正文

  编者按：2021年楼市调控持续走入深水区，但是房地产马车依然没有解套。7月以来郑州连续遭遇洪灾、疫情的打击，房地产市场信心备受打击。但是，郑州房价依然坚挺，购买力依然存在，郑州楼市是否能从困境中突围，走出市场阴霾？用数据说话，还原楼市真相，还原“郑”在奔跑的楼市。

  最近，“降价潮”突袭郑州。置业顾问和中介朋友圈，一股特价风席卷而来：
“县城价格买郑州小高层，单价6XXX！”“直降2000，特价房仅此一套，手慢无”的消息也持续刷屏。 

  自7月20日以来，郑州连续遭受洪灾和疫情双重打击。长达一个月的灾后重建以及疫情管控使得经济的副作用传到至楼市。灾难叠加淡季，于是，郑州轰轰烈烈的“降价潮”随之而来。

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  今年8月，绿地花语城打65折，13500元/㎡直降到8000元/㎡起的消息点燃了郑州的朋友圈。

  一时间关于郑州四环边，精装修住宅价格进入8000+的消息让郑州购房者差点炸了。 

  事实上，在管南片区绿地花语城的存在感并不算强。

  当“富田两兄弟”不断拉升整个管南片区房价的时候，绿地花语城一直表现的不算“合群”。

  要知道，在同片区，东边的九鼎华府价格约在14500元/㎡左右。

  不久前在7月首开的新城时光印象均价16500元/㎡。而绿地花语城则总是在12500元/㎡左右上下浮动。

  这次绿地花语城打出这波“王炸”，更是直接将价差拉至接近一倍！

  不过，这则消息也并非是官方消息，存在多种不确定性。

  事实上，除了绿地花语城外，郑州市场多个项目都在疫情期间祭出了“降价”大旗。

  建业某项目喊出“县城价格买郑州小高层，单价6XXX再送5年物业费”；南龙湖某项目单价直降1000元，2万可网签，还送5万车位券；碧桂园某项目针对一线抗疫人员，在案场优惠基础上额外优惠了94折，还送车位；... ... 

  根据以往经验，一些降价和特价房源多为特殊楼层房源，或者工抵房，员工房的名义。而且，部分特价房价的价格上标注“起”字，跟购房者玩了一个文字游戏。实际上，真正特价促销的房源屈指可数，大多是营造氛围，提高案场人气。

  这些降价信息的真实性我们先按下不表，但朋友圈中介们将郑州的“降价氛围“确实渲染得十分到位，这也从一个侧面说明，受洪水和疫情的连续打击，特别是疫情期间，相关规定要求售楼部暂停开放和禁止聚集，售楼部案场的到访情况和成交情况确实不理想。

  对此，只能说，他们急了，开发商真的急了！  

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  这波疫情期间疯狂喊“降”的操作，相信郑州的购房者们并不陌生。

  根据乐居河南不完全统计，2020年疫情导致的郑州大规模降价涉及郑东新区、二七区、金水区等多个城区，其中不乏一些位置和产品都还算不错的项目。事实上，今年7-8月这波降价潮与一年前疫情导致的全城降价相比，无论是范围还是规模都算不上可观。和去年疫情导致的集体降价相比，今年的降价潮主要存在以下几个特点：

  1、房企硬挺，官方降价消息较少，渠道和中介喊降偏多。“明挺暗降”。2、降价项目主要集中在去化困难的远郊比如南龙湖、荥阳，或者四环附近成熟度较低的区域。3、受环境影响，市场二手房、法拍房等存量增加，市场购买力分散，新房降价真实度较高。4、此次降价潮中，公寓项目较多，品质住宅依旧坚挺，市场持续分化。

  另一方面，7月份以来，受政策和外部环境的影响，郑州房地产市场严重萎缩，市场信心严重不足。根据克而瑞公布的数据，2021年7月大郑州共计有11个项目开盘，开盘套数1339套，环比降低了63%，同比降低了55%。成交均价环比下降11%，同比降低了8%。去化率更是跳水式下滑71%。

  截至到目前为止，尚未监控到今年8月大郑州区域有开盘项目，8月市场开盘大概率“挂零”。这一幕在去年的2月份也出现过。 

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  对于市场来说，在疫情期间采取降价算得上一种非常态手段。毕竟在今年洪涝灾害和疫情的双重影响下，近一个月的成交冰封期对于开发商来说还是挺“伤”的。

  为无论楼市调控、企业整顿是否严厉，房企都有充分的降价“动力”。因为房企按期要偿还的债务，不会往后顺延。

  目光放到整个年度周期来看，资金链和负债率是房企们面临的最大的问题。最近，银保监会放出消息，要持之以恒防范房地产金融风险。在金融端对房企们扎紧钱袋子的政策将会越来越严厉。乐居河南了解到，近期全国各地的很多银行都暂停了二手房贷款，对新房贷款额度及房款时间进行限制。

  对于房企而言，针对购房者的限贷，直接会延缓签约时间，放慢交易，增加资金回笼的时间。另一方面，房企融资渠道受限，资金成本和资金压力倍增，都导致房企必须有“壮士断腕”的决心去促销回款，以价换量。

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  面对市场降价风波，购房者在捡漏的同时，一定要警惕。
受到汛情和疫情的影响，根据相关政策，房地产项目可以顺延3个月交付，此项政策被有关人士解读为政策的救市措施。

  但是郑州的需求不会消失，房子交付顺延了，需求也会相对顺延。

  随着楼市进入下半场，房企的销售压力越来越大，促销房源会越来越多，但是如何选择，将是一个值得思考的问题。

  1、尽可能选择品牌开发商。资金链问题对房企都有影响，但是对品牌房企难以伤筋动骨，对小房企却是致命的。即使大房企出现严重的金融风险，出于社会稳定的因素考虑，也会有国家队救场。近期某大型房企的事件可以说明问题。

  2、避开问题楼盘，尽可能的规避烂尾风险。对于多次易手、有过烂尾背景、销售周期不正常的楼盘，都是潜在的坑，请谨慎选择。

  3、关注工程质量。洪灾、房企钱袋子收紧等因素的叠加，势必会导致近期房地产项目工程质量难以保证，购房时一定要多方考察，仔细询问，现场实勘，要比以往更加关注房子的工程质量问题。

  4、房子已经不适合投资了，刚需尽快捡漏上车。中央经济工作会议再次强调了房住不炒，金融端基本扎紧，武汉凭票买房征求意见，房产税试点落地郑州的传闻也非空穴来风，种种迹象表明，房地产去金融化去泡沫化的决心是坚定的。回归居住属性，从二手房开始锁死流动性。房子不再是商品，投资何用？房子不再是商品，对于刚需来说，居住属性刚刚好。

  5、选择合适的，而不是选择便宜的。便宜的不一定合适，在高新区上班，买到绿博也未尝不可，但是要付出的各种成本也要计算在内。买房最重要的是合适，地段合适、户型合适、环境合适、价格合适，不一定非要十全十美，合适的才是最好的。