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  11月4号，惠济区三宗住宅用地均被万科拿下，其中42号和44号地溢价率100%，以最高限价竟得！

郑州土拍市场“冷热不均”

2020年还剩不足2个月，说起2020年郑州土拍市场上的“大事件”，一月份全部熔断成交的福塔三兄弟必须榜上有名。郑州保利分别以总价128972万元，楼面价9776元/平，综合房价19549元/平，溢价率50%以及总价89703万元，楼面价9798元/平，综合房价19322元/平，溢价率50%摘得经开两地！华润以总价164667万元，楼面价9783元/平，综合房价19712元/平，溢价率50%竟得一地！

郑州2月的土地市场，受到了疫情的极大冲击，整体出让情形并不理想，成交量大幅下滑。但3月份，郑州的土拍市场迎来一波大爆发。郑州白沙片区软件小镇启动区14宗土地拍出。总面积约642亩，总起拍价为33.66亿。该14宗地均被河南数字小镇开发建设有限公司以起始价竞得。值得一提的是，这样的产业综合用地同时集中拍卖，在郑州尚属首次。

据乐居河南监测统计，郑州3月成功出让土地约692.75亩，环比+114%；出让金额约34亿元，环比+33%。尽管3、4、5月份的土拍市场有回暖趋势，但是住宅用地成交并不多。其中3月114%的增长率对于住宅市场并没有实际意义。

进入6月份，郑州主城共计出让7宗住宅用地，迎来了一波出让“小高潮”。除此之外，7月份，碧桂园8.4亿以71%的溢价率摘得杨金片区杨金路南博学路东住宅地块，成交楼面价高达7670元/㎡，这是自2020年上半年溢价率最高的住宅地块。

在8月郑州出让的12宗地块中，郑州共计出让宅地约792亩，总成交金额约65.4亿。经乐居河南统计，8月有正商、龙湖、雅宝、金科、谦祥、大正、恒大多家房企入场拿地。金九银十前期，房企拿地热情逐渐高涨！

9月郑州市区（含上街区）拟出让商住用地9宗，约336亩，起拍总价385677万元。实际成交9宗，成交总价414477万元。其中保利以82714万溢价50.07%，折合1995万元/亩，楼面价9977元/㎡喜获土地。再来看刚过去的十月土拍市场，郑州共出让了5宗地块，仅1宗涉住宅用地，最终还是以终止拍卖落幕！

总的来看，2020年郑州前十月的土拍市场经历了疫情期间的低谷以及金九银十期间的爆冷，尽管十一月的土拍市场有逐渐回暖的趋势，但仍然没有改变郑州土地市场的冷清现状。住宅用地出让不足以及优质地块的缺乏，抑制了开发商的购买热情和期待！土拍是后续市场走向的风向标，影响的是人们对未来楼市的预期，土拍遇冷，未来楼市可能也会有所降温。

另根据有关机构的统计，2020年1-10月，中原城市群成交金额及住宅用地成交规划建筑面积同比均为下降。可以反映出，今年中原城市群的土地供应处于不足的状态，且成交的住宅用地也多以底价成交。

相比十月，本月土地供应慢慢恢复

11月郑州主城区将出让10宗地块，以主城区的地块出让为主，涉及管城区、惠济区、二七区和郑东新区。其中，城镇住宅用地8宗、商业用地2宗，总出让面积284222.9平方米（合426.335亩）、起拍价37.7亿元。这不仅缓解了市场地荒，还打破了“停止供地”的谣言！并且给很多房企提供了补仓机会，有利于稳定当前市场！

本月2号，郑州还出让了1宗城镇住宅（地下交通服务场站用地）。位于管城区的郑政出〔2020〕41号（网）被郑州舜杰新城房地产开发有限公司以地价49667万元拿下，溢价率0%。这是新城控股首次入驻郑州主城区。据了解，此次新城将打造高于区域均价的非中低端产品。

除去今天上午万科拿下的惠济区三块城改用地，本月还有6块土地待拍卖。

其中郑政出〔2020〕45号（网）地块位于智学路西、金沙江路北，属于管城回族区柴郭大棚户区合村并城项目（一期）开发用地。出让面积为33714.04平方米（合50.571亩）、土地性质为70年城镇住宅用地，起拍价42874.0万元、起始楼面价3532元/㎡。

柴郭村位于南四环和京广快速路交汇处东北角，属于二七新城与管南接壤的核心区域，交通极为便利，距离已经通车的2号线站点也不远，周边有多家地产商如绿都、永威、名门等。规划容积率大于1.1、小于3.6，单套住房建筑面积不得超过144平方米，所以用作刚需的可能性极大。

还需要注意的是郑政东出[2020]27号（网），该地为中原科技城项目规划用地。位于龙湖中环北路南、龙源西六街西，是政府储备用地。出让面积为40708.05平方米（合61.062亩），土地性质为40年商务金融用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地，起拍价61000.0万元、起始楼面价4995元/㎡。

据了解，中原科技城总用地面积16平方公里，主要包括北龙湖北部片区和云湖乎大数据产业园两大区域。以智慧岛为中心、以龙湖北部片区为核心示范区、以科学谷（鲲鹏软件小镇）为拓展区，整合中原科技城功能定位和空间布局，形成“一体两翼”整体布局，打造“中原科技带”，构建串联高新区、金水区和东区的沿黄科创带，打造科创引领带动全市高质量发展的产业走廊。

同时，在立足五大核心产业上建设五大功能组团：数字文创产业公园、信息技术产业公园、前言科技产业公园、生命科技产业公园、名校创新学院。该地块的挂拍也标志着郑州版“陆家嘴”将显现。

今年的土地政策对市场的影响

对于房地产行业来说，2020年注定是比较特别的一年。在经历了三年的楼市调控之后，突发的新冠事件让行业在年初的时候受到了较大的考验。下半年以来多城相继发布楼市调控政策，监管部门多次召开房地产工作座谈会，强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。而“三条红线”其实就是中央“三稳”的升级举措。

受疫情冲击及国际经济环境等不确定性恶化的影响，2020年楼市总体走势下行。

房地产是中国经济的基本盘和压舱石，但也是经济金融的重要风险源。稳住楼市是房地产对“六稳”和“六保”最大的贡献，也应是房地产政策最重要的着力点。

据克而瑞统计，今年土地成交溢价率有所下滑，与之相反的是，土地流拍宗数却呈现上涨趋势。2019年全年土地成交平均溢价率约为7.02%，2020年1-8月土地成交平均溢价率约为5.75%，同比下滑约18%。土地流拍现象相对频繁，其中2020年1月单月流拍高达约4宗。

2019年主城区商品住宅供求比约为1.1，2020年1-8月供求比拉大至约1.3，市场易造成供求失衡状态。

受房企降负债、调控政策收紧影响，土地供应不足，房企拿地热情下降，影响后续新房入市，对新房市场的成交也产生不小的影响。