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乐居楼盘测评系列 测评师：席士晓

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

港区核心，千亩大盘，未来规划配套齐全。

【项目亮点】

1、郑州恒大未来之光总占地约2200 亩，千亩大盘，位居航空港领事馆区核心位置，享区域发展红利。

2、规划五重景观、中央湖景、立体水系等，先造景后卖房，加上1.8-2.49的低容积率，居住舒适度高。

3、自建约13万㎡大型集中商业综合体，并规划有恒大剧场及特色商业街，铂金会所等，生活配套丰富实用。

【价格分析】

郑州恒大未来之光位于北港东部领事馆片区，目前领事馆片区周边区域范围内，安置区正在建设或已建成，领事馆片区除了恒大项目未无在售商品房，无直接竞品，恒大未来之光带装修，均价8000元/平米。对比北港同类型新房，价格大概在9500元/平米至11500元/平米，郑州恒大未来之光价格优势明显，但位置也更靠东，距离繁华的北港有一定距离。航空港区作为的航空港综合试验区，政策方面的利好不断，郑州恒大未来之光位于航空港领事馆片区核心位置，重大规划的锅底及产业的兴旺，带动区域的发展。作为领事馆区域唯一在售楼盘，相比北港、市区项目，价格增值空间大，长线投资属性强，加之签约学校、恒大一贯的湖景园林、铂金会所等多方面配套齐全，为项目增值加码。

位置优势突出，价格优势明显，区域发展潜力大，整体性价比较高。

【楼盘规划】

郑州恒大未来之光位居郑州航空港区核心区，总占地2200亩，规划有37个地块，体量巨大，是目前领事馆板块唯一的在售项目。整体规划有“天、地、人、乐”四个组团社区，地块整体容积率1.8-2.49，密度很低，最宽楼间距超百米，整体舒适度极高。

三期地和7号院占地约91.2亩，规划有9栋22-25层高层，超宽楼间距，建筑密度不到15%，内部空间阔绰，并且社区还配建了部分便民商业。7号院楼栋为现代风格，住宅外立面三层及以下采用石材，四层及以上采用仿荔枝面白锈石真石漆。

湖景是恒大的标配，7号院内部配备约2800㎡中央湖景，打造五重现代风格园林。在园林的植物造景上，植入森林、花林、景观树和草坪特色景观搭配，以不同季节为主题设置景观节点，打造出错落有致的园林景观。

【楼盘基础信息】

1、总占地2200亩，三期地和7号院占地约91.2亩，产品规模大。

2、地块整体容积率1.8-2.49，低密高绿化，生态宜居。

3、小区实行人车分流，居住出行更安全。

【户型分析】

02户型-二居室-建面约89.36㎡

高层89㎡两室两厅一卫，户型方正，市场上比较典型的大客厅小卧室的两房户型，双开间朝南，中规中矩。

朝南户型，连廊式设计，保证通风和采光。入户客厅、餐厅一体相连，客厅开间3.6米，南接3.6*1.5米观景阳台，阳台空间半赠送，空间开阔，采光好。

 

主卧室朝南，开间3.4米，主卧带飘窗面积全赠送，南向采光好。北向次卧面积较小，通风井保证室内通风，但采光一般。这个户型相比市场主流89㎡三房户型来说，更注重房间的尺度空间，尤其是客厅和主卧空间，但整体空间利用率及功能性降低。

 

缺点：通透性较差，进深较长，入口玄关处有空间浪费。

01户型-二居室-建面约91.21㎡

91㎡两室两厅一卫，全明户型， 户型方正，双开间朝南。

餐厅紧邻入户门，方便日常生活用品直接进入厨房，但餐厅面积较小相对比较小，并紧邻卫生间，建议做隔断进行阻隔。客厅、餐厅一体相连，客厅开间3.6米，南接3.6*1.5米观景阳台，阳台空间半赠送，空间开阔，采光好。

两卧室南北分布，卫浴位居两卧室中间，使用方便。主卧室朝南，开间3.4米，主卧带飘窗面积全赠送，南向采光好。北向次卧面积适中，采光有保证。

91㎡做两房，在市场上并不多见，这个户型相比市场主流89㎡三房户型来说，整体空间利用率及功能性降低，整体通透性较差。

【交通出行】

轨道交通：郑州恒大未来之光周边有已开通的地铁2号线城郊线，距离恩平湖站约6公里、康平湖站约7公里；规划有地铁11号线马陵路站、荆州路站，向北串联领事馆片区、经开区、郑东新区CBD、郑东中原科技城板块等；规划有地铁13号线马陵路南站、生金李站，直达郑东象湖、白沙、郑州南站等，在建的地铁17号线接轨许市域铁路，预计2022年10月底完工，可直通新郑机场、许昌、长葛。

公共交通：郑州恒大未来之光周边3公里范围左右有8条公交线路(600路、621、622路、623路、625路、626路、627路、628；路、629路；)，其中距离项目约6公里有600路公交直接通往市区。后期项目将开通业主巴士往返地铁2号线康平湖地铁站，方便业主出行。

自驾：郑州恒大未来之光周边有荆州路主干道，沿荆州路向东1公里直达豫州大道，向北5公里直达郑民高速，可直达市区；向西7公里直达华夏大道、8公里直达京港澳高速，可直达新郑机场、郑州南站等。

交通点评：周边地铁、公交出行均不是很方便，地铁尚在规划中且站点不确定，地铁优势不明显。

【周边配套】

教育配套：郑州恒大未来之光自建9所国际幼儿园，已签约航空港区实验小学恒大校区和郑州一中国际航空港实验中学恒大校区；项目周边规划有7所小学、3所初中和1所高中，紧邻约11.4平方公里的高教科技园区，目前郑州财经学院航空港校区、郑州工程技术学院航空港校区、郑州财税金融职业学院航空港校区等高校，教育氛围浓厚。

医疗配套：航空港区共规划40所医院，其中13家综合医院，18家专科医院，9家中医院。目前已投入使用的有三甲医院“郑州市第一人民医院港区医院”、“河南省省立医院”等大型医疗配套，距离郑州恒大未来之光直线距离8公里左右。

商业配套：自建大型集中商业综合体，包含酒店、会议中心、运动中心、办公楼、商业，还规划少年宫，恒大剧院、博物馆、铂金会所等（会所内设有多功能健身大厅、儿童游乐园、棋牌室、台球厅等娱乐设施），全生活消费场景，给人们提供丰富的文化生活。

公园配套：郑州恒大未来之光规划有1830亩冯庄文化公园、丈八沟、纬一河滨水系，建设有沿岸生态公园、水系景观、绿化廊道等，贯穿领事馆区，城市主干道两侧规划建设50米宽的城市公园。社区内规划4大街心公园，分散在社区的每个角落，生态环境优越。

配套点评：周边规划配套齐全，现有配套基本没有，短期内居住氛围不高。

恒大未来之光借势港区发展红利，整体均价8000元/㎡，带装修，首付20万即可上车，适合刚需群体。

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