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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

绿博片区 | 雅宝龙湖春江天玺

楼盘亮点呈现

龙湖品牌影响力

虽然是龙湖、雅宝合作开发，但由龙湖全权操盘，龙湖品牌，素有中国别墅专家之称，产品品质还是值得信赖的。

外国语学校资源配套

地块北侧即是郑州外国语国际学校，规划公办高中部45班，2023预计建成，后期将根据就近划片入学。

高口碑龙湖物业加持

物业采用的是龙湖物业，龙湖物业住宅用户满意度连续12年位列全国头名，在业内具有较高的口碑。

项目不足：

1、地铁资源较缺乏，后期入住后出行基本要靠自驾。

2、区域成熟度不高，虽然“一路向东”依然是大主题，但是目前绿博各种生活配套设施都还远远跟不上，发展周期太长，买入后短时间想要变现有点难。

综合推荐购买人群：

地处中牟绿博片区，区域生态宜居，龙湖品牌和物业加持，适合地缘置业或者首付不多且可长线投资的群体。

区域测评

区域生态宜居，目前成熟度不高

区域概述：雅宝龙湖春江天玺位于广惠街与国华路交叉口，属于郑州中牟绿博片区，官方学名又叫“郑州国际文化创意产业园区”主要定位为国际化、现代化的时尚创意旅游文化新城，以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业，片区涵盖万三公路以东，官渡西路以西，新城大道以北，连霍高速以南区域，规划面积约132平方公里。

生态是区域的一大亮点，3000亩的绿博园已经开园、40000亩郑汴中央公园一期牟山湿地公园已经建成运营，还有贾鲁河等自然水系，奠定了绿博天然的宜居改善属性。

板块概述：雅宝龙湖春江天玺主要位于绿博南部片区，南边紧邻贾鲁河，东边是广惠街，距离绿博园等核心区位较远，更靠近南边的中牟县城。区域内交通路网大部分已经成熟，南北有广惠街、人文路等，东西向有郑开大道、郑汴物流通道、商都大道等都已贯通，郑开大道沿线的郑开轻轨两条轨道也已通车，区域地铁8号线也在建中。

商业、医疗、文娱等众多丰富的配套资源也在逐步落地建设中。河南省实验小学、枫杨外国语中学、衡水中学郑州校区均已经招生，商业方面海宁皮革城、杉杉奥特莱斯已建成营业，爱琴海购物中心、建业·J18都在建设中；方特、建业电影小镇、只有河南已建成营业，目前区域内楼盘多为在建的新房项目，入住率不高，居住氛围不高。

项目测评

龙湖品牌影响力与物业

雅宝龙湖春江天玺由龙湖和雅宝合作开发，但是由龙湖操盘，是龙湖进入绿博片区的第二个春江系产品，“春江系”作为龙湖旗下的高端产品系列，品质有一定的保障，项目占地约53.85亩，规划有6栋26-27层高层住宅、5栋6层叠墅产品，容积率2.5，绿地率35%。

户型设计，项目高层3#、4#、5#、6#均是2梯4户，总高26层，面积段为99㎡/117㎡，12#、2#总高27层，3梯5户，面积段为89㎡/117㎡，中间3户为小户型；11#、10#、9#、8#、7#为叠墅，总高6层，2层为一户，下叠带院子和地下室，叠墅面积段暂未释放。项目首开12#，2个户型，均为三房设计，毛坯交付，交付时水电和地暖会做好。

物业是决定以后生活幸福度的重要保障，项目物业采用的是龙湖物业，龙湖物业自1997年成立以来，已经25年，住宅用户满意度连续12年位列全国头名，在业内具有较高的口碑。

【主力户型分析】：贯通南向阳台，较高得房率

1、89㎡三室两厅一卫

首期开盘的高层房源只有2个户型，89㎡的小三房是较小户型，主要分布在楼层的中间户，户型设计也基本和市面上主流经典小三房差不多，都是动静分区、方正通透的设计。

入户门在北侧，进门是一个玄关桂设计，用于放置一些较常用的鞋物等，厨房、餐厅、客厅一体化连接，使室内空间更加通透开阔，厨房设置成了一个开方式，加一个吧台与餐厅隔开，比较符合年轻人的设计，但如果是经常做饭的一家人生活，就可以做成封闭式的，项目毛坯交付时在吧台的位置会预留门洞，而面对玄关的那一面是非承重墙，将来可以根据自己的喜好随意打造。

