正文

乐居买房讯  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

经开区 | 保利天汇

楼盘亮点

地理位置优越，主城核心区位。地处经开区二环沿线，地理位置相对稀缺，周边地铁交通丰富，生活配套齐全。

双河环绕，生态资源丰富。西临十八里河，东临七里河，双河环绕，绿化改造后，河景资源丰富，生态环境良好。

教育资源丰富。保利天汇签约河南省实验小学，项目周边5公里左右有郑州十一中、六十三中、八十四中、八十五等学校。

央企保利品牌开发商，品质保证。保利央企开发，品牌形象在客户中有一定认知度和信任度；以及后期的保利物业增加客户的信任感。

产品设计有亮点。户型产品或四开间朝南，南北双阳台设计，采光比较充足，相比区域竞品华润凯旋门具备一定的优势。

项目不足：

1.  临近陇海铁路线，以及中州大道和机场高速的核心位置，后期受噪音污染较大，影响居住舒适度。

2.  内部交通路网不发达，多为规划路，还未落地通车。

3. 临近中原福塔，受辐射影响大，也有说法是经专门测定，辐射对项目基本无影响，有心结的客户着重考虑。

综合推荐购买人群：

保利天汇地处经开老城区航东商圈，邻近主城二环，各项配套齐全，适合主城品质刚需和刚改人群。

区域测评

经开老城板块，配套齐全

区域概述：保利天汇位于郑州东南部经开区，经开区作为对内对外的经济技术开发区，东至新107国道、西至机场高速、南至福山路、北至陇海铁路。经过多年的发展，经开区已逐渐形成汽车及零部件、装备制造、现代物流等主导产业。

经开区毗邻郑东新区，主要有经开老城区板块、滨河国际新城和国际物流园组成：经开老城区作为成熟区，目前区域内产业发展成熟，居住氛围浓厚；滨河国际新城：作为河南省的涉外区，依托区域内丰富的景观资源，蝶湖公园成为网红打卡区，以发展高端服务业为主；国际物流园作为经开区的核心经济增长点，国际物流港带来大量人流和物流，是未来经开区第二产业发展的主阵地，但是目前配套不是很成熟，需要进一步规划发展和落地。

作为全省乃至中部地区的开放前沿，经开区在全省的经济地位不言而喻，区域价值及政策驱动力仅次于郑东新区及金水区，加之二环边上的地块稀缺，保利天汇的地段价值凸显。

板块概述：保利天汇地处经开区老城板块，经开老城位于三环内，且紧邻郑东新区，属于郑州主力发展方向，内外交通通达性便利，公共交通便利，尤其地铁4号线和5号线双线加持，区域发展成熟度高，各项配套比较齐全，医疗资源有三甲医院郑州市第七人民医院，商业配套万科美景龙堂、建业凯旋汇等。此外片区内可开发用地较少，多为高价地，土地稀缺属性较强，且在如今市场相对下行的周期背景下，主城三环内房价抗风险性较高。

项目测评

产品特色：地段优越，偏改善产品

保利天汇由央企保利开发， 总占地112亩，建面约22.4万方，容积率为3，分南北两个地块，南地块规划7栋26-27层高层住宅产品，北地块规划10栋24-27层高层住宅产品，面积涵盖98㎡三房-141㎡四房产品，共计17栋，2T4户为主。 自身规划1所幼儿园及2栋商业盒子（南北地块各一个），交付标准均为毛坯交付。目前11#、13#加推房源，户型为98㎡、125㎡和141㎡，均价19500元/m²。

保利天汇引入六级景观园林：入口空间、中轴序列、节点空间、组团空间、私属庭院和观景阳台，由院至家内，打造视觉美感和享受，园区内有全时健康会所和全龄的健康运动系统，建筑风格偏现代简约风，契合二环边优越地理位置的都市感。

主力户型分析：南北双阳台，功能分区合理

1、98m²三室两厅两卫

该户型位于楼栋的中间户，中间户采用分离式核心筒连廊设计，改善中间户通风和采光情况，但对居住的私密性会有一定的影响。整体户型三开间朝南，客厅和主卧、次卧采光充足，视野良好。厨房在入户门左手边，方便放置蔬菜等采买物品，厨房比较方正，餐客一体使用方便。

客厅开间约3.5米，总体进深约7.5米，空间充足。南北双阳台设计，面积各赠送一半，南向阳台约6米，联通客厅和卧室，提高空间使用率，北向阳台长约3米，北向阳台可打通增大室内面积，改造成书房等房间。双卧室朝南，主卧有独卫，卫生间干湿分离，客卫作为其他家人使用，生活互不打扰。

