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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

中牟新城 | 金辉悠步兰庭

楼盘亮点呈现

纯住宅社区，居住纯粹

金辉悠步兰庭项目以小高层和洋房产品为主，项目纯住宅社区，无底商规划，居住环境相对较纯粹。

全明户型多面采光，舒适度高

金辉悠步兰庭户型全明设计，通透方正，科学布局，大面宽约7米宽幕连通双阳台或三阳台设计，居住舒适度较高。

双河交汇，生态资源优势明显

金辉悠步兰庭北边直线约900米东风渠和贾鲁河的交汇处，此处还有605亩的莆田泽公园，东边1.9公里是西牟园，周边生态资源丰富。

综合推荐购买人群：

项目位于商都大道以南，偏离绿博核心区，更靠近中牟县城，适合地缘刚改和改善置业。

区域测评

绿博南板块，偏离资源核心区

区域概述：金辉悠步兰庭位于郑州商都大道与星城东路交会处向东路100米路南，属于中牟绿博片区。又称国际文化创意产业园片区，区域以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业，定位“国际化、现代化时尚创意旅游文化新城”，打造“东方奥兰多”。

生态是区域的一大亮点，3000亩的绿博园已经开园、40000亩郑汴中央公园一期牟山湿地公园已经建成运营，还有贾鲁河等自然水系，奠定了绿博天然的宜居改善属性。结合郑州“一路向东”和“郑开同城化”的发展战略，作为桥头堡的绿博未来潜力可期。

板块概述：金辉悠步兰庭位于绿博南部住宅区，板块内以居住和公共服务设施用地为主，汇聚了众多优质资源，如如绿博园、郑汴中央公园；郑州大学第三附属医院；河南省实验小学、枫杨外国语中学、衡水中学郑州校区；长城书画院、在建的地铁8号线等。

项目主要位于商都大道以南，周边东风渠和贾鲁河双河交汇，生态资源优质明显，但该位置偏离了绿博核心板块，区域内一些优质资源较远，更靠近中牟县，目前周边配套也主要依靠县城资源。

项目测评

纯住宅社区，居住纯粹

金辉悠步兰庭总占地约70亩，容积率约2.49，绿地率约35.84%，规划有8栋5-8层的洋房、10栋13-18层的小高层，一座社区幼儿园，项目为纯住宅社区，无底商规划，且只有1034户，居住环境相对较纯粹。

项目高层主力户型为98平小三房，116平大三房，洋房主力户型为122平2+1大三房，143平大三房，全明户型、通透方正，整体户型设计还是不错的，得房率高，毛坯交付。

项目建筑立面采用米白、灰色的经典颜色搭配，加上横向向水平线条，整体展现为现代典雅的建筑风格，外窗全采用断桥铝合金三玻设计，具有超强的保温隔音功能，居住体验感较好。

【主力户型分析】：三阳台，高赠送，得房率高

1、116㎡三室两厅两卫

116㎡三室两厅两卫户型为纯边户，双开间朝南，南向两个卧室，主卧附带独立卫生间，飘窗全赠送；次卧附带开敞阳台，赠送一半面积，且通风采光好。

入户门处可以设置一个大的玄关墙，技能阻隔餐厅和室外视线，同时还具有收纳功能，可以放置临时外出的鞋屋等。客厅朝西，连接开敞阳台，阳台为半赠送。

卫生间干湿分离，更有效的保证干净整洁；北边书房还有附带北向开敞阳台，同样也是赠送一半面积，整体来看室内通风效果较好，且高赠送得房率较高。

2、144㎡三室两厅两卫

144㎡三室两厅两卫，纯改善户型，140㎡以上的做成了大三房，整体格局方正，全明设计，南北通透，室内采光和通风俱佳。

私享独立电梯厅，入户门对应玄关，更好的阻隔室内景象，私密性较强；四面宽朝南，采光充足，客厅和多功能厅大横厅连通设计，增强室内空间感，同时也可以自由改造城四房户型，功能多变。

