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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

中牟县 | 佳兆业凤鸣水岸

楼盘亮点呈现

低密纯洋房，正望潘安公园

佳兆业凤鸣水岸依潘安公园临湖而建，窗外即是湖景，小区纯洋房规划，产品更纯粹。

地段优越，配套成熟

小区地处中牟新老城区交汇处，既能坐享老城成熟配套，还能受新区发展红利辐射。

五幕十景造境

小区融合中式三段式建筑结构，以五幕画卷布局十处空间，整体营造5大功能节点。

综合推荐购买人群：

毗邻潘安公园，低密纯洋房社区，均价约9000元/㎡，适合环郑置业刚改、改善和地缘置业群体。

产品评测

佳兆业凤鸣水岸占地约19494㎡，建筑面积约51271㎡，容积率约1.99，绿化率约35%，整体规划5栋18层的小高层、2栋6层洋房和1栋商业，纯洋房社区，总户数296户，目前在售建面约106-140㎡的三房、四房房源，毛坯交付，成交均价约9000元/㎡，项目预计2024年5月份交房，小区物业为美好物业，是佳兆业美好集团上市自持物业，品质有保障。

纯洋房社区，楼栋在坐北朝南的基础上，以约15°倾角正望潘安公园，兼顾优越观景视野和日照采光。在建筑设计上，以现代审美，融合中式三段式建筑结构。以五幕画卷布局十处空间，整体营造5大功能节点，还有纵向桃花主题景观轴、儿童游乐空间，老年健康活动区，羽毛球场等全龄互动社区，室外会客厅、阳光草坪，多维度景观体验空间。建筑外立面取材剔透玻璃，外观更加明亮大气。

【主力户型分析】

1、106m² 三室两厅两卫

106m² 三室两厅两卫整体方正，三开间朝南，采光充足，连廊设计，餐客厨一体化设计，动线流畅。客厅开间约3.5米，连接南向约6.5米长景观阳台，空间延展性更好。

主卧朝南套房设计，带飘窗，房屋采光性好，开间约3.3米，有独立的卫生间和衣帽间，面积宽敞，居住的私密性和舒适度较好。

朝南次卧带贯通式景观阳台，与客厅阳台相连，阳台更加开阔，房屋整体的采光效果也更好。

整体户型方正，但动静分区不合理，入门右手边就是朝南次卧，私密性不好，卧室整体分布在房屋的三个角，太分散也会影响居家休息。

2、140m²四室两厅两卫

140m²四室两厅两卫户型，三开间朝南，餐客厨一体，餐客厅朝西带飘窗，朝西外面是湖景，客厅面宽约6.5米，用餐、会客都很方便，生活动线流畅。

三开间卧室朝南，主卧套房设计带飘窗，有独立的卫生间，私密性更好，书房和次卧朝南，由贯通式阳台连接，推门即是景观阳台，房间整体的采光效果好。次卧有独立的衣帽间，面积宽敞，居住舒适度高。

U型厨房设计，空间开阔，便于操作，卫生间干湿分离，使用效率高。

户型整体方正，南北较为通透，全明户型设计，房屋的采光性和通风效果较佳，虽然客厅朝西，但飘窗面积大，且是朝湖方向，景观效果好。

房价及潜力分析

佳兆业凤鸣水岸成交均价约9000元/m²，毛坯交付。

周边在售新房康桥兰溪毛坯交付约9000元/m²、东原满庭芳成交均价约8600元/m²、正弘铂悦毛坯交付约7400-7500元/m²、嘉宇云峯毛坯交付约8500元/m²、鑫苑悦府毛坯交付约8300元/m²。

相较而言佳兆业凤鸣水岸价格偏高，周边房价大多数在9000元/m²以下，价格上不占优势，不过小区地理位置紧临潘安公园，湖景纯洋房社区，产品品质较高，具体还要看后期产品的交付情况。