客厅开间3.4米，南向阳台做成了双开间贯通式阳台，进深1.5米，同时连接客厅和次卧，长度约5.6米左右，扩大室内采光面和观景视野。

2、117㎡三室两厅两卫

117㎡三室两厅两卫全部是边户户型，入户门分别在西侧和东侧，整体内部格局设计与89㎡小三房基本一致，同样是动静分区，餐客厨一体化设计，三开间朝南，南向贯通式大阳台。

不同的是每个空间面积都更大，117㎡户型客厅开间3.8米，阳台进深同小户型一致都是1.5米；117㎡是双卫设计，主卧做成了套房设计，附带独立衣帽间和卫生间，如果是三代同堂居住，使用会更方便。

户型整体得房率还可以，做到了78%，北向房间都赠送了一个阳台，但是毛坯交付需要自己做封闭。

房价及潜力分析

首开性价比高，上车门槛较低。雅宝龙湖春江天玺国庆首期开盘的是12#，均价8000-8500元/㎡左右，首付22万起，部分顶底楼房源价格不超过8字头。

周边多为在建的新房项目，如康桥香溪里，金科博翠书院小镇、康桥悦溪园、亚新美好印象、永威上和郡等，在售产品包含高层、洋房、别墅等，价格基本9000及以上，相比来说龙湖首开价位相对比较友好，且项目面积段起步不小，上车门槛较低。

最后价格潜力：雅宝龙湖春江天玺地处绿博片区，但项目靠东南，已经偏离了紫园等核心地段。从位置上来说没有春江天越、康桥悦溪园的地块好，距离地铁也比较远，其他区域资源配套基本共享。

从项目自身来说，卖点主要靠龙湖过硬的品牌影响力和满意度较高的龙湖物业，高层户型面积段较小，后期亮点产品主要在叠墅，地缘客户可以抓住首开优惠，但是对于该片区的投资客来说，短期变现升值不太容易，一是区域存量大，二是区域发展周期过长。

交通测评

地铁资源缺乏，出行主要靠自驾

轨道交通：雅宝龙湖春江天玺所在区域内目前有在建的地铁8号线，但是项目地块偏东南，距离8号线比较远，所以项目地铁资源这块较缺乏。

公共交通：雅宝龙湖春江天玺东边紧邻广惠街，项目1公里范围内沿广惠街有近10个公交站点，距离项目较近的有康桥香溪里和广惠街中原大道站，但是公交线路较少，有中牟12路、中牟20路和中牟6路，乘坐中牟12路可以直达绿博园轻轨站，绿博园东门站等，同时未来也可在人文路物流大道站换乘地铁8号线，通往市区。

自驾：雅宝龙湖春江天玺占据区域内3横2纵交通网络，纵向东边紧邻广惠街，双向8车道，向南可直通中牟县城，向北直达连霍高速，地块西边的紫寰路和广成街也能直达郑开大道。横向道路有郑开大道、绿博大道（郑汴物流通道）、新城大道，目前新城大道暂未全部通车，且根据规划，为了加快郑开“同城化”建设，郑开和绿博大道将通高架，未来进入市区会更加方便。

配套测评

生态环境好，近享优质名校资源

教育配套：雅宝龙湖春江天玺地块北侧即是郑州外国语国际学校，规划公办高中部45班，2023预计建成；此外区域内还有已经落地的河南省实验小学、郑州枫杨外国语学校，衡水中学河南校区等，目前都已经招生运营。

医疗配套：雅宝龙湖春江天玺南侧过了贾鲁河就是中牟县城，距离较近的是中牟县人民医院，约3.8公里；项目沿广惠街往北到郑开大道，有在建的郑州大学第三附属医院，也是区域内3个三甲级医院之一。

公园配套：雅宝龙湖春江天玺南边紧邻贾鲁河，贾鲁河北岸规划有中原外滩公园，此外域内也是大小公园环绕，如南边的四牟园和八丈沟公园，据项目约2.3公里左右；地块东侧是区域内40000亩的郑汴中央公园，目前一期牟山湿地公园已经建成运营，对外免费开放。

商业配套：龙湖春江天玺自带有1300㎡商业，可以满足基本生活购物的需求；另外因为项目离中牟县城较近，可以享受县城比较成熟的商圈资源，沿广惠街向南约3公里即可抵达中牟商业中心。区域内郑开大道沿线还有已经营业的郑州海宁皮革城和杉杉奥特莱斯等。

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