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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

航空港区 | 兴港永威观樾

楼盘亮点呈现

真地铁盘，紧临地铁口

兴港永威观樾距离地铁2号线城郊线恩平湖站约300米，出门即是地铁口，出行方便。

低密纯洋房，生态宜居

兴港永威观樾项目整体容积率约1.99，住宅规划11层高洋房，位于北港核心地带，生活配套完善，居住氛围高。

品牌地产，综合实力强

兴港永威观樾由本土知名房企永威打造，品牌开发经验丰富，产品质量有保障，永威自持物业，服务标准高。

综合推荐购买人群：

北港核心区，紧临地铁口，低密洋房，均价约8700元/㎡，适合市区外溢房价或首付刚改、改善和地缘性置业群体。

区域评测

北港核心区，2号线地铁口

区域概述：兴港永威观樾位于航空港区。郑州航空港区是由国务院批准设立的航空经济先行区，更是中原经济区的核心驱动之一。港区背靠国家战略的巨大红利，空中丝绸之路、一带一路和买全球卖全球等宏观战略，随着区域规划逐渐落实，港区发展也迎来了前所未有的机遇。

港区整体规划“一核领三区、两廊系三心、两轴连三环”的发展格局，在交通领域，港区集航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式于一体。目前，地铁2号线城郊线已开通，在建中的17号线以及规划中的9号、11号、13号、18号等地铁线四通八达。

在地理位置上，港区作为郑州对外开放的门户所在，地处郑州、开封、许昌的交汇处，也将成为郑汴许都市圈的核心枢纽，不论是“郑许一体化”也好，还是“郑汴港核心引擎区”也好，未来港区区域价值将会愈发明显。

板块概述：兴港永威观樾位于鄱阳湖路与凌飞街交会处南100米，属于航空港区的北港核心地带，北港定位城市综合性服务区，与南港的高端制造业集聚区不同，距离主城较近，也是区域内发展较早，生活配套较为完善，大多楼盘都聚集于此，是港区房价较高的区域。

产品评测

南向落地窗，低密纯洋房

兴港永威观樾占地约97.8亩，建筑面积约12万方，综合容积率约1.99，绿化率36%，规划19栋11层纯洋房，一梯两户，总规划户数为1124户，目前在售在售建面约96~144㎡三房、四房房源，成交均价约8700元/㎡，毛坯交付。据置业顾问介绍，目前项目价格较低，现在买房有一些购房送家电活动，部分房源还送公共维修基金，项目预计2023年年底交房，小区物业为永威物业，整体定位刚改、改善和地缘置业的群体。

兴港永威观樾是永威的品质新作，项目以现代简约的轮廓、灰白色彩搭配南向落地窗，建筑颜值高，打造现代都会生活风格。户型设计南向全景落地窗，连通式大阳台，采光更好；同时11层洋房楼间距约40米，楼间距足够大，一层也不影响采光。

【主力户型分析】：户型方正，配备景观阳台

1、127m²三室两厅两卫

127m²三室两厅两卫户型，整体方正，三开间朝南，餐客厨一体，动线流畅。客厅开间4米，书房开间约3米，客厅与阳台连接朝南1.5米宽贯通式景观阳台，阳台全长7米，房屋整体采光性佳。

主卧朝南，带南向全景落地窗，套房设计，主卧面积约12㎡，有独立的卫生间和衣帽间，私密性好，居住舒适；次卧朝北，带独立衣帽间。

户型整体方正，南北通透，卫生间采用三分离设计，使用效率高；U型厨房设计，操作空间大，但户型整体动静分区不合理，休息区与生活区交叉，影响居住体验。

2、97m²三室两厅一卫

97m²三室两厅一卫户型，双开间朝南，餐客厨一体，实现了功能的全通透，客厅开间4米，连接南向约1.5米宽阳台，会客、休闲十分方便。

主卧朝南，两次卧朝西、朝北，主卧开间约3.3米，带南向落地窗，视野、采光好。

户型整体偏狭长，双开间朝南设计，次卧朝西、朝北，会影响采光，通风也不好；户型整体动静分区不明显，会影响居住体验。

房价及潜力分析

价格较低，增值保值性可预见

价格现状：兴港永威观樾成交均价约8700元/㎡，毛坯交付。

周边在售新房永威南樾毛坯交付约9000-11000元/㎡，星联柒号院毛坯交付约10000元/㎡，正弘中央公园毛坯交付约9100元/㎡，融创空港宸院毛坯交付约9800元/㎡。

