正文

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：万科理想拾光。

  项目概述：万科理想拾光地处二七新区，纯新盘待售，万科装修房，定位偏改善，主推建面约95-143m²户型。

  适合人群：三环至四环的核心位置，真地铁房，带装修12500元起，适合城市西南地缘性改善人群及二七新区工作群体。

区域测评

大学南路以东，二七新区核心

  万科理想拾光位于二七区灵山路与炫月路交会处西北角，位居郑州西南部。二七区是老郑州的核心和灵魂，区域以二七广场为轴心，呈扇形向西南部延伸，陇海路、航海路、长江路、南三环、南水北调运河依次分布，京广铁路、陇海铁路在此交汇，郑少高速、西南绕城高速穿境而过，郑州火车站、汽车客运中心以及邮政、电信枢纽均位于该区域，具有良好的区位、交通、通讯等优势。

  万科理想拾光地处二七区二七新区版块，位于大学南路以东、京广南路以西的三环至四环之间位置，隶属二七新区核心地段。二七新区是离主城最近的城市组团之一，是三环主城发展的自然外溢，区域发展规划较早，历经十多年的发展区域内道路、交通、配套等基建已相当完善，该区域内拥有南水北调运河、金水河贯穿和尖庄水库，生态资源丰富，环境宜居。

产品评测

品质改善住区 万科装修升级

  万科理想拾光总占地约45亩，容积率约3.49，绿地率约33.41%，规划有6栋高层，2梯4户错落式布局，户型建筑面积约95-143㎡，最小户型95㎡起步，产品面积段纯粹，居住舒适度高，定位为改善社区。

  万科理想拾光外立面采用现代主义建筑风格，材质为仿石砖搭配铝板，外立面高级简约，浅灰与深灰交错，在周边建筑中独树一帜。社区内已改善需求打造社交邻里中心，景观园林上结合多元化生活空间，规划8大生活场景，包括情景商业街、景观组团、主题童玩、青年运动场、老年修习场、邻里聚场、宠物天地、架空层等，让每个年龄段的业主都能找到属于自己的生活乐趣。其中，在小区7-1号楼1层西单元西户还设置了架空层，特殊天气下可满足业主公共休闲空间需要。

  万科理想拾光带装修交付，且此次在以往万科的装修标准上做了不少升级，比如大门为钢制入户门，门锁为智能门锁，玻璃为三层双中空low-e玻璃，配新风、地暖，厨房配洗碗机、垃圾粉粹机，主卫配智能马桶。所采用建材均为一线品牌如科勒、方太、美的、松下等，如厨盆、水龙头采用和成卫浴，净水器为安吉尔，油烟机、燃气灶、洗碗机采用的都是国内一线品牌“方太”。

 户型解析

1.5卫创新设计，南北双阳台

  建筑面积约100㎡A户型，三室两厅1.5卫设计，创新卫浴设计是亮点。

  整体户型非常方正，动静分区，空间布局合理，市场上经典的三开间朝南户型，整体南向开间达约9.3米，保障室内采光充足；

  入户厨房、餐厅、客厅一线相连，且链接南向大宽景阳台，整体入口空间开阔，舒适度高。南向次卧、客厅连接南向贯通式宽幕阳台，采光、视野好，可多元化改造为休闲空间。

  厨房紧邻入户门及餐厅，布局合理，厨房U型设计，操作更方便，空间利用率更高；创新1.5卫设计，干湿分离，三段式卫浴设计，满足家庭更多生活需求，实用性强。

  三个卧室空间均不大，双卧室朝南，主卧带大面积飘窗，但对于100㎡户型来说卧室空间基本满足生活需求。

  缺点：户型位居楼栋的中间户，虽有连廊设计但户型未做到真正意义的南北通透。

  建筑面积约121㎡B户型，三室两厅两卫

  整体户型南北双阳台设计，超大赠送面积，南北通透，通风效果良好，双开间朝南，南向开间约6.8米，采光充足。

  入户独立玄关设计，更多收纳空间。餐厅、客厅一体，空间开阔，并连接南向贯通式大阳台，室内采光充足。

  主卧套房设计，配独立卫生间，生活更舒适，但主卧紧邻客厅、且连接南向贯通式大阳台，生活起居的干扰性较大。双卧室朝北，一卧室连接北向生活阳台，方便日常衣物晾晒。

  干湿分离卫浴设计，实用更便捷且便于打扫。厨房U型设计，操作方便，餐厅临近厨房，就餐方便，设计合理。

  缺点：整体户型布局中主卧的卫浴、厨房、客卫的窗户均受到外部狭长墙体的影响，采光和通风效果较差，尤其是主卧卫浴窗户狭小。

交通测评

地铁沿线楼盘，出行便捷

  轨道：万科理想拾光距离在建中的地铁7号线刺绣路站直线距离500米，真正意义的地铁盘，地铁7号线预计2024年通车，地铁7号线是贯穿城市南北的主干线，可直达医院院、黄河迎宾馆等核心区，可与地铁2、3、4、5号线实现换乘。

