探盘归来 | 第37期 | 乔布布
近来，朋友圈出现了两个极端：在住宅一片火热的“涨”声中，郑州公寓行情却在持续下坠。
价格5xxx元/㎡、7500+，8000以内，送车送物业费....各种惊喜优惠，搅动着购房者的情绪。
简直“冰”与“火”的交织。
而且，三环内、地铁口，价格，位置，政策等各方面极具诱惑！
小编就是被诱惑的一员，于是乎，就有了此次探盘，今天就来聊聊此次郑南的公寓探盘之旅。
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此次的探盘路线，我们从西往东，看看郑南的这几个打低价的公寓到底如何？
第一站：融侨悦公馆
融侨悦公馆，二七区鼎盛大道北、地泰路西，是融侨悦澜庭的商业部分，一栋SOHO公寓+一栋LOFT公寓+一圈商业街。
项目去年国庆一波5000+大降价，卖的挺火，目前房源不多，基本准现房在售，4月底交房，毛坯交付。
平层户型建面约29-40㎡，折后价约6100元/㎡，层高3米，月供约1200元；loft户型建面约54-79㎡，折后价约7100元/㎡，层高4.85米，月供约2300元。
项目商贷利率6.125，1万定房，可首付分期，2年4次还清，不过分期影响交房，等于2年分期付款，只能2年后收房。
项目公摊40%左右，得房率比较低，6梯70户，梯户比惊人，据置业顾问了解项目平层公寓做投资，酒店、民宿的多。
第二站：绿都澜湾知了
绿都澜湾知了，紫荆山路宇通路交汇处，公寓地块紧邻郑州八中，距离地铁口约700米左右
目前在售主推5#、6#，1#也有部分房源在售，层高29层，5#6#楼层低一点，层高13层，2梯28户，但两栋楼南户的采光比较受影响。
项目预计2021年7月31日交房，准现房在售，户型为24㎡/40㎡的平层公寓，毛坯交付。
24㎡小户型在售单价7640元/㎡，购房总房款立减1万元优惠+99折优惠+不分期97折优惠，优惠后单价约6900元/㎡，总价17万左右，月供940元。
项目也可以首付分期，但采用首付贷形式，不过小户型总价本来就不高，首付低月供少，购买压力小，分期必要性不大。
第三站：正商美誉铭筑
正商美誉铭筑，南三环与郑新公路交会处，三环外，在绿都澜湾东边，距离地铁口较远。
项目在售6号楼，全部是loft公寓，层高4.5米，毛坯交付，单气，5梯/6梯30户。
目前优惠力度比较大，购房立减55000元+8%优惠+三天准时签约5个点优惠，折后价约7800-7900元/㎡，月供1700元，可首付分期，首付20%，分期两年24期，等于剩下30%的首付，其实是加在了月供里，前两年月供在5400元左右，基本赶上住宅了。
项目预计2023年4月交房，据置业顾问了解，可能明年年底会提前交房。
第四站：东亚京尊
东亚京尊，管城区通站路紫东路，可能大家有点陌生，北京开发商，主要做公寓起家，该项目是郑州首盘。
项目纯公寓社区，分东西两个地块，中间隔着通站路，东地块占地约20亩，2栋平层公寓；西地块占地约14亩，也是2栋平层公寓。
目前在售东地块B座，层高28层，一楼是社区底商。7梯38户，户型面积段36-43平，单气毛坯交付，70%得房率，层高3.35米，开间3.5米，对比周边公寓，得房率、层高、开间都比较有优势，后期居住舒适度高。
项目目前购房特惠立减999元/㎡，首付不分期可再享1%优惠，优惠后单价6800元/㎡左右。首付分期的话，首期2万，今年6月底至明年年底，4次付清。
从外部楼体建筑基本已经到顶，预计5月底整体封顶，项目预计2023年4月30日交房。
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4个盘的价格和优惠，你心动了多少？
来说下布布此次探盘公寓的感受吧！整体就是雨天激动的奔去，然后心情平静的归来。
各项目稀少的访客量，也反映了公寓市场的停滞和冷却。
第一站二七的融侨悦公馆，说实话是冲着它打出的5000+的价格去的，一般来说公寓不好卖，但如果价格还不及住宅的一半，租售比不错，其实还是有可捞性的。
但实际去了之后，置业顾问坦言5800的价格大多都是个噱头，也就楼层不好的一两套房源，去的时候已经没了，虽然6100的价格听着也行，但是过高的公摊和梯户比也劝退了很多意向客户。
当然，这个区域的租金个人也不太看好，环境和地铁缺乏。而且周边亚星、奥马广场等大片的公寓扎堆，供应量大的可怕。
管南的三个盘，论投资价值，绿都应该是首位，有地铁，整体社区大，离黄科大近。首付低月供少，月供还不到1000元，交房时间早，基本可以实现以租养贷，遗憾的是没有赶上年前的那波公寓送八中学位的利好。
正商美誉铭筑，户型面积有点大，loft大面积装修成本要高一些，关键没有地铁，周边无商业地段不算繁华，不过项目并非开放式管理，居住体验要比绿都好。
东亚京尊是4个项目里唯一一个三环内的盘，虽然在三环内，但离地铁比较远，最近的是地铁2号线花寨路站，1公里多，沿赣江路可以过去，步行15分钟左右，不过赣江路两边都是在建的地块，道路环境略差。
在售的B座在一个三角地块，临路的西户和东户还行，里边夹角的户型，其采光效果可想而知。项目一个优势是社区管理，电梯指定楼层设置且有预约功能，安全方便。
相比对面的鑫苑四期公寓，位置稍显逊色，西地块距离鑫苑国际新城更近，地块也较为方正，后期可以更好享受鑫苑的商业红利，不过占地面积较小，社区内部氛围较弱。
总体来说，各项目都有优缺点，关键看购房者自己的需求点了。
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买房这个事对于大部分普通人来说，是人生中的一个重大决定，没有很大的刚性支持，一般购房者很难去下决定，大家不会花高额的成本买一套自己不需要的房子。（土豪朋友请自动略过）
居住or投资，最后看的还是其真实的居住购买力最终的兑换价值。
目前税费、学位、居住体验，是公寓一直面临且暂无翻身可能的三座大山，而这些住宅占有绝对的刚性，即使资金有限，但是不管买哪里的房子，住宅基本可以解决大部分问题，公寓缺乏住宅的多种属性加持，有有利的一个用途就是：居住或出租。
我们不鼓励大家买公寓，能买住宅，还是一定要先买住宅。
但不是说公寓一定不能买。
毕竟不限购、不限贷、随便买、单价便宜性价比高、门槛低条件又少，轻松即可上车。
如果要选择公寓，首先考量地段和价格，选择交通好有地铁、或者位于商圈、人流密集、租售比好的公寓。
公寓买卖不如出租，升值空间有限，税费过高，但是小面积出租还是有市场的。
但也不要被低价忽悠，盲目上车。
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