周边二手房招商公园与湖成交均价约7100元/㎡，蓝山公馆均价约7300元/㎡，润枫锦尚均价约8600元/㎡。

整体上来说，兴港永威观樾对比周边新房价格处于低位，有一定的价格优势。

价格潜力：兴港永威观樾是永威品质新作，1.99低密纯洋房社区，居住环境优越。同时永威作为本土知名房企，不论是产品质量还是服务质量，市场认可度都很不错。据置业顾问也透露了年后均价会上涨到1万左右，与周边房价持平，目前价位较低，还是可以考虑入手的。

从区域位置和发展潜力看，兴港永威观樾的地理位置更靠近北港中心，与港区地铁站、商业中心以及成熟的配套生活区都更接近，位置更具优势，而从区域整体发展潜力来看，北港作为港区的城市综合性服务区，不论是生活配套还是城市界面都是港区的各大板块中的佼佼者，产品的增值保值性可预见。

交通评测

紧临地铁口，路网发达

轨道交通：兴港永威观樾距离地铁2号线城郊线恩平湖站约300米，出门即是地铁口，乘坐2号线可到紫荆山商圈、花园路商圈、国贸商圈等，沿线也可换乘5号线、3号线、1号线等，高效接驳郑州CBD、北龙湖金融岛，出行十分便利。

公共交通：兴港永威观樾周边1公里范围内有公交635路、623路、627路、628路、Y636路。距离项目约200米可在鄱阳湖路雍州路乘坐635路到青年公园、富士康集团等；距离项目约300米可在雍州路鄱阳湖路南乘坐627路到沃金商业广场、锦荣悦汇城、郑州市第一二二中学、桥航路小学、豫泓商业时代广场等；距离项目约300米可在雍州路鄱阳湖路乘坐623路到郑州航空港区英迪国际学校、青年公园、沃金商业广场、锦荣悦汇城、郑州市第一二二中学、富士康文化生活广场等，还可乘坐628路到港区客运站、郑州岐伯山医院、郑州航空港经济综合实验区实验小学等，还可乘坐Y636路到新郑机场T2航站楼，区域内公交便利，但与主城公交连通不便。

自驾：兴港永威观樾位于鄱阳湖路与雍州路交叉口，沿鄱阳湖路往西约1.8公里可到华夏大道、往西约2.5公里便是京港澳高速，项目往南约4.7公里是新郑国际机场，项目往北约9公里是郑民高速，与郑州绕城高速相连，项目地处港区核心地带，道路通达性好，能快速与主城交通路网相连通，自驾出行十分快捷。

配套评测

周边配套成熟

教育配套：兴港永威观樾周边教育配套完善，名校林立。河南省实验学校慈航路小学距离项目约800米，桥航路小学距离项目约1.4公里，郑州市一二二中学距离项目约1.2公里，郑州航空港区实验学校距离项目约1.4公里，是一所九年制教育学校，英迪国际学校、英迪国际幼儿园距离项目约500米，项目周围幼儿园、中小学一应俱全，教育资源丰富。

医疗配套：兴港永威观樾距离距离三甲医院郑大一附院南院区约2.3公里，郑州航空港郑港医院、郑州市第一人民医院郑港医院急诊距离项目约600米，医疗资源丰富。

公园配套：兴港永威观樾周边生态环境优良。在项目东北方约300米是兰河公园，恩平湖距离项目约400米，青年公园距离项目约1.3公里，大寨路公园距离项目约1公里，南水北调河在项目东边2公里范围内，生态环境优越，老人、小孩游玩十分方便。

其他配套：兴港永威观樾周边商业配套齐全，项目东南方有多所商业中心，家家欣购物中心、锦荣悦汇城距离项目约600米，沃金商业广场距离项目约800米，仟禧城购物广场距离项目约1.2公里，日常生活、休闲娱乐方便快捷。

项目不足：

港区距离市区较远，目前与主城的联动性较差，作为长期居住地日常通勤时间较长。

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