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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

新郑市 | 大发融悦四季

楼盘亮点呈现

低密纯洋房社区，生态宜居

大发融悦四季整体容积率约1.99，规划小高层和洋房，纯洋房社区居住舒适度更高。

实景准现房，交房时间较早

大发融悦四季预计在2022年12月之前交房，交房时间较早，准现房有保障。

新郑主城核心，配套成熟

大发融悦四季地处新郑主城的核心地带，周边商业、交通、教育等配套成熟，居住氛围高。

综合推荐购买人群：

地处新郑主城区中心，近享成熟配套，打造低密法式住所，适合环郑置业的刚改和地缘改善人群。

产品评测

大发融悦四季占地约25510㎡，建筑面积约69662㎡，容积率约1.99，绿化率约31%，项目整体规划8栋楼，3栋低层商业，分别是7#、8#和9#，3栋小高层以及2栋洋房，2梯3户和1梯1户设计，总户数390户，目前小户型房源售罄，在售户型面积为106-140㎡之间，其中106-120㎡的户型只有少量在售，大户型房源较为充足，成交均价约6500元/㎡，项目预计2022年12月之前交房，小区物业为大发物业，物业费2元/㎡/月。

大发融悦四季在各楼栋之间利用景观绿植矮墙与情景化软景围合成休闲空间，还建造了一个占地约800㎡的以登月为主题的全龄段儿童乐园，还有青年运动广场、银发社交广场、爱宠乐园等，小区内部建有约420米的星际跑道，满足住户的健康生活。在安全性上，小区各个公共场所均配备摄像监控，确保小区无死角安防，每个楼宇还配备有电子巡更系统，每个小时会有物业巡更人员按照规定路线巡查小区，每户家中还装配室内报警系统，为住户构建安全无忧的居住环境。

【主力户型分析】

1、120m² 三室两厅两卫

120m² 三室两厅两卫小高层户型，双开间朝南，南北通透，采光充足，餐客厨一体化设计，动线流畅。客厅面积约25㎡，连接南向景观阳台，空间延展性更好，日常会客休闲也很方便。

主卧朝南带飘窗，套房设计，有独立的卫生间和衣帽间，私密性和舒适度较高。

次卧和书房相连朝北，书房在西侧，与卫生间相连，次卧在东侧，面积会更大一些，且北向次卧带阳台，房间的采光性和通透性更好。

U型厨房设计，操作空间更宽敞，洗切炒动线流畅。

户型整体南北通透，全明户型。房间动静分区合理，休息区与生活区分开，互不打扰，户型一大亮点在于南北双阳台设计，既能观景同时能方便日常生活的洗晾晒。

2、140m²四室两厅两卫

140m²四室两厅两卫洋房户型，三开间朝南，餐客厨一体，客厅连接南向全景阳台，日常用餐、休闲会客都很方便。阳台长约7米，观景效果好且空间宽敞。阳台赠送一半面积。

双卧室朝南，房间的采光性更好。主卧套房设计在西侧，带独立干湿分离卫浴和衣帽间，整体的私密性较好。次卧朝南在东侧，与南向客厅阳台相贯通，大大增强房间的采光性。

书房和次卧朝北，次卧面积较大，而书房朝北有一个半封闭阳台，从厨房有门进入，阳台赠送一半面积，阳台整体方正，操作空间较大，作为生活阳台十分方便，同时还可以增加北向书房的通风效果。

L型厨房设计， 操作台更宽敞，同时厨房位于大门右侧，购买菜品可直接放入厨房，保证室内卫生的同时又方便备餐、用餐。

户型整体方正，面积大，南北通透性好，赠送面积多，得房率较高，但大门位于次卧入门处，房间的动静分区不算合理，会影响住户休息。

房价及潜力分析

大发融悦四季成交均价约6500元/㎡，毛坯交付。

周边在售新房西亚斯宫馆毛坯交付均价约7200元/㎡、泰美嘉香溪里成交均价约5000元/㎡、新城悦隽公馆毛坯交付均价约7500元/㎡、金科御府毛坯交付均价约7100元/㎡、融创东方宸院毛坯交付均价约7500元/㎡。

