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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

管城区|正商生态城

楼盘亮点呈现

郑州新火车站红利

正商生态城充分享受郑州新火车站区域的发展红利，在众多以新火车站为卖点的项目中，产品多样，房价合理，性价比高。

万亩低密盘

正商生态城总占地近万亩，容积率2.49，是管城低密大盘。

生态资源丰富

独有的生态资源成为项目的亮点之一，外部三条河流环绕，社区内部约2200亩滨河公园，是郑州少有了河景房。

正商自持物业

正商物业拥有国家一级资质，并在原有物业服务基础上模式升级，引入科学技术，如w i f l全覆盖、报警系统、梯控系统、安防系统等，提高整体居住氛围及舒适度。

项目不足：正商生态城内部配套及所在区域公共交通、生活配套尚在规划阶段，建成需要长时间的落地。

综合推荐购买人群：

位居城南管南新城核心区域，高层、洋房产品多样，双河畔，适合对环境有需求的刚需、刚改群体。

区域测评

南四环沿线，近小李庄火车站

区域概述：正商生态城位于管城区郑新快速路与南水北调运河交汇处向北500米路东，地处南四环沿线，坐落于管城新城核心区域，是管南近万亩大盘。管城区是商代遗址主要所在地，作为名符其实的郑州“第一区”，老管城区拥有厚重的古都文化，完善的城市优质资源，区域生活配套齐全，交通便利，生活气息浓厚。

依据郑州最新城市功能布局中的中“优”、南“动”的发展思路，以商贷王城遗址、金岱科创城、小李庄火车站三大核心板块的建设，管城区迎来全新发展。

板块概述：正商生态城处于管城区管南新城板块，地处郑州向南发展的核心位置。管南新城是以郑州新火车站为核心的都市商务生活区，目前处在规划建设阶段。未来郑州新火车站将与其它火车站共同承担郑州的客运服务，成为郑州四大枢纽站之一，并作为城市东南的发展引擎，带动周边区域的发展与繁荣。

项目测评

管南万亩大盘，产品多样

正商生态城是管南片区的万亩大盘，属于正商集团“品质家”系列，位于管城区郑新快速路与南水北调交汇处，共有53个地块，目前只开发了三个地块：一号院、二号院和五号院。

现在主推的是5号院，占地58亩，容积率2.49，规划4栋高层、5栋多层，高低配社区，整体布局呈现南低北高。总户数858户，均为 2梯4户设计，高层主力户型建筑面积约95㎡和122㎡三房，洋房主力户型建筑面积约143㎡四房，户型均做到了三开间朝南，整体方正通透，客厅和南向次卧双联大阳台，室内采光充足。

【主力户型分析】：户型整体中规中矩

1、D户型

高层94平米三室两厅一卫，户型方正，动静分区，是市场主流小三房户型。

纯南户，连廊式设计，保证通风和采光。客厅、餐厅一体相连，南接观景阳台，空间开阔，采光好。

三开间朝南，双卧室朝南，主卧带飘窗面积全赠送。这个户型优化了市场上把90㎡+户型做成三房两卫的做法，更注重每个房间的大尺度空间，把小卫生间的面积分给卧室，使每个房间使用面积均大于周边其他项目的同类产品居住舒适度大大提高。

2、C户型

高层120平米三室两厅两卫，全明户型，面积无浪费，户型整体中规中矩。

入户独立玄关，进出物品方便收纳，厨房紧邻入户门，并邻近餐厅，方便就餐，布局合理。客厅、餐厅相连，南向连接观景阳台，采光好，但餐厅位置略显拥挤。

双开间朝南，主卧套房设计，带独立卫浴，全面积赠送飘窗，设计人性化，居住舒适度高。整体来看，120平米三房并未做到南北通透。

房价及潜力分析

管南新城四环外大盘竞争非常激烈，正商生态城高层均价约12500元/平米、洋房均价约15000元/平米，板块其他同类型产品价格在13000元/平米至16000元/平米不等。

正商生态城产品包含高层、洋房，产品多样化，同板块新房相比价格比较合理，加上正商多年的开发经验以及智慧城成功经验的铺垫，虽较之前有所上涨，但依然是区域性价比较高的项目。

最后价格潜力：郑州被称为火车拉来的城市，作为第一个米字型高铁枢纽城市，交通枢纽对于郑州就意味着城市核心区域发展风向标所在。随着小李庄火车站的规划建成，势必带动片区发展及周边楼盘升值。正商生态城距离郑州新火车站约1公里，享新火车站红利及商圈配套，同时又不会因为距离太近造成居住干扰。

交通测评

地铁待建，自驾出行便捷

轨道交通：正商生态城有多条地铁规划，其中，规划的地铁16号线从社区穿过，在项目内部有明月路站，可零距离乘坐。地铁16号线与地铁4号线无缝衔接，直达郑州北部、郑东新区及北龙湖片区；规划的郑州轨道快线K1线郑州新火车站距离项目大约1公里的距离，可直达郑州市中心火车站、郑州南站和新郑机场。

公共交通：正商生态城周边目前有郑州公交13路，最近的站点苏庄站距离项目500米左右，乘坐13路公交可直达郑州或火车站、南五里堡地铁站等核心区域。其他公交线路规划待建设中，距离项目约1公里左右郑州新火车站周边将会引入多条公共交通线路。

自驾：正商生态城向西200米左右是城市主干道郑新快速路，沿郑新快速路向北2.3公里左右直达南四环；沿郑新快速路向南2.2公里左右直达郑州绕城高速；沿郑新快速路向东5公里左右直达东三环、向东6公里直达机场高速；沿郑新快速路向西2公里左右直达紫荆山南路、向西4公里左右直达京广快速路。

配套测评

规划配套丰富，落地需时间

教育配套：正商生态城周边三公里范围内有小李庄小学、管城回族第三中学、郑州第二十九中、南曹小学等。正商生态城约2公里左右规划有管城区外国语小学（学校具体名称以政府公示及学校最终显示名称为准），暂未开放。项目内部规划建设14所中小学，包含7所小学、4所初中、3所高中，多所幼儿园。

医疗配套：正商生态城周边4公里范围内有管城中西医结合医院、管城第二人民医院、郑州仁济医院新院区、河南省第二人民医院、新郑市中心医院等，小区内部规划有社区医院。

公园配套：正商生态城被十八里河、十七里河、南水北调运河三条河流环绕，拥有约5000米一线河湾景色，及约2200亩滨河绿廊，生态景观资源非常丰富。

商业配套：内部规划有大型商业配套，可以满足日常生活购物需求，后期新火车站商圈建成，可近距离享郑州新火车站发展红利及商圈的配套。