价上涨区域多于下跌趋势，所以郑东新区的上涨也算是房价回升的表现。据数据显示，主要是区域内的北龙湖板块涨幅较大，上涨了2237元/m²，环比上涨7.26%，对区域整体的房价回升有一定的影响。

惠济区虽然本月房价上涨幅度不大，上涨了1.94%，成交均价约14157元/m²，但由上月的排名第5跃居本月的第3名，这主要是管城区与经开区本月的房价下跌有很大的关系。

环郑区域本月中牟县涨幅较大，上涨了7.89%。中牟县上月房价下跌幅度与本月上涨幅度持平，房价基本回归原来标准，也是环郑区域房价的领头羊，这也与全市房价上涨大于下跌的趋势有一定的关系。

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根据以下各区域房价数据，11月的郑州各区域置业门槛分布依然可以分布5个梯队，大家选择置业区域可以参考：

1、3万+：北龙湖板块

2、1.7万—2.3万+：高铁板块、龙子湖北板块、中心区板块、三全国基板块、经开老城板块、国贸板块；

3、1.3万—1.5万+：碧沙岗板块、冉屯路板块、滨河国际新城板块、高新老城板块、龙子湖板块、杨金板块、白沙板块、航海路板块、南阳路板块、北大学城板块、郑新路板块、常西湖板块；

4、1万—1.2万+：运河新区板块、中原新区板块、惠济古荥板块、高新新城板块；

5、1万以下：国际物流板块、黄河板块；

整体来看，11月郑州房价主要集中在第三梯队均价1.3万-1.5万+，一共有12个，其次是第二梯队均价在1.7万-2.3万+，有6个，第四梯队均价在1万—1.2万+，有4个。

第三梯队均价在1.3万-1.5万+，主要集中的是品质刚需、刚改置业群体。一直以来稳居第三梯队的有碧沙岗板块、冉屯路板块、航海路板块和南阳路板块，位置在主城三环内，多为老城区，房价稳定且处于中等偏上水平，北大学城板块、郑新路板块、龙子湖板块、常西湖板块4个板块集中在三环至四环位置，随着郑州都市圈的扩大，外围板块受主城红利辐射，板块价值日渐凸显，房价也有一定的上涨。

本月第三梯队的2名新成员—滨河国际新城板块和杨金板块，原本是在第二梯队的，但这2个板块本月下降幅度均超过26%，在本身房价较高的基础上，2个板块的成交均价下跌分别为5513元/m²和4972元/m²，滨河新城板块主要受楼市整体低迷的行情以及年终收官冲刺的影响，板块内大部分楼盘都调整价格、推出特价房、购房补贴等促销活动，对外释放的优惠活动增多，导致区域内房价整体下跌；而杨金板块则是受项目开盘的影响，一直以来天伦城3期项目都备受关注，选在年终开盘，14500元/m²的起步价与其之前约19000元/m²的价格相差甚远，同时也与杨金板块整体房价水平低了很多，最终开盘成交套数85套，去化率39%，去化表现尚可，这也在一定程度上拉低了杨金板块整体的房价。

第二梯队均价在1.7万-2.3万+，主要是改善置业，龙子湖北板块一路领跑，大多以低密纯粹洋房为主的改善区域，高铁板块、国贸板块、中心区板块配套成熟，交通条件优越，房价一直处于高位，经开老城板块和三全国基板块则是房产置业的新贵，受益于城市发展的政策推动，置业门槛也逐渐攀升，总体上第二梯队还是以改善群体为主。

3万+的北龙湖板块一直以来都是郑州房价的“珠峰”，板块内集中是大户型的洋房、叠墅等，高端改善群体偏多。

1万—1.2万+的第四梯队主要是郑州四环外发展的新区，目前区域配套尚不成熟，居住氛围不高，大多是刚需置业或者地缘性客户群体。

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依据克而瑞数据，11月大郑州成交面积段主要集中在80-90㎡和90-100 ㎡，成交占比为16%，其次是110-120㎡占比为15%；总价段70-80万元和80-90万元占比均为9%，整体以面积80-90㎡和90-100㎡且总价以70-80万元和80-90万元为主要成交范围。

从以上数据来看，大郑州11月的置业主力是刚需群体。

年末将至，今年楼市行情不言而喻，整体成交情况都表现一般，而随着年末收官大战的打响，不少新盘入市、老盘加推，楼市也算在一片寒冬中“钻木取火”，各大地产开发商相继推出了各种特价房、工抵房、首付分期、购房补贴等多种优惠活动，这对于有购房需求的用户来说的确是个不错的机会，可以选择一个心仪的楼盘出手了。在这里为大家梳理一下不同板块的产品定位，中原新区、常西湖、国际物流园等板块价格较低，尤其是国际物流园板块，房价处于7000-9000元/㎡之间，妥妥的价值洼地，刚需置业群体可以考虑一下。

本文数据来源：克而瑞河南区域

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