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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

中牟县 | 鑫苑悦府

楼盘亮点呈现

中牟新县城，周边配套较成熟

鑫苑悦府位于中牟新县城，周边学校有寿圣街小学、中牟外国语学校、中牟第一高级中学，还有天泽城，中牟万达广场（在建），生活氛围和人流量不错。

公园水系，生态资源丰富

鑫苑悦府距西边四牟园仅500米左右，北边1.2公里可达贾鲁河，相邻绿博板块还有绿博园、郑汴中央公园，潘安湖公园等，区域生态绿化非常丰富。

综合推荐购买人群：

地处中牟县城，紧邻天泽城和中牟万达，配套不错，生活氛围和人气较好，定位偏刚需，适合中牟本地客户。

区域测评

中牟新县城，人流量较大

区域概述：鑫苑悦府位于中牟新城商都大道与寿圣街西南角，借势城市向东发展态势，郑汴一体化迅猛发展，中牟作为郑汴一体化核心区域和战略支点，享有中原经济区、郑州都市区、郑州航空港综合实验区三区叠加发展红利，且未来撤县改区势在必行，未来城市价值全面升级后，区域潜力可以预见。

板块概述：鑫苑悦府位于商都大道以南，属于中牟新县城，目区域内相关配套已建成并投入使用，但相关服务水平的成熟度不及老县城，片区宜居舒适性较老县城要好。且北边与绿博板块相邻，也受绿博优质配套的资源辐射。

项目周边学校有寿圣街小学、中牟外国语学校、中牟第一高级中学，还算不错。商业方面有天泽城和在建的中牟万达等，周边人流量较大。

项目测评

鑫苑府系产品，高低配规划

鑫苑悦府项目地块为城改地块，拿地时间比较早，最早由郑州佳和置业拿下，后于与鑫苑合作开发，目前已由鑫苑独自开发，也是鑫苑进驻中牟的市场的首个“府系”产品，项目一期占地约122亩，容积率约3.5，绿化率约35%。

规划有13栋高层和4栋洋房以及部分底商、一栋幼儿园。其中洋房5/6/7/8层都有，高层20/27层，高层户型面积区间75-147㎡，洋房面积134㎡-154㎡，另有部分一二楼复试产品，建筑面积328㎡，整个项目共计约2194套，其中100㎡以上户型占比将近70%。

采用新古典建筑风格，相较目前市场上的新产品略老旧。双精装入户大堂，园林景观方面，约600米健康跑道、邻里会客厅、儿童欢乐城堡等，同时在园区内设置有行车、监控安防等智能体系，保障社区内生活所需。

【主力户型分析】：方正格局、LDK餐客一体

1、101㎡三室两厅两卫

101㎡三室两厅两卫是项目主力户型，整体来看虽然也是三开间朝南的布局，但又和市场上普遍三开间朝南的户型不同，整体正太方正，2个南向卧室并不完全朝南，尤其是最西边的书房，只留有一个小窗户。

从布局上看，属于动静分区，会客休息互不干扰，餐客厨一体化设计，室内空间开阔，玄关处可以打造设置玄关柜，增加收纳空间，客厅南向开敞阳台连接。

卫生间干湿分离设计，提高使用效率的同时，也能更好的保障卫生间的干净整洁。

2、100㎡三室两厅两卫

100㎡三室两厅两卫，三开间朝南，入户设置玄关柜，方便放置鞋屋，便于收纳。U型厨房扩大操作台面，但是进深过长，多人操作可能不便；隔壁是客卫卫生间，与厨房相隔较近。

餐厅、客厅一体化相连，增强室内空间感，南向开敞阳台，同时连通客厅和南向次卧，主卧套房设计，拥有独立的衣帽间和卫生间间，同时赠送南向飘窗。

缺点：卫生间门离厨房太近，距离卧室较远。北边书房窗户略小，且在一个拐角地带，室内采光有限。

房价及潜力分析

符合区域普遍定位，价格适中

鑫苑悦府高层在售均价约8300元/㎡，洋房价格待定，毛坯交付。

周边在售项目有路劲国际城9100元/㎡，华强国际公馆均价约8200元/㎡，正弘铂悦均价约8500元/㎡；二手房方面蓝爵世家均价约8100元/㎡，水木清华均价约8300元/㎡，帝华宏府8500元/㎡，金恒基金帝城7000-8500元/㎡。

综合来看，项目价位符合区域普遍均价，在中牟本地市场价格适中。

最后价格潜力：鑫苑悦府项目整体位于中牟县城，并不属于绿博核心板块，不过距离贾鲁河近郊，后期绿博的优质资源好还是有一定的辐射的。项目周边目前都是之前县城的一些老牌配套，有天泽城，还有在建的中牟万达广场，生活氛围和人气不错，学校配套也还可以，虽然整体界面和布局规划不高，但在县城也基本够用。

从项目自身来说，该地块是城改地，因为前期开发商的原因，地块拿地年限其实比较久了，整体规划和产品相对老旧，高低配还是3.5的容积率，舒适度不会太高，定位偏刚需，中牟本地客户可以关注。

交通测评

公共交通出行有待改善

轨道交通：鑫苑悦府区域内目前没有已通车地铁，周边规划有2条地铁线，分别是西边的19号线和北边的20号线，2条线在文通路和商都大道交汇处相交，计划设置西牟园站，距项目约800米左右，不过目前均还在规划中，后期落地还需要长时间等待。

公共交通：鑫苑悦府周边公交站点比较密集，1公里范围内有10个站点，涉及线路有账目中牟1路、中牟7路、中牟16路，主要是服务于中牟县城的公交，地块售楼部门口有天泽城公交站，在该站可乘中牟16路直达绿博园轻轨站，未来人文路物流大道站可以轻松换乘地铁8号线。文博路寿圣街站和水木清华站据项目不足400米，在该站分别可乘中牟7路、中牟1路，可直达解放路郑汴中央公园和中牟县老城核心区。

自驾：鑫苑悦府北侧520米是商都大道，一路向西可连通主城商都路和陇海快速路，且未来商都大道还将修建双向六车道的高架，出入市区会越来越便利；西边紧邻的是文通路，一路往南可直通郑民高速，周边路网相对较通达。

配套测评

主要依靠中牟县级老牌资源

教育配套：鑫苑悦府自建有品牌幼儿园，南边一路之隔的寿圣街小学已投入使用，东边750米是中牟一高、中牟外国语学校，其中包含幼儿园、小学、初中等，基本都是中牟县级的一些老牌资源。

郑州枫杨外国语中学

医疗配套：鑫苑悦府周边医疗资源主要依靠中牟的医疗配套，2公里范围内有中牟县人民医院总医院和西区医院，还有中牟县中医院，离项目不仅也不远，向北约6.5公里左右还有在建的郑大三附院新院区。

公园配套：鑫苑悦府西边步行500米就是四牟园，北边1.2公里可达贾鲁河，同时相邻的绿博板块还有3000亩的绿博园和郑汴中央公园，潘安湖公园、滨河公园等，区域生态绿化非常丰富。

商业配套：鑫苑悦府项目自建有邻里商业，一路之隔就是天泽城、万达广场（规划中）2大商业中心，其中涵盖零售、体验、餐饮、亲子娱乐等多样业态，满足日常生活所需。

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