乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

新郑市 | 宜居小乔书苑

楼盘亮点呈现

实景准现房，今年买明年住

实景准现房，预计2022年年底交房，今年买明年住，已经有部分楼栋封顶了。

双气入户，区域内的稀缺双气

宜居小乔书苑毛坯交付，项目专设燃气冷凝锅炉，弥补南龙湖市政无供暖缺憾，稀缺双气供暖入户，预计2023年底可供暖，可签协议保证供暖。

生态资源丰富，低密宜居

南龙湖素有郑州“后花园”之称，区域内十七里河、十八里河两大水系，连接多个湖泊，区域森林覆盖率达到约56%以上，项目楼间距约100米，更有上万平中庭景观广场，生态宜居。

综合推荐购买人群：

南龙湖准现房，地铁环伺，双气入户，适合环郑区域刚需、刚改以及市区置业外溢群体。

区域评测

南龙湖生态区，2号线地铁口

区域概述：宜居小乔书苑位于新郑市南龙湖，北接主城区，东连航空港区，与北港几乎在同一纬度上，港区的发展绕不开南龙湖。天然的位置红利、郑州掉头向南发展的趋势以及人口红利，让南龙湖逐渐成为郑州房地产市场上的不容忽视的后起之秀。

交通方面，目前有轨道交通2号线延长线，且距离郑州市区比较近，交通便利；在商业配套方面，随着近几年品牌开发商的相继入驻，商业建设也在逐渐完善，目前有龙湖锦艺城、华盛奥特莱斯、华南城等大型商业，万达广场目前也在规划中，教育配套方面，南龙湖大学城高校环绕，还有龙湖一中、龙湖三中等，教育资源十分丰富。整体上来说，目前这里也是整个郑州市所有近郊区域中配套比较完善的一个区域，未来会逐渐成为郑州近郊的置业热点区域，发展很有潜力。

板块概述：宜居小乔书苑属于新郑市南龙湖板块，这里距离郑州市区比较近，承接了大量市区外溢人口，同时可以享受到郑州市区的生活配套。项目东侧临近港区，可以享受到政策红利的倾斜。南龙湖以“宜居教育新城”为定位，是港区与主城双核心区域之间的生态宜居之城，郑州南部后花园，区域前景无限。

产品评测

双气入户，低密宜居

宜居小乔书苑占地约80亩，总建面约18万方，综合容积率约2.47，由8栋住宅、1栋商业、1栋配套用房和1栋幼儿园共11栋楼组成，总高26层，2梯4户，总户数1256户，目前在售4#、5#约89-105㎡三房房源，成交均价约8600元/㎡，毛坯交付。据置业顾问透露，目前项目年末打折促销，部分5层、6层以及20多层的房源活动价在7300元/㎡。项目预计交房时间在2022年12月。小区物业为茂林物业，整体定位刚需、刚改以及市区置业外溢群体。

宜居小乔书苑虽然是毛坯交付，但双气入户，弥补南龙湖市政无供暖缺憾。此外小区楼间距约100米，且规划有上万平中庭景观广场，五重立体园林景观体系，绿化率40%，生态宜居。

【主力户型分析】：户型方正，赠送面积大

1、96m² 三室两厅两卫

96m²三室两厅两卫户型整体方正，三开间朝南，餐客厨一体，动线流畅，动静分区合理。客厅开间3.5米，连通1.5米宽全明落地窗封闭阳台，采光充足。

两卧室朝南，全面积赠送飘窗，主卧面宽3米，进深3.7米，次卧面宽2.8米，室内空间增大，光线敞亮，居住舒适。

整体户型方正，1.5卫设计，干湿分离，使用效率高，超大景观阳台设计，朝南双卧飘窗均为赠送，室内宽敞明亮。

2、108m² 三室两厅两卫

108m²三室两厅两卫户型，双开间朝南，餐客一体，实现了功能的全通透，客厅开间3.7米，餐客厅进深5.3米，连通1.5米宽阔阳台，空间感十足，全屋采光性佳。

主卧套房设计，自带独立卫生间，主卧全面积赠送朝南飘窗，开间3.2米，进深4.8米，私密性好，居住舒适。

户型整体宽敞明亮，主卧、客厅宽敞开阔，但两次卧朝北，采光有一定的影响。

房价及潜力分析

性价比高，区域发展潜力大

价格现状：宜居小乔书苑成交均价约8600元/㎡，毛坯交付，但据置业顾问透露，项目年底促销，一些房源的价格在7300元/㎡左右。

周边在售新房万科星图带装修交付约9000元/㎡，翰林荣府毛坯交付约9200元/㎡，郑州孔雀城毛坯交付均价约7500元/㎡，融侨美域约8500元/㎡。

周边在售二手房不多，康桥原溪里均价约12400元/㎡、易居国际城均价约7600元/㎡、富田兴龙湾均价约7000元/㎡.

