乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘,走进项目深入实勘,看项目、赏户型,实地走访周边环境,从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息,还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目
新郑市 | 宜居小乔书苑
楼盘亮点呈现
实景准现房,今年买明年住
实景准现房,预计2022年年底交房,今年买明年住,已经有部分楼栋封顶了。
双气入户,区域内的稀缺双气
宜居小乔书苑毛坯交付,项目专设燃气冷凝锅炉,弥补南龙湖市政无供暖缺憾,稀缺双气供暖入户,预计2023年底可供暖,可签协议保证供暖。
生态资源丰富,低密宜居
南龙湖素有郑州“后花园”之称,区域内十七里河、十八里河两大水系,连接多个湖泊,区域森林覆盖率达到约56%以上,项目楼间距约100米,更有上万平中庭景观广场,生态宜居。
综合推荐购买人群:
南龙湖准现房,地铁环伺,双气入户,适合环郑区域刚需、刚改以及市区置业外溢群体。
区域评测
南龙湖生态区,2号线地铁口
区域概述:宜居小乔书苑位于新郑市南龙湖,北接主城区,东连航空港区,与北港几乎在同一纬度上,港区的发展绕不开南龙湖。天然的位置红利、郑州掉头向南发展的趋势以及人口红利,让南龙湖逐渐成为郑州房地产市场上的不容忽视的后起之秀。
交通方面,目前有轨道交通2号线延长线,且距离郑州市区比较近,交通便利;在商业配套方面,随着近几年品牌开发商的相继入驻,商业建设也在逐渐完善,目前有龙湖锦艺城、华盛奥特莱斯、华南城等大型商业,万达广场目前也在规划中,教育配套方面,南龙湖大学城高校环绕,还有龙湖一中、龙湖三中等,教育资源十分丰富。整体上来说,目前这里也是整个郑州市所有近郊区域中配套比较完善的一个区域,未来会逐渐成为郑州近郊的置业热点区域,发展很有潜力。
板块概述:宜居小乔书苑属于新郑市南龙湖板块,这里距离郑州市区比较近,承接了大量市区外溢人口,同时可以享受到郑州市区的生活配套。项目东侧临近港区,可以享受到政策红利的倾斜。南龙湖以“宜居教育新城”为定位,是港区与主城双核心区域之间的生态宜居之城,郑州南部后花园,区域前景无限。
产品评测
双气入户,低密宜居
宜居小乔书苑占地约80亩,总建面约18万方,综合容积率约2.47,由8栋住宅、1栋商业、1栋配套用房和1栋幼儿园共11栋楼组成,总高26层,2梯4户,总户数1256户,目前在售4#、5#约89-105㎡三房房源,成交均价约8600元/㎡,毛坯交付。据置业顾问透露,目前项目年末打折促销,部分5层、6层以及20多层的房源活动价在7300元/㎡。项目预计交房时间在2022年12月。小区物业为茂林物业,整体定位刚需、刚改以及市区置业外溢群体。
宜居小乔书苑虽然是毛坯交付,但双气入户,弥补南龙湖市政无供暖缺憾。此外小区楼间距约100米,且规划有上万平中庭景观广场,五重立体园林景观体系,绿化率40%,生态宜居。
【主力户型分析】:户型方正,赠送面积大
1、96m² 三室两厅两卫
96m²三室两厅两卫户型整体方正,三开间朝南,餐客厨一体,动线流畅,动静分区合理。客厅开间3.5米,连通1.5米宽全明落地窗封闭阳台,采光充足。
两卧室朝南,全面积赠送飘窗,主卧面宽3米,进深3.7米,次卧面宽2.8米,室内空间增大,光线敞亮,居住舒适。
整体户型方正,1.5卫设计,干湿分离,使用效率高,超大景观阳台设计,朝南双卧飘窗均为赠送,室内宽敞明亮。
2、108m² 三室两厅两卫
108m²三室两厅两卫户型,双开间朝南,餐客一体,实现了功能的全通透,客厅开间3.7米,餐客厅进深5.3米,连通1.5米宽阔阳台,空间感十足,全屋采光性佳。
主卧套房设计,自带独立卫生间,主卧全面积赠送朝南飘窗,开间3.2米,进深4.8米,私密性好,居住舒适。
户型整体宽敞明亮,主卧、客厅宽敞开阔,但两次卧朝北,采光有一定的影响。
房价及潜力分析
性价比高,区域发展潜力大
价格现状:宜居小乔书苑成交均价约8600元/㎡,毛坯交付,但据置业顾问透露,项目年底促销,一些房源的价格在7300元/㎡左右。
周边在售新房万科星图带装修交付约9000元/㎡,翰林荣府毛坯交付约9200元/㎡,郑州孔雀城毛坯交付均价约7500元/㎡,融侨美域约8500元/㎡。
周边在售二手房不多,康桥原溪里均价约12400元/㎡、易居国际城均价约7600元/㎡、富田兴龙湾均价约7000元/㎡.