佳兆业凤鸣水岸定位小众美宅，择址潘安公园头排，是片区内少见的湖景房社区，此外小区的内部景观设计融合现代、中式两种建筑风格，五幕十景造境，通过大尺度、三面宽朝南等优质户型提升产品品质，产品交付还是很值得期待的。

从区域发展来看，项目地处中牟老城与新城交汇处，周边配套较为成熟，紧临潘安公园，生态优势明显，项目整体设计偏刚改、改善以及地缘置业群体，周边其他楼盘有高层或者高低配规划，小区纯洋房设计更纯粹，刚改、改善群体可以重点关注。

评测师有话说：虽然价格偏高，但产品纯粹，居住氛围较浓厚，不过产品的后期的增值保值性尚未可知。

交通评测

轨道交通：佳兆业凤鸣水岸周边规划有在建中地铁8号线绿博大道站，预计2023年底通车，规划中地铁14号线万洪路站、20号线商都路站，8号线连通中牟、郑东新区、金水区和中原区，可在圃田西站换乘3号线，郑州东站换乘1号线、5号线，东风路换乘2号线，小营站换乘6号线，可到达高铁商务圈、花园路商圈、国贸商圈等主城多区域。

公共交通：佳兆业凤鸣水岸周围1公里内有中牟208路、中牟12路、中牟16路、中牟7路、中牟10路、中牟9路等。距离项目约200米可在路劲就郡乘坐中牟208路到中牟县第一高级中学、中牟县第一初级中学、中牟县中医院等，距离项目约200米可在路劲九郡乘坐中牟12路到绿博园轻轨站、郑州方特、绿博园、郑州枫杨外国语东校区、郑汴中央湿地公园等。项目周边公交线路多，通达中牟各区域，公交出行较为方便。

自驾：佳兆业凤鸣水岸紧临文博路和新圃街，沿新圃街往北约800米可到东风西路、商都大道，沿商都大道往西可接入东三环、东四环以及京港澳高速，经东三环隧道可直达郑州东站，快速接入主城路网，项目以西约3公里是解放南路、以东约6.9公里是万三公路、以北7.8公里是郑开大道、以南4.1公里是郑民高速，均为城市主干路网，自驾出行方便。

评测师有话说：周边自驾和公交出行较为方便，但地铁出行较为不便，且还在规划中，对后期产品的增值保值性有一定的影响。

配套评测

教育配套：佳兆业凤鸣水岸附近学校较多，项目距离中牟县第一初级中学约800米，距离中牟县文博路小学约700米、距离中牟县东风路小学约1.1公里，距离中牟外国语学校约2公里，距离中牟县第一高级中学约2公里，项目周边学校较多，后期就读学校还要看片区规划。

医疗配套：佳兆业凤鸣水岸附近医疗资源较为丰富。中牟县中医院距离项目约700米，中牟县人民医院总医院距离项目约1公里，华中阜外心血管病医院距项目约15公里，医疗配套齐全，日常就医方便。

商业配套：佳兆业凤鸣水岸周边文娱项目丰富，项目西北方约8.3公里是郑州方特欢乐世界、以北7.4公里是华谊兄弟电影小镇、以北约9.9公里是只有河南戏剧幻城，东北方8.7公里是杉杉奥特莱斯，此外自身配建有600多平的商业，综合商场丹尼斯街市、新金马特等都在附近，日常购物娱乐也都很方便。

公园配套：佳兆业凤鸣水岸周边生态环境优良，小区紧临潘安公园而建，潘安公园总占地面积约1195亩，河床面积395亩，是难得城芯绿核，也是中牟城市生态、文化窗口。此外小区以北约1.9公里是贾鲁河，水域资源丰富，以北约1.4公里是丈八沟公园，项目距离郑汴中央湿地公园约5.8公里、距离绿博园约7.4公里，周边公园配套齐全，日常休闲玩乐都很方便。

评测师有话说：周边配套较为成熟，基本日常生活所需的设施基都满足，居住氛围较为浓厚。

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