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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

新郑市 | 住友璞园

楼盘亮点呈现

低密纯洋房，科技住宅

住友璞园规划15栋9层、13层洋房，容积率约1.99，小区内还规划有园林景观带，采用多项科技系统保障住户安全。

户型面积段丰富

住友璞园项目户型面积段丰富，在售房源面积约96-123㎡，均为三房房源，户型方正，全明设计，布局结构紧凑。

综合推荐购买人群：

南龙湖低密纯洋房，首付一万网签，户型面积段丰富，适合市区外溢刚需和地缘性置业群体。

区域评测

南龙湖以南，郑州后花园

区域概述：住友璞园位于新郑市南龙湖。南龙湖是郑州向南发展的桥头堡，处在郑州市规划的半小时城市圈范围内，亦是目前发展程度成熟高、地铁通车早的郑州近郊区域，北接主城区，东连航空港区的地理位置，让南龙湖坐享天然区位优势，郑州向南发展的趋势以及人口红利的加持，南龙湖也成为当下郑州买房置业的掘金之地和价格洼地。

区域内地铁2号线的延长线—城郊线已经通车，双湖大道、紫荆山南路、郑新快速通道等城市主干道纵横交错，交通通达性好；龙湖锦艺城、华盛奥特莱斯、万佳商业广场等商业配套齐全，还规划有梅赛德斯奔驰体验中心、万达广场；而在教育方面，南龙湖大学城高校环绕，龙湖一中等名校林立，教育资源优质；在生态环境方面，潮河湿地公园、十七里河湿地公园、龙湖湿地公园等河湖资源密布，名副其实的郑州南部“后花园”。作为郑州近郊发展较早、较成熟的区域，随着规划蓝图的逐渐兑现，南龙湖区域价值日渐凸显，成为近郊置业的热点，发展潜力巨大。

板块概述：住友璞园属于新郑市南龙湖，距离郑州市区比较近，承接了大量市区外溢人口，同时享受市区配套发展辐射，也是郑州向南发展的先头区域，南龙湖作为郑州南部的“后花园”，生态环境十分优越，区域定位“宜居教育新城”，未来可期。

产品评测

纯洋房社区，科技住宅

住友璞园由住友集团打造，占地约87亩，建筑面积约16万方，综合容积率约1.99，绿化率34%，总体规划15栋9层、13层洋房，2梯4户，总规划户数为1064户，目前在售的是3#和7#两栋楼，房源充足、楼层可选，在售约96~123㎡三房房源，成交均价在7000元/㎡之间，毛坯交付，据置业顾问介绍，目前年底促销，有部分特价房源，而且房款首付15%可以无息分期，首付一万即可办理网签，项目预计2023年12月底交房，小区物业为康桥物业，整体定位刚需用户。

住友璞园作为住友集团进驻郑州的高端项目之一，以7项全方位安全系统、3大生态生活科技和6项贴心科技服务为一体的“7-3-6”的智慧生活体系，小区整体以中心景观轴为主景观带，规划有儿童游乐玩区、宅间花园等，结合各个年龄段的生活所需，规划别致园林景观，满足全龄段住户需求。

【主力户型分析】：户型方正，面积段丰富

1、96m²三室两厅一卫

96m²三室两厅一卫户型整体方正，三开间朝南，餐客厨一体，动线流畅。客厅开间3.5米，连通约6.3米长、1.5米宽的朝南景观阳台，采光充足，室内宽敞明亮。

两卧室朝南，面积相差不大，主卧带飘窗，景观阳台贯通次卧，房屋的采光性较好，北向卧室与南向两卧室面积相差不大，带衣帽间。

L型厨房设计，操作空间大，卫生间干湿分离，使用效率更高。

户型整体方正，全明设计，布局紧凑，小三房卧室整体面积相差不大，没有浪费空间。

2、121m²三室两厅两卫

121m²三室两厅两卫户型整体方正，南北通透，餐客一体，实现了功能的全通透，客厅开间3.8米，客厅连通朝南景观阳台，阳台长约6.8米，宽约1.5米，十分宽敞开阔，有利于房屋采光，会客、休闲都十分方便。

