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乐居买房讯 回顾2022年上半年，郑州楼市可谓风云变幻，疫情一波接一波，新政一锤接一锤，郑州楼市历经多重磨难，但向阳新“声”。紧跟中央“房住不炒”的总基调，在因城施策背景下，积极应对，促进房地产市场平稳运行。2022年已行至过半，天猫好房&乐居河南重磅推出“楼市新声”——2022郑州楼市年中特别策划，一起来聆听郑州楼市的 “新声”！

政策加码、土拍表现亮眼、城市规划稳步推进等，诸多利好叠加，为楼市注入“强心剂”，稳地产主基调之下，整体供求开始有复苏征兆，市场信心也正在逐渐重塑，那么郑州上半年房地产市场成交概况如何？又释放了哪些信号呢？

成交低位运行，年中冲刺助力市场升温

（数据来源：360房产网）

2022上半年，据360房产网数据显示，郑州新房成交套数约5.2万套，相较于2021年1-6月成交套数下降约44.5%，成交规模近乎腰斩，市场动力不足。从2022年1-6月成交套数的趋势来看，虽然受疫情影响，成交套数不高，不过从6月开始成交套数已经有明显的上升，突破1.3万套，这也意味着在层层政策加码的利好之下，楼市正在逐渐回暖。6月作为各大房企年中冲刺的关键时期，在经历过政策进一步的发酵后，各项新政逐渐落地实施，不少楼盘都表示楼市已经触底，释放出7月即将全线涨价的消息，以此刺激购房者尽快出手。

主城价值凸显，市场份额占比近六成

2022上半年，郑州疫情反复让本就低迷的市场“雪上加霜”。上半年前5个月新房成交套数均未破万，2月、5月成交套数更是跌至近6千，整体成交依然处于低位运行。从各区域成交情况来看，主要成交还是集中在主城区以及热门楼盘，主城8区中尤以高新区、郑东新区、金水区等区域占比较大，在疫情常态化形势对经济造成恶劣影响的风险加大，主城发达的交通体系和醇熟的城市配套让其价值愈发凸显，挤压环郑区域市场。

高品质热盘贡献力大，马太效应明显

据克而瑞河南区域数据显示，2022上半年销量金额排名前三的分别是华润置地、美盛集团以及万科地产。尤其是华润郑东万象城幸福里5月底首开当天，10分钟内强势劲销20亿，去化率高达99%，还有华润置地琨瑜府、华润置地凯旋门等项目发力，华润置地以约56.51亿稳坐榜首；美盛集团则以主城两大千亩教育大盘深入人心，美盛金水印、美盛教育港湾双子突围，两项目贡献14.74亿元，占比上半年销售额约92%；万科地产受华润置地的影响，成交金额稍逊色，北龙湖板块的万科拾谧森语和老鸦陈的万科翠湾中城销售额分别约为9.64亿元及6.39亿元。不难看出，国央企品牌、优质本土开发的主城产品更受购房者追捧，其抗风险能力远大于环郑、远郊区域楼盘。

刚需用户谨慎，刚改、改善需求利好浮现

一直以来刚需用户是购房市场的主力，而随着近两年疫情常态化、经济下行的影响，楼市愈发不稳，刚需用户购买力受限，购房态度更加谨慎，楼盘间对比考量周期拉长，相对比之下，刚改、改善需求利好浮现，据克而瑞河南数据显示120㎡以上户型1-6月整体成交量占比约达42%。同时相比1-5月，6月成交表现较好，成交量约达102万㎡，预计三季度成交跌幅将会收窄。

（数据来源：克而瑞河南区域）

3月1日郑州楼市新政19条中明确表示：首套房还清贷款，买二套改善房可按首套房贷款政策，从政策层面鼓励家庭购买改善住宅，为改善购房市场份额的提升也提供了强劲动力，从上面我们提到的华润置地、美盛集团和万科地产的成交数据来看，出圈的项目也大都是主城改善项目，不论是地理位置、教育特色还是楼盘品质都展现出刚改、改善用户群体正在不断扩大。

房价稳字当头，小幅波动

2021年郑州楼市迎来了至暗时刻，“涝疫结合”的天灾让楼市一度跌至谷底，房价一路下跌。年初以来，政策救市从信号释放到新政出台，短短3个月，楼市在艰难前行中缓慢上扬，从2022年3月起，“楼市新政19条”犹如一声惊雷炸醒萎靡不振的楼市，紧接着青年人才新政、利率两连跌、二套房首付比例降至40%、房票安置…房价走势感知市场变化，2022年3月郑州主城新房成交均价14670元/㎡，2022年4月郑州主城新房成交均价约15496元/㎡，环比上涨5.63%，2022年4月郑州主城新房成交均价约15631元/㎡，环比上涨0.87%，上涨幅度不高，但也能看出市场在进一步回暖。

（数据来源：克而瑞河南区域）

从各区域房价变化来看，主城房价依然领先于环郑、远郊区域房价，郑东新区、金水区占据价值高地、虽然这两个区域在去年年末到今年年初房价有所下跌，但在近2-3个月热势红盘频出，价值重回巅峰。环郑区域中，新郑、港区、中牟三区势头强劲，虽说中牟占据城市向东发展的先机，房价整体偏高，但新郑、荥阳、港区凭借靠近主城及区域站位高的优势，市场成交也毫不示弱。

结语：2022年上半年政策密集、力度大、覆盖面广；近期纯新盘开盘去化大涨，喜报频传；首轮土拍政府兜底，零流拍低溢价，整体波澜不惊；大郑州城市规划稳步推进，都市圈建设持续深化；楼市成交先跌后稳，缓慢复苏…发展是房地产市场的主旋律，稳楼市就是稳经济，相信在上半年一系列稳扎稳打的政策松绑之下，为下半年经济发展打下了良好的基础，楼市发展也将顺势而为，迎来全新的发展局面。