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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

经开区 | 星联经开樾棠

楼盘亮点呈现

梦湖核心板块，地段优越

星联经开樾棠与梦湖湿地公园（规划中）仅一路之隔，是区域内离经开核芯CBD最近的项目，更好的享受梦湖CBD配套资源。

区域内少有的双地铁盘

星联经开樾棠距离地铁13号线和14号线交汇站宇通南站仅400米左右，是区域内少有的双地铁项目，未来地铁出行比较便利。

独立开发，品质有保障

项目是集团“棠”系产品升级力作，是目前区域内唯一一个独立开发商开发的项目，品质、物业服务以及后期交房有保障。

户型设计亮点多

项目主力户型小三房1.5卫创新设计，125㎡的四房为南北双阳台设计，通透性较好，且都为动静分区，三开间朝南户型，居住舒适度更高。

综合推荐购买人群：

星联“棠”系高层产品，均价9200元/㎡起，适合经开区地缘刚需客户群体。区域测评

经开新城，郑东价格洼地

区域概述：星联经开樾棠位于郑州前程大道与美辰路交叉口，属于经开区。经开区位于郑州东南，与郑东新区紧密相接，整体可以分为经开老城区、滨河国际新城、经开新城（国际物流园区）三大板块。目前经开老城区和滨河国际新城的开发节奏趋于放缓，空间趋于饱和，且老城区目前均价已超2万元，滨河国际新城组团目前均价也在18000+以上，区域刚需置业机会越来越少。

随着梦湖开挖，多房企的进驻，经开新城价值开始显现，最重要的是区域目前高层万元出头的房价优势，也是郑东的最后的价格洼地，上车门槛较低。

板块概述：星联经开樾棠主要位于经开新城板块，作为郑州市规划的32个城市建设核心板块之一，经开新城将围绕园区核心功能建设，以梦湖公园为生态中心，规划一心两核两轴两带。区域内梦湖已经开挖、公交通车、13号线、14号线地铁规划、三甲医院入驻、优质教育资源引进等多项利好政策吸引了一大批房企入驻，如星联、保利、路劲等，多以刚需、刚改盘为主。

虽然目前多数配套还在规划中，但是作为郑州“一带一路”对外开放的桥头堡，经开新城承接郑东发展红利，衔接白沙绿博和航空港区，与滨河国际新城一路之隔，雄踞白沙发展纵轴、经开发展横轴双轴聚焦点，处于片区发展枢纽地位，强势集合城市多重价值资源，未来可期。

项目测评

星联棠系新品，细节打造人性化

星联经开樾棠是星联芒果集团 “棠系“新品项目，总占地约50亩，总建面约16万㎡，绿地率约35.1%，容积率约3.49。规划有8栋33-34F高层住宅，连廊设计，共计1145户。

产品户型面积段75-125㎡，其中75㎡66套，98㎡132套，125㎡136套，110㎡272套，89㎡539套，全部带装修交付，其中包括入户门指纹密码锁、窗户采用断桥隔热铝合金+三层中空玻璃、新风系统等缔造品质人居，玄关、餐客厅、厨房、卫生间、卧室等区域设备设施，多采用国内外知名品牌。

除了住宅楼栋，项目还规划配建有445㎡的商业街、一栋近4000㎡12班幼儿园。整体建筑新古典风格， 外立面采用米白色真石漆+深咖色涂料，浅咖色金属格栅、阳台为深色铁艺栏杆，最大楼间距41.3米，采光和居住舒适度较高。

社区景观规划总面积21036m²，约60m²的水景和500m²塑胶活动场地，以及会客厅、全龄健身活动场地、健康共享仓、阳光社区、400米EPDM塑胶环跑道等健康设施，突出细节打造，在一些重要的活动节点设置USB充电插孔、置物挂钩、背景音响、温湿度监测等人性化设计比较用心。

【主力户型分析】：两个边户户型通风采光受限

1、89㎡三室两厅一卫

89㎡的三居室是星联经开樾棠的明星户型，舒适小三房设计，三开间朝南， 连廊设计。

客厅、餐厅、厨房一体化设计，整体动静分区，休息会客互不干扰。客厅开间约3.3米，连接南向景观阳台，阳台进深约1.5米，赠送一半面积。

双卧朝南，采光好，附带全赠送飘窗，南向次卧为避难间设置，主卧开间约3.1米，进深约3.15米，将近10㎡；北向书房进深2.65米，可以作为书房，也可以作为儿童房。

