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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

杨金片区 | 金科北珑铂樾

楼盘亮点呈现

毗邻北龙湖，地段优越

地处北龙湖北片区，与北龙湖直线距离约3公里，路网修通后可快速达到，同时可享受区域优质配套资源。

双开间阳台，一梯一户大四房

户型全部是双开间大阳台设计，采光好，观景视野开阔；四房户型均为一梯一户设计，有独立私家电梯厅，居住舒适，私密性强。

地铁盘，未来升值潜力大

金科北珑铂樾据规划的地铁20号线西马林站仅500米左右，是标准的地铁盘，预计2022年开建，未来升值有加持。

项目不足：

1、区域本身的不利因素较多，如马头岗军用机场，噪音影响不可避免。

2、目前区域内成熟度不高，需要较长的时间等待，周围有贺庄安置房和马林村安置房，对接改善来说居住环境不太纯粹。

综合推荐购买人群：

金科北珑铂樾毗邻北龙湖，户型面积段丰富，适合在东区上班的刚改人群或北龙湖外溢改善群体。

区域测评

毗邻北龙湖，区域期待值居高

区域概述：金科北珑铂樾位于龙源路与杨金路交会处东侧，地处郑州金水科园区，又称为杨金片区。区域定位“中原智慧核+郑州生态城”的高端改善宜居区，与北龙湖一路之隔，北龙湖作为郑州集金融和科创为一体的双中心，辐射势能巨大，区域作为紧邻北龙湖的第一梯队，将成为其直接受益者。

除了区位优势，杨金片区自身整体规划容积率不超2.5，限高50米，基本都是低密度小区，宜居属性明显，无论是价格还是产品，金水科教园区共偏向改善置业者。不过目前区域内基本是在建的新房、安置房和空地，生活配套较为缺乏，居住氛围不高。

板块概述：杨金片区以东三环为界，分为杨金西和杨金东，项目位于东三环以西，属于杨金西板块，相比东三环以东的杨金东板块，杨金西整体生活氛围好一些，目前区域内除了杨金路，慧城大道以及纵向多条支路仍在修建中，公共交通方面比较方便的只有275、131路等3趟公交线路，地铁方面，规划的有地铁20号线和6号线，预计开通运营也在5年之后了。

区域产业园如清华启迪科技城、聚方科技园、河南外包产业园、中部港、新科技市场等除部分已经建成投入使用，商业和医疗等生活配套比较缺乏，入住率不高，需要时间成熟和等待。不过未来区域无缝衔接北龙湖的优势，吸引了众多企业和品牌开发商的入驻，区域期待值高。

项目测评

纯住宅规划，产品纯粹

金科北珑铂樾项目原名福晟九州府，后由金科接手，改名金科北珑铂樾。总占地约420亩，共分为五个地块，是区域内体量比较大的新中式住宅项目。其中一期地块占地约68亩，地块比较方正，总建筑面积约16万方，容积率2.49，绿地率32%，规划有11栋16层装修小高层和一栋6班幼儿园，纯住宅规划，产品非常纯粹。

产品户型约98-144㎡的三房和四房，分别是两梯四户和两梯两户设计，住宅区设置三个出入口，分别为南门、北门和东门，人车分流，保障安全舒适的归家动线。

整个小区建筑风格是新中式，类似北龙湖大部分豪宅项目，建筑外立面采用三段式设计，1-2层采用米黄色干挂石材，沉稳大气。3层以上采用防石真石漆，另外外立面建筑线条等部位还运用航空铝板，阳台护栏均采用玻璃栏板，从外观上典雅中兼具现代艺术风格。

【主力户型分析】双开间大阳台，四房一梯一户

1、98㎡三房户型

98㎡三室两厅一卫户型，三开间朝南，南北通透设计，全明空间，动静分区。

入户门处搭配玄关柜设计，为日常归家置物提供便利；厨房、餐厅、客厅同一水平线上，.客厅、餐厅分区设计，合理利用空间，U型厨房设计满足洗、切、炒、存的合理流线，紧邻餐厅，用餐方便。南向三开间，9.65米面宽，采光充足，其中南向双开间景观大阳台长约5.75米，观景视野较好。

