正文

  编者按：2021年楼市调控持续走入深水区，但是房地产马车依然没有解套。7月以来郑州连续遭遇洪灾、疫情的打击，房地产市场信心备受打击。但是，郑州房价依然坚挺，购买力依然存在，郑州楼市是否能从困境中突围，走出市场阴霾？用数据说话，还原楼市真相，还原“郑”在奔跑的楼市。

  雨过天晴，家里人做的第一件事就是卖房。

  这两天郑州疫情形势有所好转，中介打来电话说，我们家挂出去的房子有客户来看，结果看见天花板被雨水泡得掉了一地墙皮，就不想要了。

  还有一个客户，本来说好要看房子，因为二手房停贷，又放弃了入手二手房。

  于是，我们家这套位于高新区，紧邻郑州枫杨外国语中学和郑州大学的150平顶楼复式，变得无人问津。

  只好忍痛默默把价格降了几万。

  持有房产，怕房产税，买房又遇到停贷。

  卖房难，买房更难。

  01 现阶段郑州房贷利率高、审核严

  近日，有消息透露称，工行的首套房贷利率上调至6.37%（上浮30%），二套房上调至6.615%（上浮35%）。

  据了解，虽然工行没有下文正式公布，但接下来大概率会照此利率执行。

  时隔三年，郑州新房房贷利率，再次站上了上浮30%的高位。

  再看看周围的洛阳、开封，首套房利率6.13%，二套6.35-6.37%，和郑州也不相上下。

  回到6月初，你会发现，郑州大多数银行还是保持着首套5.88%，二套6.125%的主流房贷利率。

  回到5月，你甚至能在部分银行找到5.64%的首套房贷款利率。

  如今，仅仅过去了两三个月，郑州首套就飙升至6.125%，甚至出现6.37%的超高利率！

  当我们还在讨论，哪个小区的地下车库又被淹了时，大概还要想想以现在的利率水平，距离拥有车库还需要多长的时间……

  刚需首套，以贷款100万，30年还款周期，等额本息来计算：

  房贷利率5.64%，上浮15%，总利息为1075773.68元，每月月供为5766.04元。

  房贷利率5.88%，上浮20%，总利息为1130686.49元，每月月供为5918.57元。

  房贷利率6.125%，上浮25%，总利息为1187397.94元，每月月供为6076.11元。

  房贷利率6.37%，上浮30%，总利息为1244754.49元，每月月供为6235.43元。

  拿6.37%与5.64%相比，总利息多了16.8万，每月月供多了469元。

  除了利率高之外，审核严成为贷款的第二大难关。

  有媒体称，银行现在严审工资流水，收入必须达到月供的2倍以上，个别银行甚至要求2.5倍以上。根据上面的计算结果，再乘个2或者2.5，得出月收入需要在12400-15500元。

  不知道郑州能够拿到这个月薪的人有多少，反正笔者不包括在内。

  另外，二手房贷款额度持续紧张。目前邮政储蓄银行、交通银行、中信银行的二手房贷款业务，仅部分支行或某个支行可以办理，额度都很紧张，且无法承诺放款时间。上个月，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行的郑州支行已对二手房业务实行停贷。

  02 住房公积金贷款办理流程优化

  郑州在经历了洪灾、疫情的双重打击之后，各行各业都受到了不小的冲击。对于房地产来说，7月下旬之后各售楼处大门紧闭，8月开始居家办公，如今2021年只剩下4个月，传统的“金九银十”即将到来，想来无论如何也要冲一波业绩。

  8月18日，省政府办公厅印发《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》（以下简称《措施》），旨在加快推动灾后重建和全面复工复产，快速全面恢复市场主体活力，推动全省经济社会发展稳定向好。

  《措施》第八条提到，要加快住房公积金个人住房贷款办理。优化贷款办理流程，提高贷款服务效率，扩大贷款资金投放规模，实现应贷尽贷。对符合条件的住房公积金个人住房贷款申请，住房公积金管理中心要在房屋产权登记机构完成抵押登记后5个工作日内完成贷款发放。

  以上，对于已经申请了住房公积金贷款的购房者来说，是一则利好消息。但如果还没申请，想要申请公积金贷款的话，可要仔细看看自己是否符合条件。

  7月16日，郑州公积金中心发布关于调整住房公积金使用政策的通知。给大家总结一下，目前公积金使用政策的主要内容：

  （1）公积金使用需要连续缴够12个月，断缴不能超过4个月，之前只需连续缴满6个月即可。

  （2）月供不超家庭收入的50%，之前是不超过家庭收入的60%。举个例子：如果贷款60万，贷款20年，月供是3403元，也就是说你的缴存基数要在6800以上。

  （3）征信两年内有连续3次或累计6次不良个人征信记录的申请人不能贷款。

  （4）购房后2年内可以提取公积金，超过2年不予提取。

  受疫情影响，以上政策的执行时间由原定的2021年8月16日调整为2021年9月16日，也就是如果你的审批通过时间在9月16日之前的按照老政策，之后审批的都按照新政策执行。

  03 结语

  易居研究院《2020年全国50城房价收入比报告》指出，2020 年，全国50 城房价收入比均值为13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。

  其中，郑州2020年的房价收入比为12.4，在全国50个典型城市中排名中间位置。这意味着，一个处于平均收入的郑州城镇居民家庭，不吃不喝12年零五个月才可以买一套普通住宅。

  而背负房贷的家庭，更是房贷如山。

  实际上，2021年以来，全国房贷平均利率连续上涨。6月底至7月初，房贷利率集中上调，已是今年以来的“五连涨”，部分热点城市也经历了多轮“涨价”潮。7月上海首套房利率由4.65%调整至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%；苏州、广州、西安等城市利率均持续上调，其中广州部分银行首套贷款上调至5.8%以上。

  上海首套房的商业贷款利率竟然是全国最低城市之一。

  目前新房利率居高不下，二手房停贷或放贷难的困境下，公积金贷款已成优选。

  但无论哪条路，对刚需而言都不算平坦开阔。