总体上来说,相较于周边同类新房,宜居小乔书苑的成交均价比较适中,虽然是小开发商,但是近年来各地项目表现良好,现金流稳定,预计2021年年底交房,在区域内属于交房很早的项目了,加之年末促销,成交均价下降了1300元/㎡左右,性价比还是很不错的。
价格潜力:宜居小乔书苑地处南龙湖,目前已经有地铁二号线延长线到达,且距离郑州市区较近,近年来政策、产业的扶持让区域价值日益凸显;作为市区与港区连通的要塞,南龙湖能坐享双区发展的红利,不少品牌开发商的进驻,也让该片区逐渐成为市区近郊置业的热门区域,未来发展潜力巨大,但项目本身的价值还需要借助周边配套的完善以及产品质量来保障。
交通评测
自驾出行便捷,公共交通待完善
轨道交通:宜居小乔书苑距离地铁2号线延长线华南城西站约1公里,乘车可到紫荆山商圈、花园路商圈、国贸商圈、惠济万达等,还有规划中的9号线、16号线将交汇于华南城西站,兑现后出行将十分方便。
公共交通:宜居小乔书苑周边1.5公里内有公交新郑326路、新郑325路以及新郑202路,距离项目约1.1公里可乘坐新郑202路到好想你红枣小镇、河南天佑国际中西医结合肿瘤医院、新郑一中等;乘坐新郑325路可到龙湖锦艺城、华盛奥特莱斯、美联时代广场等,公交不太便利,有待完善。
自驾:宜居小乔书苑紧临郑新快速路和阳光大道,沿阳光大道向西约2.5公里可到紫荆山南路,往南约500米即可到京港线,通过京港线往北可连通京广南路,沿新郑快速路向北约5.4公里可到郑州绕城高速,多维立体交通,可畅达郑州。
配套评测
配套相对成熟,生态资源丰富
教育配套:宜居小乔书苑周边1.5公里内有多所学校。小区内部自建一所幼儿园,在项目西侧规划有龙湖阳光小学,龙湖镇魏庄小学距项目约600米、龙湖一中距项目约1.6公里、龙湖镇第一初级中学距项目约1.7公里、新郑市龙湖镇中心学校距项目约1.6公里,项目紧临大学城,中原工学院、郑州升达大学、河南机电职业学院、河南工程学院、河南医学高等专科学校、河南检察职业学院、河南工业贸易职业学院、郑州经贸学院等院校,多所大学遍布。
医疗配套:宜居小乔书苑距离省三甲医院河南省第二人民医院约3.1公里,距离新郑市人民医院祥安路综合门诊部约2.9公里、距离新郑市人民医院创新路综合门诊部约3.6公里,医疗资源优渥。
公园配套:宜居小乔书苑周边生态资源丰富,距离潮河湿地公园约4.7公里、距离新郑市龙湖城市湿地公园、距离新郑十七里河省级湿地公园约4.6公里、距离裴晋公纪念园约2.1公里、距离三里岗村遗址公园约3.2公里、距离樱桃沟森林公园约12.6公里、距离郑州龙湖镇西泰山旅游风景区约7.2公里、距离黄帝千古情景区约7公里,生态环境优美。
其他配套:宜居小乔书苑周边商业配套齐全,向北约3.1公里是龙湖锦艺城、约2.2公里是华盛奥特莱斯、往西约3.4公里是龙湖商业广场、美联时代广场,约2.3公里是金时代商业广场、往北约3.1公里是万佳商业广场,目前还规划有万达广场,休闲娱乐十分方便。
项目不足:
1、宜居小乔书苑地处南龙湖南部,区域内配套多在建设或规划中,有待完善,目前居住氛围不高。
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