主卧朝南，自带南向1.8米观景飘窗，可以充分享受室外景观的同时保证室内的私密性；卫生间干湿分离式全明设计，通风好、采光好，减少细菌滋生，干净整洁，实用性强。

2、143㎡四房户型

金科北珑铂樾四房户型全部是一梯一户设计，拥有独立的私家电梯厅。143㎡四室两厅两卫是项目的四房大户型，整体户型方正，布局合理，南北通透，室内采光通风俱佳。

三开间朝南，南向11.95米大面宽设计，其中6.05米双开间大阳台同时连接客厅次卧，采光、通风、观景视野一应俱全。北边U型厨房，动线布局合理，与餐厅相邻，用餐更方便。

主卧朝南，附带独立卫生间，门口嵌入式衣帽间存取方便，活动空间充裕，同时还附带南向2.1米的飘窗，增强室内视觉空间。南向次卧可以作为老人房或者客卧，与主卧隔开，互不干扰，不过距离客卫客卫较远。

房价及潜力分析

金科北珑铂樾在售均价18500-19000元/㎡，带装修交付。

周边在售的新房有奥园誉湖湾均价19000元/㎡，益通龙居华府均价23500元/㎡（装修），万科未来时光均价21500元/㎡（装修），二手房有碧桂园天誉和美盛北龙台，均价18500元/㎡起。

相对而言，金科北珑铂樾性价比较高，虽然价格低于东边的万科未来时光，但是万科产品和装修要优于金科，项目目前主要低价走量，打价格优势。

最后价格潜力：金科北珑铂樾主要优势就是小高层低密度，临近北龙湖，路网落位后将与龙子湖、北龙湖无缝衔接，享受区域优质配套。加上区域自身的定位，未来随着智慧城核心片区规划落地后，人口和产业将会不断在片区集聚，将给金水科教园区带来更多人流、客流，并吸引更多实力企业入驻，片区发展和成熟度都会大大提高，前景看好，保值性有。

交通测评

地铁规划中，公共交通有待改善

轨道交通：金科北珑铂樾周边规划6、20号两条地铁线（具体以政府规划为主）其中20号线据项目较近的是西马林站，约500米左右，预计2022年会开工建设，6号线在项目附近规划的有马头岗站，一期工程在建中，未来公共交通出行较便利。

公共交通：金科北珑铂樾1公里范围内有近10个公交站点，线路有131路、276路、275路，杨金路观礼路站据项目约225米，在该站乘276路车可直达北龙湖和郑大一附院郑东分院；乘131路可通往金水老城区，同时在中州大道国基路站可换乘地铁4号线、在花园路站可换乘地铁2号线，到达北龙湖、紫荆山商圈等多个商圈。

自驾：金科北珑铂樾南侧紧邻杨金路，双向六车道，是区域的中心道路，沿杨金路往西约1公里就是中州大道，中州大道是郑州重要的南北交通主干道，上下班高峰期堵车严重。周边纵向道路规划有龙津路、龙源路、龙沄路、明哲路等多条主干道，未来可直通北龙湖；向东约2公里即到达东三环高架桥，通过东三环可以快速到达郑东CBD和郑州东站，双向八车道，通达性好。

配套测评

周边配套成熟，生态资源优渥

教育配套：金科北珑铂樾项目一期配套6班幼儿园，可容纳180名学生。东边有两所小学，一所是马林小学，一所金宝路小学；项目三期地块附近还有一所金水区第一中学，是区域的老牌中学，目前在扩建新校区，在金水一中的南边还规划有一所小学，后期交房入住后将划片入学。

医疗配套：金科北珑铂樾区域内目前没有大型医院，主要还是靠东区的医疗资源，从项目出发沿杨金路和东三环，20分钟左右即可到达郑州大学第一附属医院（郑东院区），23分钟可达郑州颐和医院和河南省儿童医院，后期也可以直接走龙源路，直达会更快。

商业配套：周边暂无成型的大型商业中心。