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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

绿博片区 | 康桥悦溪园

楼盘亮点呈现

优质教育比较丰富

康桥悦溪园北边直线距离700米左右就是郑州枫杨外国语学校（郑东校区），目前已经招生，区域内周边还有河南省实验学校，衡水中学郑州校区等，教育资源丰富。

小高层规划，产品纯粹

康桥悦溪园舍弃了区域大多数项目的高低配规划，做了纯粹的17-18层小高层社区，产品比较纯粹。

康桥高品质加持

康桥品牌和高品质在郑州市场上有着较高的认可度，二手房溢价率高，房产增值具有保障性。

项目不足：区域成熟度不高，公共交通和生活配套较缺乏。

综合推荐购买人群：

项目地处绿博南部核心区位，生态宜居，纯小高层社区，面积段丰富，适合地缘性刚需和改善客户。

区域测评

地处绿博南部片区，资源集中

区域概述：康桥悦溪园位于新城大道与人文路交会处东500米，属于国际文化创意产业园区，也是我们通常所说的绿博片区。区域涵盖万三公路以东，官渡西路以西，新城大道以北，连霍高速以南区域，规划面积约132平方公里。

区域整体处于郑汴产业带的核心区域，近日“郑州陇海高架东延”、“郑开大道快速路先行”利好频现，作为郑汴融城的“桥头堡”的绿博未来潜力可期！

板块概述：康桥悦溪园地处郑开大道以南，位于绿博比较火热的南部片区，这里聚集了区域众多优质资源，如绿博园、郑汴中央公园；郑州大学第三附属医院；河南省实验小学、枫杨外国语中学、衡水中学郑州校区；长城书画院、在建的地铁8号线等，南边还与较成熟的中牟县城相邻。

目前区域内已经聚集了康桥、龙湖、保利、永威、星联等众多一线品牌开发商，但多为在建的新房项目，区域入住率不高。

项目测评

纯小高层社区，产品纯粹

康桥悦溪园整体规划约650亩，共9个地块是绿博南部片区少有的大盘。与同片区大多数项目不同，康桥悦溪园放弃“高低配”形制，全部是17-18层小高层的规划，产品比较纯粹，毛坯交付，定位偏改善。

首期规划有10栋17-18层小高层，容积率2.49，楼间距超35米，2梯2户，且有单独私家电梯厅，居住较舒适度高，目前一期只剩105#、107#、108#楼在售，全部是125㎡以上的大户型，一期楼栋建设基本已经封顶，预计2023年7月30日之前交房。

二期地块依然是10栋小高层，另外地块还有1个配套幼儿园，现在在售的只有208#楼，主推89㎡、115㎡两个三房户型，2梯4户设计，二期预计2024年5月交房，目前外部楼体已经建到三四层了。

【主力户型分析】：市场主流户型，设计中规中矩

1、89㎡三室两厅一卫

89㎡三室两厅两卫户型目前只有二期208#楼在售，主要分布在中间户型，2梯2户设计，三开间朝南，动静分区设计，是经典小三房的设计样式。

整个户型动静分区，厨房、餐厅、客厅一体化连接，室内通透性较强，且开阔明朗。客厅开间约3.2米，南向景观阳台做成了双开间贯通式阳台，次卧阳台空间可以做晾晒区，客厅阳台也不耽误观景。主卧附带飘窗，延展室内空间，飘窗全赠送。

2、115㎡三室两厅两卫

项目二期在售的115㎡户型主要分布在208#楼的边户，全部是侧厅设计，阳台朝东或者朝西。

该户型客餐厅横厅设计，开间约6米左右，餐厅对面是U型厨房，方便用餐，入户门正对客厅，设置了一个玄关柜，便于放置外出的临时鞋物。双开间朝南，均赠送飘窗，主卧附带独立卫生间，双卫设置更方便一家人使用。北向的卧室面积较小，不过赠送有一个阳台，可做打通，但是毛坯交付需要自己做封闭。