主卧套房设计，自带独立卫生间和衣帽间，还有朝南飘窗，私密性和舒适度较好，两次卧一南一北，南向卧室外是贯通式阳台，增加房间的采光效果。

户型的一大亮点在南北双阳台设计，不仅做到了南北通透，而且北向生活阳台日常洗晾晒都非常方面，使用效率也很高；卫生间干湿分离、U型厨房设计，对日常使用来说都是很方便的。

房价及潜力分析

价格持平，产品增值性不确定

价格现状：住友璞园成交均价约7000元/㎡，毛坯交付。

周边在售新房郑州孔雀城公园海毛坯交付约7000元/㎡、泰颐府毛坯交付约7000元/㎡、康桥香蔓郡约7500元/㎡、浩创华信悦府简装修交付约约7200元/㎡。

整体上来说，住友璞园与周边房价相差不大，但项目开发商知名度较低，且项目交付时间较久，相对而言价格优势不太明显。

价格潜力：住友璞园是住友集团进驻郑州的高端项目之一，产品品质、容积率、占地规模等，都是很不错的，不过还是要以后期的交付为准。

从区域发展来看，南龙湖地区地处主城与港区的接壤处，交通四通八达，自然资源丰富，区域配套日渐成熟，发展潜力大。项目地处南龙湖以南，目前来看区域内的规划尚不完善，产品的增值保值性有一定的不确定性。

从区域发展来看，融创空港宸院地处北港，区域发展成熟度较高，随着郑汴许都市圈的扩大，港区作为衔接的桥梁，受多个地区政策辐射的叠加，产品的增值保值性可预见。

交通评测

交通不便，出行效率低

轨道交通：住友璞园距离地铁2号线华南城西站约3.3公里，距离华南城站约3.5公里，乘车可到紫荆山商圈、花园路商圈、国贸商圈，也可换乘1号线、3号线、5号线等，通达主城各区域。项目距离地铁站较远，地铁出行不便。

公共交通：住友璞园周边2公里范围内有公交新郑326路、新郑202路、新郑D2路。距离项目约1.3公里可在张辛庄村站乘坐新郑326路到华盛奥特莱斯、华南城、郭店镇张辛庄完全小学、郑州工业安全职业学院等，距离项目约1.6公里可在新郑产业新城服务中心站乘坐新郑202路到华盛奥特莱斯、好想你红枣小镇、新郑一中、新郑市人民医院等。公交站距离项目普遍较远，出行不是很方便，而且公交线方向较为单一，公交通达性不佳。

自驾：住友璞园位于求实路汇远路交叉口，紧临求实路，沿求实路一路北上可到达华南城大道、双湖大道，沿双湖大道往西可到达紫荆山南路、京广快速路等，快速接入主城路网，项目往西约1.7公里是郑新快速通道，项目以北约2公里是京港线、约7.2公里是郑州绕城高速，项目周边可快速接入城市主干道，日常出行较为快捷。

配套评测

周边配套有待完善

教育配套：住友璞园规划有约3千平幼儿园，周边还有多所小学、中学。龙湖一中距离项目约3公里，龙湖三中距离项目约3.5公里，郭店镇张辛庄完全小学距离项目约1.5公里，周边教育资源质量不错，但距离项目都不近，具体的还要看后期就读学校的划片情况。

医疗配套：住友璞园距离省三甲医院河南省第二人民医院约5.7公里，距离郑大一附院南院区约9.2公里，距离新郑博爱医院约5.3公里，距离新郑市人民医院祥安路综合门诊部约5.4公里，就医相对方便，但小病就医相对较远。

公园配套：住友璞园周边生态环境一般，但南龙湖生态资源十分丰富。距离潮河湿地公园约5.8公里，距离新郑市龙湖城市湿地公园约7.8公里，距离新郑十七里河省级湿地公园约7.1公里。周边近距离公园较少，但日常休闲游玩还是较为方便的。

其他配套：住友璞园周边商业配套较为齐全，距离华盛奥特莱斯4.5公里、距离龙湖锦艺城5.4公里、距离龙湖商业广场约5.7公里、距离弘城购物中心约3.4公里、距离万佳商业广场约5.6公里、距离金时代商业广场约4.8公里，周边商场较多，但距离都不近，日常生活购物相对不便。

项目不足：

1、住友璞园位于南龙湖以南，区域内配套设施不完善，交通条件一般，区域内规划短时间很难兑现，居住氛围不高。

2、住友璞园周边多为建材市场，空气质量不佳，居住环境嘈杂。

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