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乐居买房讯  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

惠济区 | 万科民安理想星光

楼盘亮点

户型小，刚需党可上车。万科民安理想星光产品全部以100㎡以下的小户型为主，在主城普遍改善大户型的市场下，较为稀缺，降低了三环内门槛，适合刚需党和青年置业群体。

地铁沿线，交通便利。万科民安理想星光东南侧是已开通的地铁3号线，距离3号线兴隆铺站步行约800米，离王砦站步行约1.1公里，可⽆缝对接已通车的1/2/3/5号线，快速到达郑州多个商圈。

配套丰富，资源优越。主城三环内，配套成熟，⼩区周边有多所幼⼉园、⼩学、中学等，如江山路第一小学、兴隆铺路小学、郑州市第六⼗中学、郑州市第十二中学等。3公⾥范围内有郑⼤⼀附院惠济院区、郑州市第九⼈⺠医院2家⼤型医院。

万科装修，品牌溢价高。项目为带装修交付，万科强大的装修集采及施工能力在业内有口皆碑，项目本次装修将加入智能化体系和健康安全体系，另外还有万科本身品牌房企的实力保障，后期升值潜力可期。

项目不足：1、不规则的地形，三角形地块面积小，后期社区景观规划有影响，居住舒适度会打折扣。

2、项目离高架和铁路太近，噪音和粉尘影响不可避免，虽然项目做了隔音降噪的设置，但是后期效果如何还需实际验证。

综合推荐购买人群：

万科民安理想星光三环内，配套齐全且成熟，户型面积小，适合三环刚需党和青年客户群体。

区域测评

主城三环内，区位价值指数高

区域概述：万科民安理想星光位于北三环南阳路交会处向西约300米，属于郑州惠济区。惠济区拥有距离郑州中心城区最近的自然山体-邙山，北依中华民族的母亲河-黄河，生态环境优势明显，因此也有郑州“绿肺”之称。

从整体布局来看，惠济区可分为三个部分：主城核心区（连霍高速以南）、惠济核心区（连霍高速以北，西四环以南）、古荥大运河文化区（西四环以北）。主城核心区距离主城最近，整体社区氛围更为成熟，可享受到金水城市配套的辐射，但整体缺少亮眼的规划，生态环境一般。惠济核心区区域发展的核心地带，未来所有的核心资源几乎全部都集中在这里，是最为核心的板块，在售项目较多。古荥大运河文化区，被誉为“宜居之城”，惠济区一直可圈可点的生态规划都居于此处，不过目前区域内交通网络不太便利，配套缺乏，真空地带较多，不适合刚需客户。

板块概述：万科民安理想星光位于主城核心板块，北三环以南，标准的三环内项目。项目周边⾦⽔区、⾼新区、惠济区三区在此交汇，各项资源、配套都相当完善。

轨道交通方面，已开通的3号线、4号线北部起始站都在该区域；商业方面汇集了宜家、升⻰汇⾦商业中⼼、瀚海北金等多个大型商圈，还有比较具有影响⼒和⼝碑的⾼端社区普罗旺世作的大社区商业广场等；以及河南省实验中学思达外国语⼩学、郑州市第六⼗中学、郑⼤⼀附院惠济院区、郑州市第九⼈⺠医院等众多优质资源配套。

项目测评

产品特色：产品规划偏刚需，适合青年置业

万科民安理想星光是王砦城改少有的三环内地块，地块较小，呈长条三角形状，整体素质不太高。项⽬总占地约23亩，总建筑⾯积约8.9万㎡，容积率3.99，绿地率约30%，规划有2栋33层高层+1栋20层小高层+1栋8层洋房，产品规划为2梯4、2梯5，2梯3 ,1梯2户布局。

项目户型面积段76-99㎡，且多为两房设计，全产品系均为装修交付，户型面积小，项目整体定位更偏刚需，主要针对主城首次置业青年客群，所以在建筑设计方面采取了代简约⻛格，更契合年轻群体潮酷、时尚的品位追求，在景观和社区规划方面，打造有星空迷航主题游乐区、架空层拓展社区空间，满⾜⻘年⼈的互动娱乐需求。

因为地块靠近高架和铁路，所以万科在规避噪音影响方面也做了不少的规划，如隔音的系统窗，社区实体围墙等，同时在⼩区外围规划25⽶宽的铁东路+绿化以及防护绿地，北侧有万科代建的5000平⽶左右的市政纯净休闲运动公园，以隔绝北三环高架的噪音和粉尘影响。

主力户型分析：双⾯宽⼤进深，整体布局合理

1、109㎡三室两厅两卫

99㎡三房同样要是双⾯宽，⼤进深户型。

南北通透、动静分离。厨房、餐厅分⽽不离、动线流畅，布局开阔，整体空间布局利⽤合理，其中 U型厨房，操作台面大，功能齐全。

餐客一体，增强空间感，客厅开间约3.7米；南向景观大阳台，连通客厅和主卧，加大采光面和观景视野，居住舒适度更好，阳台整体长约6.5米，赠送一半面积，性价比高。

主卧朝南，北向次卧与主卧分离，家⼈间作息互不⼲扰。其中主卧约10.08㎡，两次卧⾯积约8.5㎡、约6.8㎡，可以满足儿童房和书房的设置需求。

2、76㎡四室两厅两卫

76㎡两房市项目最小的面积户型，动静分离，⼊⼝⽞关设置收纳柜，合理利⽤空间；厨房留有专属冰箱位置，空间利⽤更合理；客厅开间约3.3米，连接南向阔景阳台，采光好；阳台宽约1.7米，整体约5.6㎡，赠送一半面积。