餐客一体化设计，北向U型厨房，进深短，方便厨房行动，南向连接景观阳台，阳台长约7米，进深1.8米，赠送一半面积。客卫卫生间干湿分离，且预留了洗衣机的位置。主卧朝南，套房设计，附带独立衣帽间和卫生间，收纳空间比较大，且使用方便。

房价及潜力分析

价格适中，性价比不错

金辉悠步兰庭目前新盘暂未首开，预计12月正式入市开盘，前期释放价格小高层8000-8500元/㎡，洋房9000-9500元/㎡，毛坯交付。

周边在售新房较多，如路劲国际城均价，永威上和郡均价15000元/㎡起、星联花溪府均价8000-8500元/㎡，华强国际公馆均价约8200元/㎡，鑫苑悦府8300元/㎡；二手房方面帝华宏府8500元/㎡.

除了永威上和郡纯改善的定位，价格较高之外，金辉小高层和洋房的规划，在一众高层刚需盘中，价格适中，性价比不错。

最后价格潜力：不管是郑州一路向东的发展规划还是“郑开同城化”的发展战略，绿博作为“桥头堡”本身就占据了政策红利的优势，再加上区域文旅的资源和定位，虽然现在生活和公共交通还不完善，但未来发展潜力可期。

金辉悠步兰庭虽然也属于绿博板块，但实际上项目已经偏离了绿博核心区，位于商都大道以南，刚靠近中牟县，所以核心的一些优质配套距离项目也比较远，金辉在中牟县城片区也算是大品牌了，项目是自己的物业公司，小高层和有洋房的规划，与其他高层刚需盘有所差异，未来保值性是有的。

交通测评

短期内无地铁便利

轨道交通：金辉悠步兰庭周边暂无已通车的地铁线路，区域内在建的8号线将沿郑汴物流通道铺设，其中较近的文创站距项目直线距离也有4.1公里，暂无地铁出行的便利。

公共交通：金辉悠步兰庭周边公交线路基本是中牟县城的公交，如中牟16路，888路，中牟1路，中牟8路等，项目1公里范围内有约5个站点，商都大道人文路站距项目约400米，在该站乘888路车可直达郑州高铁长途汽车站，同时在商都路博学路换乘3号线；骨病医院站离项目约520米，在该站乘中牟16路可达绿博园轻轨站，未来人文路物流大道站可以轻松换乘地铁8号线。

自驾：金辉悠步兰庭周边有多条城市主干道，三纵三横交通路网，横向有商都大道、绿博大道、郑开大道，纵向有万三路、人文路、广惠街等，地块北边紧邻商都大道，一路向西可连通主城商都路和陇海快速路，且未来商都大道还将修建双向六车道的高架，出入市区会更加方便。

配套测评

依靠中牟县资源，优质配套少

教育配套：金辉悠步兰庭距离中牟县城比较近，周边学校大多为中牟县级学校资源，如刘申庄小学、中牟县商都路小学、中牟县第七初级中学，中牟六中等，这些都在其2公里范围内。区域内还有伯利恒国际中小学校（建设中），河南省实验学校，衡水中学郑州校区等多个优质资源，但是距离项目都不近。

医疗配套：金辉悠步兰庭距离中牟新区骨病医院不足600米，距中牟县人民医院（西区）约1.2公里。另外北边绿博园核心板块还有河南中医学院第一附属医院东区分院、郑州市第三人民医院妇幼保健院，驾车车程基本在20分钟左右。

公园配套：金辉悠步兰庭北边直线约900米就是东风渠和贾鲁河的交汇处，还有605亩的莆田泽公园，地块东边1.9公里是西牟园；北边是占地约3000亩的绿博园，与项目直线距离约2.6公里，另外区域内还有近4万亩的郑汴中央公园，目前一期牟山公园已对外开放，生态资源较丰富。

商业配套：商业配套：金辉悠步兰庭周边大型商超不多，目前基本依靠中牟县城商圈资源，所在区域内杉杉奥特莱斯和海宁皮革城均已开通迎客，海宁皮革城在郑开大道以北，从项目出发，沿人文路一路向北驾车约18分钟可达

项目不足：

1、周边生活配套较缺乏，短期内无地铁便利

2、偏离绿博园核心板块，除了生态资源，其他优质配套都较远。

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