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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

郑东新区 | 郑东华府TIVOLI

楼盘亮点呈现

白沙核芯区位，未来潜力可期

郑东华府TIVOLI位于白沙核心板块，板块打造公共文化行政服务区，着力构建生态公共型服务中心。板块内住宅用地较为稀缺，而项目位于板块核心区域，临近8号线、科技馆、象湖等标志性地标，凸显项目价值。

纯改善项目，打造高层次的纯粹社交圈

郑东新区象湖区有很多项目，多数是高层、小高层或是高密度洋房产品，而郑东华府TIVOLI只有两个产品，洋房社区和小高层配套。

综合推荐购买人群：

郑东新区象湖板块，容积率1.99，低密毛坯产品，户型起步190㎡起，适合地缘性改善人群置业。

区域测评

白沙核芯板块，未来发展可期

区域概述：郑东华府TIVOLI位于白沙良秀路与杨桥路交叉口，属于郑东新区。在“东强、西美、南动、北静、中优”的战略指引下，区域内采取组团开发的模式，把城市结构分为中央商务区(CBD)、北龙湖地区、白沙组团等功能组团，各功能区相互支撑和谐发展，成为集商务、金融、办公、住宅、观光、休闲等多种功能为一体的区域。其中白沙以公共文化行政服务，大数据智慧产业和都市农业为特色，着力构建生态智慧公共综合型服务中心。

板块概述：郑东华府TIVOLI地处白沙板块核芯区域，白沙组团总面积约为156平方公里，规划了”四园一谷一中心“，分别是大数据产业园、总部商务园、生命科技园、职业教育园、科学谷、省级公共文化行政服务中心。形成“一轴、一廊、四园、一谷、一中心”的空间结构，依托区域天然禀赋和城市发展规划，从文化、配套等不同维度满足生活所需，打造高质量全维生活圈。未来板块的发展前景广阔，值得期待。

项目测评

低密社区 生态宜居

郑东华府TIVOLI总占地面积约83亩，总建筑面积将近20万㎡，容积率1.99，绿化率30%，规划有14栋多层洋房和3栋小高层，共计501户。目前少量一期在售7栋多层洋房，共计135户，面积区间约128-415㎡3-7室产品，带装修交付。最新推出二期1栋17层小高层产品，2梯2户，面积区间约191-228㎡4室产品，毛坯交付。

小区整体采用欧式建筑风格，内部规划约4000㎡下沉会所，以星级酒店标准打造约1800㎡奢阔广场、大堂、餐厅、咖啡吧、健身房、约25米标准泳道等众多休闲设施，满足业主会客、娱乐、交流等多元化的生活需求。

【主力户型分析】：大平层产品，宽阔四房

1、195㎡四室两厅三卫

195㎡四室两厅三卫，户型方正，南北通透。东侧入户为电梯厅，一梯一户设计，可作为私家存储空间使用。进门左侧为客厅，右侧为餐厅，约30㎡宽阔南北厅，保证了家庭成员适合的交流尺度。南北步入式约9㎡双阳台设计，静享阳光和轻风。

以客餐为中轴，西侧南向为主卧套房设计，并带有单独衣帽间，主卧西南两侧为大明窗设计，享受阳光无死角。西侧北向为次卧，主次卧分离，中间区隔着书房，让每位家庭成员都拥有独立的私密空间。

东侧北向为厨房，呈u型设计，烹饪动线清晰。南向为次卧约15㎡，带有赠送飘窗和独立卫生间，生活起居，方便快捷。

房价及潜力分析

区域内价格较高

郑东华府TIVOLI小高层毛坯产品均价为15000元/㎡，洋房均价为26000元/㎡，带装修交付。  

区域内竞品销售价格区间为13500-26000元/㎡，其中汉德如意府为13500元/㎡，银榕居为23000元/㎡，亚新紫藤公馆为26000元/㎡，瀚海观象为26500元/㎡。

周边二手房较少，二手房均价为12000元/㎡。相较而言，郑东华府TIVOLI价格高于周边竞品项目，在区域内定位于高端改善产品。

最后价格潜力：郑东华府TIVOLI位于白沙核心板块，周边住宅用地较为稀缺，距离8号线、科技馆、象湖等标志性地标都很近，拥有一定的位置优势。在产品上打造以低密社区，纯洋房及小高层产品，小区圈层纯粹，整体打造高端改善型产品，适合地缘性改善人群置业自住，但是期望未来有较大的升值空间有点困难。

交通测评

开发中板块，公共交通待建设

轨道交通：郑东华府TIVOLI周边地铁8号线杨桥东路站点，已于2020年5月1日开建，无明显地铁优势

公共交通：郑东华府TIVOLI周边直线1公里内有4条公交线路6个公交站点，如Q36路及326路区间高山市场站、山水生态城南口，S171路福泽路开来路、象湖南路杨桥达到，326路象湖路杨桥大道，可达山水生态城、高庄市场、明理路、市体育中心、建设大厦等地，周边公共交通较为便捷。

自驾：郑东华府TIVOLI周边京港澳高速、新107国道“五纵七横”骨干路网全面建成，10分钟内迅速抵达郑州东站、新郑国际机场。

配套测评

景观资源丰富，现有配套待建设

教育配套：郑东华府TIVOLI周边2公里范围内有郑东新区永盛小学、白沙镇白坟小学、龙王庙小学、永昌小学等。5公里范围内有河南测绘职业学校、河南艺术职业学校、河南行政学院、中原文化艺术学院等，教育资源较为丰富。

医疗配套：郑东华府TIVOLI周边3公里范围内有2个一级及以上医院。其中华中阜外医院距离楼盘2.5公里，建业口腔连锁(郑东张旭店)距离楼盘1.6公里，较远一点的有河南省第二人民医院，郑州大学第二附属医院新院、郑州大学第三附属医院（暨河南省妇幼保健院新区医院）、郑东新区中医院、河南省肿瘤医院郑东分院等优质医疗配套，开车30分钟到达。

公园配套：郑东华府TIVOLI周边2公里范围内有2个公园，分别为象湖生态湿地公园、郑信公园；5公里范围内有东润野孩子公园、商都前程公园等周边景观资源较为丰富。

商业配套：郑东华府TIVOLI项目周边1公里处有丰源商业中心、象湖商贸街，5公里范围内有豫兴步行街、中原科技学院步行街，满足业主日常购物。

项目不足：

1、项目在区域内销售价格较高，置业门槛高；

2、区域目前稍微成熟，未来规划建设时间较长。

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