正文

  7月、8月本来就是房地产市场淡季，但是，突如其来的汛情、疫情和金融风险调控，让原本就危机四伏的市场雪上加霜。

  7月20日，一场无情的大雨，让很多郑州售楼部面临洪水围困的境地，开发企业组织自救，市场遭受巨大打击，楼市成交腰斩。

  洪水之后，又是疫情，据不完全统计，郑州市场超过20家售楼部处于暂停开放或者值班营业状态。市场开盘基本暂停，根据克而瑞监测，最近两周仅有1项目开盘，去化个位数。

  另一方面，金融端持续收紧，郑州住房贷款利率之高本就居于全国前列，现在又陷入二手房停贷，新房贷款额度吃紧的境况之中。而严控金融风险，严打违规资金进入楼市，更让开发企业钱袋子收紧，市场进入多事之秋。

  汛情、疫情、停贷三重暴击之下，郑州楼市遭遇前所未有的低谷！

  三重暴击 郑州楼市进入历史低谷

  近来，郑州市场遭遇的冲击不断。

  7月20日郑州遭遇特大暴雨，灾后的水电网和必需品考验着每一个人、每一个家庭。

  此后郑州疫情反复，8月2日开始郑州陆续有售楼部关闭，暂停开放。8月6日，郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室发布第18号通告，暂停一切非必需场所。郑州楼市再次进入停摆。

  而就在此前不久，市场还经历了郑州市公积金和河南省直公积金先后收紧和停贷等影响，市场信心遭受打击。

  乐居河南了解到，7月郑州各大银行的首套房利率普遍从5.88%（上浮20%）上涨至6.125%（上浮25%），中信银行二手房贷款利率更是高达6.62%（上浮35%），且额度紧张。

  而邮政储蓄银行、交通银行、中信银行的二手房贷款业务，仅部分支行或某个支行。中国银行、工商银行、建设银行、农业银行的郑州支行则对二手房业务实行停贷。连续几波重击之下，刚需以及开发企业都收到了不同程度的创伤。根据乐居网河南整理，自2021年4月以来郑州新房成交量连降。通过2020年与2021年前七个月的成交量对比可以明显看到，除却今年2-4月新房销量较高于去年同期，其余月份表现并不如预期。

数据来源：360房产网

  近三个月，郑州市场成交情况更是惨不忍睹，最高下跌超过三成。根据官方数据，郑州2021年5月成交量环比下跌15%，同比下跌约16%；6月成交量环比下跌约7.5%，同比下跌21%；7月成交量环比下跌35%，同比下跌36%。此外，由于受汛情和疫情反复的影响，郑州市场开盘项目数量骤减，市场再度冰封。根据克而瑞公布的数据，第29周以及第31周郑州市场无项目开盘。第30周郑州仅一个环郑项目开盘，且去化效果并不算理想。从成交上看，第29周以及第31周郑州当期市场成交总量也出现下跌，分别较前期下滑约67%以及65%。

  毫无疑问，本次汛情以及疫情的叠加影响，再加上金融信贷政策的持续收紧，让本就处于横盘期的郑州市场出现了较大的震荡，郑州市场的下行趋势愈加明显。

  多地楼市调控收紧市场进入多事之秋

  今年以来，多数热点城市调控持续升级。特别是最近一个月以来，多地政策突发，纷纷指向房产流动性的控制。

  7月30日，最高层会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

  会议前后一周内，上海、杭州、武汉、东莞、金华等城市相继出台了房地产调控政策。

  7月23日，上海明确房贷利率上调。其中，首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于7月24日起开始实行。

  7月30日，杭州率先成为全国优化土地竞拍规则的城市。溢价率上限、配建内容均有调整，且将竞品质和现房销售进行了结合。8月5日，杭州楼市调控再升级，进一步加强住房限购，基于社保缴纳落实登记制度。

  7月29日，武汉推行了房票政策。购房者最多拥有一张房票，也只能认购登记一个楼盘，防止了多个楼盘登记和认筹的行为。

  8月2日，东莞发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。此外，首提房企“限购”概念，优化土地竞拍规则，对限购政策进行了完善。

  8月2日，金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。金华成为住建部约谈后第一个调控的城市，预计8月份包括银川、徐州、泉州和惠州都会出台类似的政策。

  近期政策密集出台，给房地产市场走势带来了很大的不确定性。种种政策的出台，旨在锁死房地产的流动性，挤出市场水分。

  此外，第二轮集中供地已经陆续开始，地方针对集中供地“打补丁”。“40%”拿地生命线（即新增土储金额超过销售总额40%的房企将被暂停拿地）自去年以来就是监管部门重要参考指标。这对于房企来说，相当于了扼住了房企命运喉咙。

  市场遇冷，融资高压，拿地受限，今年的开发企业也不好过。

  未来市场走向如何

  每年两次的经济工作会议，是半年市场走向的风向标。从730最高层会议释放的信息来看，此前，人们对楼市、对调控、甚至对宏观经济的理解和认知，都是需要重新调轨。

  很多人认为，楼市是四驾马车之一，要想维持经济的高速运行和GDP的快速增长，楼市是重要的增长点毋庸置疑。但是，从目前的定调来看，“房住不炒”将会在相当长时间里成为房地产市场的主基调。房地产告别黄金时代，告别了暴利时代。房地产造富的梦想时代也一去不复返了。

  另外，很多分析者认为，历年来调控不超过2年，最多3年，市场必然会重新开放，这是一个周期律，也是市场规律。但是，从2016年调控至今，已经5个年头，楼市调控依然未能放松，反而有持续收紧的势头，可以预测，未来调控才是常态，市场的紧箍咒要在房产的金融属性消弭之后才有可能去掉。让房子回归到民生序列，不再成为压迫老百姓的三座大山。

  中国楼市是个“政策市”，政策主导市场的基本走向和前进路线。而当前的政策是“房住不炒”，是让老百姓有房子住。如果能理解这两句话的含义，也就基本能够理解中国楼市。

  对于开发企业来说，2021注定是大洗牌的一年。从2019年开始，每年房企破产的数量都维持在百家以上。市场要想进入正常运行的周期，就必须建立科学理性的市场规范。而建立科学理性的市场规范，优胜略汰，兼并重组，还市场良好的生态就是必要步骤。

  可以预测，未来中小房企将会淘汰一大批，市场进入优化整合，资金良好的大型房企持续坐庄。金融房贷会持续收紧，直到房地产金融风险下降到安全线以下。保障性住房和租赁租房长足发展，优胜略汰之后的大型房企承担更多“住有所居”的社会责任。房子的流通性被锁死，房子不再是一种商品，只是人们群众的基本生活设施。房住不炒，这个目标才会真正实现。

  就郑州市场而言，汛情、疫情、停贷的三重暴击之下，成交数据已经低至历史低谷，对于很多中小型房企来说，来自内外的双重压力，或许会促使他们采取断腕的措施。而越是这样的情况，市场的观望情绪就是会浓厚。

  避免误伤，刚需请理性选择，炒房客请退场！