缺点：进深长，可能影响北向房间采光，入户门正对客厅，没有玄关遮挡，私密性较差。

房价及潜力分析

康桥悦溪园目前一期二期都在售，一期主要在售3个户型125㎡，均价9500-10000元/㎡，170㎡大户型，均价9500-10500元/㎡，还有少量140㎡，基本在4层以下，均价9000元/㎡左右。二期二期在售目前只开了208#楼，在售89、115㎡两个户型，均价9500-9800元/㎡，毛坯交付。

周边目前多为在建新房项目，远洋万和四季小高层11500均价元/㎡，绿都九州雅叙高层9300-9500元/㎡，永威上河郡小高层15000-16000元/㎡，永威项目因为产品和定位较高，项目整体价位高于区域普遍水平。

综合来说康桥悦溪园房价还算适中，符合区域整体均价。

最后价格潜力：康桥悦溪园地处绿博南部片区的核心区位，与同板块项目共享区域优质配套。且康桥的品质和口碑在郑州市场有目共睹，最明显的体现就是其二手房的高溢价，在二手房市场，康桥项目价格明显高于周边小区，且康桥老带新客户转接成交率高达67%，足以看出购房者对康桥品质的认可，虽然绿博片区目前还不太成熟，需要较长的发展周期，不过区域宜居属性和康桥的高品质，都是未来房产增值的有力保障。

交通测评

公共交通有待改善

轨道交通：区域内目前在建的地铁有8号线一期，康桥悦溪园距离8号线一期终点站文创站约2公里左右，预计2024年通车运营。此外区域内还有8号线二期、19号线、20号线等，目前还在规划中。

公共交通：康桥悦溪园周边公交比较少，主要是服务于中牟县城的公交线路。距离项目较近站点是郑州东枫外国语公交站，约657米，该站点可乘中牟12路，可以直达绿博园轻轨站，绿博园东门站等，同时12路人文路物流大道站紧挨8号线文创站，未来可换乘地铁8号线，通往市区。

自驾：康桥悦溪园西侧1公里左右就是人文路，人文路是绿博区域南北向的主干道之一，该道路从南向北分布有绿博园、方特、华强三部曲、建业J18等多个文创产业，向北可直通郑开大道，向南是中牟县城；

地块北侧紧邻新城大道，目前西侧已于人文路连通，待与中原大道连通后，从项目出发驱车直达六合CBD不到10分钟车程，东侧从项目到紫寰路之间还未修通，大通后一直向东约2.5公里是南北主干道广惠街，可贯穿绿博和中牟县。

新城大道

配套测评

教育、公园等优质配套丰富

教育配套：康桥悦溪园内部二期地块规划有公立幼儿园，北边有郑州枫杨外国语学校（郑东校区），距离项目直线距离不足700米，目前已经招生。3公里范围内还有伯利恒国际中小学校（建设中），河南省实验学校，衡水中学郑州校区等，优质教育资源丰富。

郑州枫杨外国语学校（郑东校区）

医疗配套：区域内郑州大学第三附属医院、河南中医药大学第一附属医院新院区，均已在建中，此外项西侧的白沙片区还有河南省肿瘤医院分院和华中阜外医院（已投入使用），南侧贾鲁河对岸的中牟县人民医院距离项目不足3公里。

公园配套：康桥悦溪园西侧是有着“城市绿肺”之称的3000亩4A级旅游景观区绿博园，从项目步行1.5公里即可到达绿博园东门。地块南侧1.7公里左右是贾鲁河，周边5公里范围内还有四牟园、丈八沟公园和近40000亩的郑汴中央公园，公园生态资源较丰富。

绿博园

商业配套：商业配套：康桥悦溪园社区内部还规划有配套商业，可满足基础生活需求，区域内杉杉奥特莱斯和海宁皮革城均已开通迎客，从项目驾车到海宁皮革城仅13分钟车程，另外还有大型城市综合体建业J18正在建设中。

休闲文娱方面，距离方特欢乐世界约3.2公里左右，周边还有已经运营的建业电影小镇和只有河南戏剧幻城等，同时还有在建的极地海洋公园，河南省歌舞剧院等，满足闲暇游玩的需求。

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