2、141m²四室两厅两卫

边户设计。整体户型四开间朝南，横厅设计，客厅、餐厅主卧和次卧，采光充足，视野良好。厨房在入户门右手边，方便放置蔬菜等采买物品，厨房U型设计，动线合理。横厅设计让整个公共空间更加开阔。

客餐厅一体的横厅设计，使得开间进深均约7米，空间开阔，采光视野表现优秀。南北双阳台设计，面积各赠送一半，南向阳台约7米，联通客餐厅，提高空间使用率，北向阳台长约2.5米，北向阳台可打通增大室内面积，改造成书房等房间。双卧室朝南，主卧有衣帽间、独卫，生活私密性较强。

房价及潜力分析

价格偏高，偏向品质刚需和刚改

价格现状：保利天汇目前均价约19500元/m²，毛坯交付，区域内新盘不多，华润凯旋门均价略低于保利天汇，约18500元/m²。

保利天汇在售房型面积段125m²-143m²偏多，大户型占比较大，89m²小三房占比较少，项目整体目标客群偏品质刚改和改善，周边各项配套成熟齐全，地理位置优越，对于有一定经济实力，对于居住要求较高的客户作为首套房也可以上车。

二手房方面，万科美景龙堂约20000元/m²，亚太明珠15000元/m²。综合来看，保利天汇项目在区域内价格略高，不过地段和配套支撑其定价的底气。

价格潜力：保利天汇在二环内地块稀缺的主城核心区，交通路网通达性良好，配套齐全。教育方面，保利天汇签约河南省实验小学，区别于区域内其它项目。央企开发、一级物业资质管理企业。

此外项目双河环绕，七里河和十八里河，临河而居，生态景观资源丰富。目前区域内价格较高，会有一部分刚需客户的流失，但想在东区置业又掣肘于价格天花板，结合郑州向东南发展方向，可以退而考虑经开区保利天汇项目，结合项目的地段，后期的保值性大概率可以得到保障。

交通测评

交通通达性好，双地铁加持

轨道交通：保利天汇项目周边5号线和4号线双地铁经过，项目南侧约1.3公里可从中原福塔站搭乘5号线到达月季公园、五一公园、郑州人民医院、市中心医院、郑州东站、中央商务区等。项目南侧约2公里是4号线七里河站，同时和5号线在此交汇，乘4号线到达省体育中心、会展中心、龙湖、陈寨花卉市场、郑州海洋馆等。

公共交通：保利天汇周边1公里内有十余个公交站，其中距离项目约300米的朝凤路经北五路站，搭乘165路可到达客运南站、省骨科医院、陇海快速路、郑州东站等；

距离项目约500米中州大道王庄站，乘35路可到达航海体育场、商品大世界、中博家具中心、文庙、市第一人民医院、市体育场、二七广场等；此站也可搭乘263路到达第七人民医院、中州大道、北三环、金水北附近；中州大道王庄站还能乘快速公交B16路到达郑州市四十七中，同时在黄河南路金水东路可换乘地铁1号线。

自驾：保利天汇向西约2公里可上中州大道，到南三环、农业快速路等，贯穿城区，省去等待红绿灯的时间；向北约3公里到达陇海快速路；向南约5公里可自驾到S1机场高速入口，快速到达新郑机场，出行乘机方便快捷。

配套测评

配套醇熟，生活便利

教育配套：保利天汇签约河南省实验小学，距离项目约500米，方便家长接送；项目周边5公里左右有郑州十一中、六十三中、八十四中、八十五等学校，满足业主孩子一站式全龄教育需求。

医疗配套：保利天汇4公里范围内有郑州市第七人民医院、郑州中医骨伤病医院和万安妇产医院，可以满足业主日常的就医需求。其中郑州市第七人民医院是一家三甲医院，距离项目约2公里，医疗水平在经开区排在前列。

商业配套：保利天汇项目1公里内是美景龙堂万科广场，3公里内有上悦城、建业凯旋汇、丹尼斯大型超市、盛华里购物广场等，可以满足业主吃喝玩乐的休闲购物需求，距离都比较近，方便省事。

公园配套：保利天汇向西约1.3公里有世纪公园，前身是世纪欢乐园改造中，向南约3公里是滨河公园和航海公园，景观资源丰富，闲暇周末可以带家人孩子散步游玩。