整体上来看，大发融悦四季比区域内其他新盘价格偏低，且周边楼层有高层+洋房或纯高层规划，相较之下，大发融悦四季规划纯洋房社区，产品更纯粹，品质更优良，性价比也更高一些。

大发融悦四季地处新郑主城的核心地带，近享优质醇熟核心区配套，规划中的地铁16号线陶文路站距离项目不远，周边6所名校环绕，黄水河、轩辕湖湿地等水域资源丰富，生态环境优美，随着区域内的各项蓝图兑现，新郑与主城的联动更加紧密，同时作为港区与主城连接的桥梁，还能坐享双区发展红利，未来发展潜力无限，产品的增值保值性可预见。

评测师有话说：价格略低于同区竞品，且产品较为纯粹，性价比更高，同时地理位置更加优越，位于新郑主城核心，有一定的优势。

交通评测

轨道交通：大发融悦四季周边目前没有已经通车或在建的地铁站，但规划有地铁16号线，距离较近的是陶文路站，短时间内地铁出行很不方便。

公共交通：大发融悦四季周围1公里范围内有新郑201路、新郑211路、新郑6路、新郑1路、新郑D2路。距离项目约200米可在领秀城站乘坐新郑201路到轩辕湖湿地文化园、新郑一中、新郑汽车站、万佳时代广场、丹尼斯庆都生活广场等，距离项目约300米可在骨科医院站乘坐新郑211路到新郑汽车站、万佳时代广场、新郑市公立医院、新郑市第二人民医院、轩辕湖湿地文化园等，距离项目约200米可在月季新城南门站乘坐新郑D2路到华南城地铁站、华盛奥特莱斯、新郑汽车站、轩辕湖湿地文化园、新郑博物馆等，距离项目约400米可在土地局站乘坐新郑6路到孟庄地铁站、青年公园、郑州西亚斯学院、万佳时代广场等。项目周边公交较多，且通达性好，出行较为方便。

自驾：大发融悦四季位于中华路与陶文路交叉口，中华路为区域主干道，沿中华路可到往南约500米可到人民路、约3公里可到炎黄大道，往北约20公里到京港线、约23公里到双湖大道等，一路北上还可接入东三环，项目往东约1.1公里可到郑新快速通道，距离京港澳高速也只有5.4公里。项目周边还有陶文路、双拥路、郑韩路、风苑路等，整体来看，自驾出行还是较为方便的。

评测师有话说：周边公交和自驾出行相对方便，短期内地铁出行相对不便，但地铁规划有站点，通车后会有所好转。

配套评测

教育配套：大发融悦四季周边有多所学校，项目距离新郑实验小学约700米，距离黄水路小学约150米，距离新郑市实验高级中学约500米，距离苑陵中学约800米，距离武汉小太阳幼儿园约200米，距离新郑市直中学约1.2公里，距离新郑市实验中学约1.5公里，距离新郑一中约2.1公里，周边学校众多且教育质量较高，上学方便。

医疗配套：大发融悦四季周边有多所医院，距离新郑市中医院约2.1公里，距离新郑市第二人民医院约400米，距离新郑市人民医院约900米，距离新郑市妇幼保健院约800米，距离新郑市公立人民医院约4.7公里，周边医疗资源较为丰富，但医疗质量一般，小病就医较为方便。

商业配套：大发融悦四季小区周围也有许多购物中心，日常购物比较方便。项目距离丹尼斯庆都生活广场约700米，距离万佳商业时代广场店约500米，距离新郑世基城市广场约2.2公里，距离新郑未来城购物广场约3.4公里，距离金茂购物中心约2.1公里，距离新尚天地约2.3公里，地处主城繁华地带，日常购物娱乐十分方便。

公园配套：大发融悦四季周边绿化环境优良，距离轩辕湖湿地公园约1.8公里，距离洧水公园约1.9公里，距离双鹤湖中央公园约9.8公里，距离泥河公园约2.5公里，距离欧阳修游园约2.6公里，距离公主湖滨湖公园约4.6公里，周边公园较多，老人小孩日常休闲玩乐很方便。

评测师有话说：地处新郑主城核心，周边配套较为齐全，配套质量在区域内也很不错，整体居住氛围较高。

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