总体上来说，相较于周边同类新房，宜居小乔书苑的成交均价比较适中，虽然是小开发商，但是近年来各地项目表现良好，现金流稳定，预计2021年年底交房，在区域内属于交房很早的项目了，加之年末促销，成交均价下降了1300元/㎡左右，性价比还是很不错的。

价格潜力：宜居小乔书苑地处南龙湖，目前已经有地铁二号线延长线到达，且距离郑州市区较近，近年来政策、产业的扶持让区域价值日益凸显；作为市区与港区连通的要塞，南龙湖能坐享双区发展的红利，不少品牌开发商的进驻，也让该片区逐渐成为市区近郊置业的热门区域，未来发展潜力巨大，但项目本身的价值还需要借助周边配套的完善以及产品质量来保障。

交通评测

自驾出行便捷，公共交通待完善

轨道交通：宜居小乔书苑距离地铁2号线延长线华南城西站约1公里，乘车可到紫荆山商圈、花园路商圈、国贸商圈、惠济万达等，还有规划中的9号线、16号线将交汇于华南城西站，兑现后出行将十分方便。 

公共交通：宜居小乔书苑周边1.5公里内有公交新郑326路、新郑325路以及新郑202路，距离项目约1.1公里可乘坐新郑202路到好想你红枣小镇、河南天佑国际中西医结合肿瘤医院、新郑一中等；乘坐新郑325路可到龙湖锦艺城、华盛奥特莱斯、美联时代广场等，公交不太便利，有待完善。

自驾：宜居小乔书苑紧临郑新快速路和阳光大道，沿阳光大道向西约2.5公里可到紫荆山南路，往南约500米即可到京港线，通过京港线往北可连通京广南路，沿新郑快速路向北约5.4公里可到郑州绕城高速，多维立体交通，可畅达郑州。

配套评测

配套相对成熟，生态资源丰富

教育配套：宜居小乔书苑周边1.5公里内有多所学校。小区内部自建一所幼儿园，在项目西侧规划有龙湖阳光小学，龙湖镇魏庄小学距项目约600米、龙湖一中距项目约1.6公里、龙湖镇第一初级中学距项目约1.7公里、新郑市龙湖镇中心学校距项目约1.6公里，项目紧临大学城，中原工学院、郑州升达大学、河南机电职业学院、河南工程学院、河南医学高等专科学校、河南检察职业学院、河南工业贸易职业学院、郑州经贸学院等院校，多所大学遍布。

医疗配套：宜居小乔书苑距离省三甲医院河南省第二人民医院约3.1公里，距离新郑市人民医院祥安路综合门诊部约2.9公里、距离新郑市人民医院创新路综合门诊部约3.6公里，医疗资源优渥。

公园配套：宜居小乔书苑周边生态资源丰富，距离潮河湿地公园约4.7公里、距离新郑市龙湖城市湿地公园、距离新郑十七里河省级湿地公园约4.6公里、距离裴晋公纪念园约2.1公里、距离三里岗村遗址公园约3.2公里、距离樱桃沟森林公园约12.6公里、距离郑州龙湖镇西泰山旅游风景区约7.2公里、距离黄帝千古情景区约7公里，生态环境优美。

其他配套：宜居小乔书苑周边商业配套齐全，向北约3.1公里是龙湖锦艺城、约2.2公里是华盛奥特莱斯、往西约3.4公里是龙湖商业广场、美联时代广场，约2.3公里是金时代商业广场、往北约3.1公里是万佳商业广场，目前还规划有万达广场，休闲娱乐十分方便。

项目不足：

1、宜居小乔书苑地处南龙湖南部，区域内配套多在建设或规划中，有待完善，目前居住氛围不高。

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