主卧朝南，主卧进深3.3m，2m宽的⼤床可以轻松放下，北向次卧与主卧分离，家⼈间作息互不⼲扰。⼲湿分离卫⽣间，保持⼲区⼲净整洁，减少细菌滋⽣。（户型具开间面积数据以项目交付为准）

整体来说该户型虽然面积小，但是依然能做到大面宽阳台，实属难得，而且布局合理，功能性强，满足青年对小户型的需求。

房价及潜力分析

区域+品牌价值，潜力可期

价格现状：万科民安理想星光为纯新盘入市，暂未开盘，项目价格待定。

周边在售新房项目多是一些刚需老盘和尾盘，如谦祥世茂兴隆城、裕华晴园、和昌珑悦、台隆合园，毛坯均价约16000元/㎡，装修均价约18000元/㎡。

二手房在售较多，如比较有名的普罗旺世，郑州清华园、建业壹号城邦等，均价18500元/㎡起。

项目地块虽小，但有万科品牌的保障和装修溢价，以及三环内的优势配套，只要价格不是太离谱，刚需可以重点关注。

价格潜力：万科民安理想星光位于主城三环内，惠济核心区紧邻金水北，周边汇集了惠济主城区和金水北丰富的优势资源，具有较强的区位价值。项目户型面积小，体量小，万科预计会走刚需快销，价格不会太高，结合目前周边二手房房价，和万科强大品牌的光环支撑，后期升值潜力可期。

交通测评

轨道交通：万科民安理想星光东南侧是已开通的地铁3号线，距离3号线兴隆铺站步行约800米，离王砦站步行约1.1公里。

项目乘3号线往北2站即可换乘4号线，直达北龙湖和CBD商务中心；海滩寺与⻣科医院站可换乘5号线，⼆七⼴场站可换乘1号线，东⼤街站站换乘2号线等，出行便利，轻松到达郑州东站、火车站和多个大型商圈。

公共交通：万科民安理想星光1公里范围内分布多个公交站点，公交线路多达10余条，其中北三环南阳路公交站距离项目地块仅200米，该站点有B3、B51、8路、18路、91路、130路等线路。

B3路是串联郑州主城多区，可直达郑东CBD，在中州大道黄河路站可换乘地铁5号线。8路公交从火车站到北三环文化路，途中可与3号线、5号线换乘，直达人民公园和火车站北港湾。

自驾：万科民安理想星光坐拥“三横三纵”交通⽹络，其中京⼴快速路、北三环、南阳路、国基路作为北区的城市交通主⼲道，畅达主城多区。北边紧挨着的北三环，从项目出发沿北三环可快速到达北⻰湖、⾼铁站。西边的京广快速路踞项目地块仅700米左右，项目所在的中原路以北高架路段双向5车道，全城无红绿灯，保证车辆不受干扰快速的通行。

配套测评

主城配套成熟，资源优越

教育配套：项⽬周边教育设施也很完善，⼩区周边有多所幼⼉园、⼩学、中学等，如江山路第一小学、兴隆铺路小学、郑州市第六⼗中学、郑州市第十二中学等。

其中市级重点⼩学河南省实验中学思达外国语⼩学，踞项目约1.1公里；市级直属中学郑州市第六⼗中学，距离项目约500米。学校由教育局每年划⽚确定，⼊学条件以划⽚学校具体要求为准，目前隔壁清华园划⽚为惠济区艺术⼩学，郑州市第六⼗中学。

医疗配套：医疗配套⽅⾯，项⽬3公⾥范围内，有2家⼤型医院，分别是郑⼤⼀附院惠济院区、郑州市第九⼈⺠医院。

郑⼤⼀附院惠济院区在江⼭路国基路，三级甲等，是以⼝腔、眼科和康复医学为重点，距离惠项⽬仅有1.3公里；郑州市第九⼈⺠医院是⼀所集医疗、保健、康复、教学、科研为⼀体的综合性国家⼆级甲等医院。

另外还有⾦⽔区总医院、河南省中医院(东⻛路⽥园路)等，不会离项目太近有影响，又能在3公里范围内，车程很近，后期也很方便。

商业配套：万科民安理想星光属于三环内主城区，商业配套较为完善，可以满⾜普通⽣活所需以及休闲娱乐购物等⾼端消费需求。

其中社区商业有普罗旺世商业⼴场、YOYO PARK购物公园、升⻰汇⾦商业中⼼、天旺⼴场、瀚海北金商业中心等，均在项目直线3公里范围内；居家商业有宜家家居，距离项目约1公里；⾼端商业有正弘城、花园路商圈等，在项目附近公交站乘坐B32路快速公交都可直达。

宜家实景图