  公交：万科理想拾光周边1公里范围内有13个公交站点，距离小区最近的站点荆胡社区站约300米，可乘坐40路、S125路，其中40路公交可直达二七万达、二七广场、紫荆山等核心商圈。也可步行500米至大学南路中段公交站乘坐176路、180路、318路、318路定制专线、701路等公交。

  自驾：万科理想拾光拥有三纵三横的交通网络，三纵是京广快速路、大学南路、嵩山南路，三横是航海路、南三环、南四环。目前，从小区出发金沙江路和大学南路是主要出行主干道，两条主干道通行通畅，基本很少有堵车情况。

配套评测

公园配套好，生活配套待发展

  教育：万科理想拾光小区北侧规划有一块教育用地，尚未开建。周边2公里范围内有陇西国际城小学、绿地爱华学校、郑州一中国际城中学等，具体划片学校未定。

  医疗：万科理想拾光5公里范围内有郑州市第二人民医院、郑州人民医院南院、郑州市六院、黄河科技大学附属医院、郑飞医院等。其中，郑飞医院距离项目2.7公里，是二级甲等医院；郑州市第二人民医院距离i下那个吗4.8公里，是二级甲等医院；郑州大学第一附属医院距离项目8公里，是三级甲等医院，可满足日常医疗需求。

  公园：万科理想拾光向南1.2公里是占地面积达200多亩的南环公园，向北700米为南水北调运河，周边1公里范围内还有已建成的英开体育公园。其中南环公园为二七新区居民日常休闲、打卡的主要游玩地，满足日常生活的休闲需求。

  商业：万科理想拾光东侧规划有1200多平三层商业，尚未开建。沿地铁7号线向北三站即为二七万达商圈，周边3公里范围商业有泰宏商业中心、鑫苑都汇广场、百荣世贸商城、万嘉百汇、淘气堡新天地等。小区周边小区已十分成熟，居住生活氛围浓厚，底商及超市也已营业多年，生活便利。

 房价及潜力分析

首开价格优势明显，性价比较高

  万科理想拾光纯新盘待售，价格待定。据置业顾问透漏，首开价格预计在12500-13300元/ m²，带万科升级版装修交付。

  周边在售新房，泰宏建业国际城均价13500-14000元/ m²，毛坯交付；亚星锦绣山河12000-13500元/ m²，毛坯交付；万科大都会12400-13000元/ m²，带装修交付，但位置更靠南。

  周边在售二手房，盛润运河城约13400/ m²，绿地滨湖国际城约13500元/m²，鑫苑名城约13200元/m²。

  综合对比来看，万科理想拾光有万科品牌加持、万科物业的良好口碑，以及万科装修的升级，首开约13000元/ m²，具体以实际开盘价格为准。在二七新区刚需扎堆的诸多项目中，兼具品质及改善基因，具有较高性价比优势。

121平米三房实景样板间

  万科理想拾光所在的二七新区是二七区主城外溢区域，距离主城近，开发时间较早，多大品牌房企入驻，随着新房的陆续交付入住率在逐年增长，生活氛围也在向好发展。近期万众期待的二七新区新地标也有了新进展，预计2022年1月份郑州二七新区双子塔即将开工，规划建设两栋270米，59层的超高层，对于片区发展将有很好的带动作用。万科理想拾光距离二七新区双子塔约1公里，距离适中。加之万科本身产品、物业、装修加持，保值及升值能力有一定保障。

  项目亮点：

  万科品牌，物业加持

  万科入郑多项目开发，布局郑州各大城区，积攒了较好的品牌口碑和物业口碑，开发商实力强，值得信赖。

  改善产品，区域稀缺

  整体小区不大，但产品定位清晰，最小户型95㎡，以100㎡以上户型为主，在刚需扎堆的二七新区较为稀缺。

  真地铁房，出行便捷

  距离地铁7号线直线距离仅500米，距离适中，又不会受到高人流量的干扰。周边大学南路、京广快速路南四环为主要出行主干道，较为畅通。

  房价优势，品质过硬

  万科带装修住宅，预计首开价格12500-13300元/ m²，性价比其实挺好，要知道周边毛坯房这样的价格楼市好的时候也只能买四环沿线外毛坯。

  买房风险提示：

  1、万科未来拾光东侧是车管所，西侧和北侧多是安置小区，小区外部居住氛围及城市界面一般，周边人  群相对混杂，对于改善群体来说有所影响。

  2、万科未来拾光向南直线距离500米即是郑西高铁线，虽然小区窗户全部设计三层双真空玻璃来避免噪音污染，但介意者需谨慎。

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