该户型还有一个亮点就是1.5卫的创新设计，一般小三房的户型因为面积的限制，基本都是一卫设置，多一个卫生间的设计，会解决很多作息时间较集中的多人口家庭使用效率，为日常生活提供便利。

2、125㎡三室两厅两卫

125㎡三室两厅两卫是项目的四房大户型，南北双阳台设计，动静分区，三开间朝南。

餐厅、客厅一体化设计，分别连接南北双阳台，南北通头透，通风效果比较好；客厅开间3.8米，南向景观阳台进深1.5米 ，同时连通客厅和次卧，增大采光面积。

主卧套房设计，赠送南向80公分飘窗，附带独立衣帽间和卫生间，私密性较强；北向次卧开间2.8米，可以放下1米8或者2米的床，中间的书房面积较小，可以作为家庭办公用房或者儿童的游乐区。

客卫卫生间干湿分离，增大洗手间的使用效率，同时更能保持卫生间的干净整洁。

房价及潜力分析

有价格优势，性价比不错

星联经开樾棠目前在售均价9200元/㎡起，带装修交付。

周边在售多为新房项目，如保利金茂时光悦、兴港和昌凌云筑、路劲正荣悦东园等，在售均价10000-11000元/㎡（带装修），相较而言，无论是在占地规模、还是产品定位，或是容积率，都基本相同，星联相对较低的价位，略占优势。

最后价格潜力：从项目产品来看，星联经开樾棠是星联芒果打造的 “棠系“新品项目，由星联独立开发，项目规划和装修交付可期，且星联在郑东有多个在售项目，已经交付的项目也不少，口碑不错，在区域产品同质化较严重的情况下，更具有竞争力。

经开新城作为郑州市规划的32个城市建设核心板块之一，潜力可期。与一路之隔的滨河新城一体规划，片区发展逐步成型中，目前价值尚未体现到价格上，是地缘刚需抄底的好时机。

交通测评

区域内少有的双地铁盘

轨道交通：星联经开樾棠周边规划有地铁13号线和14号线二期，其中两地铁的交汇站宇通南站距项目仅400米左右，是区域内少有的双地铁项目。13号线连通经开区和港区，未来可直达郑州南站。14号线一期已经通车，二期段将连通中牟，目前2条线路还在规划中，暂未开工建设。

公共交通：星联经开樾棠周边公交线路有295路、321路、游21支等线路，1公里范围内有4个公交站，较近的是锦瑞路龙美街站，距项目约584米，在该站乘295路可直达经开老城区经开第八大街公交站，同时可在八大街广场南路和航海路明理路换乘5号线和3号线。前程大道锦瑞路距项目约700米，在该站乘321路直达中原福塔和郑州市世纪公园，同时可与5号线、3号线、4号线换乘，到达主城多个中心商圈。

自驾：星联经开樾棠紧靠前程大道，前程大道作为智慧新城的主干道，向南直达港区，北边联通白沙，并与航海路、南三环、商都路十字相交；地块北边约2公里左右是南三环，西边直线5公里是东四环和京港澳高速，从项目驾车3分钟接入郑州大四环交通网络，15分钟可至高铁东站，路网较成熟。

配套测评

配套丰富，目前落地较少

教育配套：星联经开樾棠项目社区自建有4000㎡幼儿园，与朗星路小学一路之隔，目前已招生；中学方面区域内规划有河南大学附属中学，距离项目约800米；往北约400公里还有郑州市第十一中学（初中部），后期将按照政府划片入学。

医疗配套：星联经开樾棠距离郑州大学第二附属医院经开区新院区约800米，是区域内目前少有的三甲综合医院，步行约10分钟，距离刚刚好，既能享受医疗健康呵护，同时也不受医疗配套吵扰。

公园配套：星联经开樾棠与梦湖湿地公园（规划中）仅一路之隔，占地约860亩；地块东北边是20万方的凤河公园，据项目直线距离约3公里左右，已经建成对外开放。另外区域内还有凤河、龙渠、花溪、东风渠四河，区域环境宜居。

商业配套：星联经开樾棠配备有445㎡的商业街，所在区域规划有约60块商业用地，美景美地麟州商业广场已开业，从项目一路往北约2.5公里即可到达。另外地块西边还有一些九龙镇、小东庄、东贾村等比较成熟的社区商业。

项目不足：周边生活配套有待改善，区域整体成熟度需要时间。

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