正文

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：鑫苑大学府。

  项目概述

  鑫苑大学府地处二七新区，大学路南三环沿线，鑫苑府系产品，主推建面约94-160m²户型。

  综合推荐购买人群：

  一线河景房，地铁7号线站点旁，最小户型94 m²，适合对通勤时间有要求的刚改和地缘性改善人群。

 区域测评

二七新区核心，近主城三环

  鑫苑大学府位于二七区京广路与漓江路交汇处西南角，二七区是老郑州的核心和灵魂，区域以二七广场为轴心，呈扇形向西南部延伸，陇海路、航海路、长江路、南三环、南水北调运河依次分布，京广铁路、陇海铁路在此交汇，郑少高速、西南绕城高速穿境而过，郑州火车站、汽车客运中心以及邮政、电信枢纽均位于该区域，具有良好的区位、交通、通讯等优势。

  鑫苑大学府地处二七区二七新区版块，位居郑州西南部，二七新区是离建成区最近的城市组团之一，总面积约38平方公里，这里是老城的自然外溢，离市中心最近、和老城区无缝对接。二七新区定位“三大核心”——行政服务中心、总部经济中心和市民文化中心，是政府重点打造的“二七生态文化新城”， 二七新区依托着南水北调运河、金水河和尖庄水库，有大片大片的公园绿地，生态资源丰富。

产品评测

鑫苑中式府系，玻璃栏板+铝板

  鑫苑大学府是鑫苑府二期，占地约117亩，总建筑面积约359900㎡，容积率3.49，绿化率30%，共规划有12栋27层高层产品，规划总户数2148户，分两个地块开发，其中东地块3栋高层，西地块9栋高层，户型设计有94、99㎡的三室两厅一卫，118、135㎡三室两厅两卫，160㎡四室两厅两卫，整体来看户型设计中规中矩。

  鑫苑大学府在一期鑫苑府的基础上做建筑立面升级，采用现在流行的新亚洲风格，玻璃栏板+铝板挑檐，同时搭配现代中式园林景观，双入户归家大堂，用117项精工品质，打造鑫苑府系3.0产品。

户型解析

干湿分离，整体中规中矩

  99平米三室两厅一卫，此户型是项目的主力户型。

  整体户型是实用型三居室，全明设计，户型紧凑，功能能强。

  入户临近厨房，厨餐客一体，扩展空间，高利用率，入户时整体感官空间非常开阔。

  客厅开间约3.5米，进深7米，南向连接宽约1.3米的阳台，客厅整体采光良好。

  双卧室朝南，主卧面积约13㎡，南向带宽大飘窗，观景效果好。南向次卧虽然做到朝南，但开窗太窄，拥有狭长的楼梯遮挡，采光效果并不好。北向卧室面积较小，仅有约7.9㎡。

  单卫浴，干湿分离设计，便于清理，提高生活效率。

  118平米三室两厅两卫，此户型也是项目的主力户型。

  整个户型无空间浪费，最大的亮点是南向约7.1米连通大阳台，观景、采光效果非常好。

  客厅面积约26.6㎡，阳台面积约10㎡，一半面积赠送，实用价值高。

  双卫浴，均做到干湿分离。南向主卧套房设计，独立卫浴，面积约21㎡，南向连通南向大阳台，私密性超差，后期可根据实际情况改造。北向双卧室，面积大约在10㎡。

  L型厨房直面餐厅，动线合理，但紧邻入户，且非独立空间，有少许拥挤。

交通测评

距地铁站点百米，真正地铁房

  轨道交通：鑫苑大学府距离在建的地铁7号线漓江路站百米距离，地铁口就在家门口，是标准的地铁盘，7号线目前在建中，预计2024年开通。地铁7号线是南北主干线，直达二七万达、郑大一附院、黄河迎宾馆等核心区域，从漓江路站向北2站在孙八寨站可换成地铁5号线环线，通达郑州东西南北各核心商圈及商务区。

  公共交通：鑫苑大学府周边1公里范围内有19个公交站点，500米内站点8个，主要分布在大学路、郑平路以及南三环主干道，仅大学南路漓江路站点就有176路、180路、251路、268路、318路、318路定制专线、40路、701路、S125路等多路公交，主城区位的交通优势非常明显。

  自驾出行：鑫苑大学府地处大学南路沿线，紧邻南三环、京广快速路等多条城市主干道，从小区出发经大学路向北，可直达二七万达商圈。南三环和京广快速路均为城市高架快速路，全程无红绿灯，但上下班高峰部分路段均有不同程度的堵车情况。

配套评测

签约郑州四中，生态资源丰富

  教育：鑫苑大学府周边有汝河路小学、郑州四中。据置业顾问介绍签约上郑州四中，同时根据距离最近的汝河路小学（南溪路校区）2021年招生简章公示，项目属于该小学的招生范围内。郑州四中为新建分校，位居项目东侧，校区在建中，预计2022年招生。汝河路小学杏园路校区距离鑫苑大学府700米。根据郑州政策学校按划片入学。

  医疗：鑫苑大学府3公里范围内有郑州人民医院南院、郑州市六院、黄河科技大学附属医院、郑飞医院等。距离小区最近的郑飞医院直线距离1.3公里，其中，郑州人民医院南院距离小区3公里（原郑州市第十人民医院），拥有床位600张，是一所拥有高端医疗设备，并在胆石病科、康复科、中医皮肤科等颇有特色的大综合、强专科医院，可满足南区居民日常医疗需求。

  公园：南侧紧邻南水北调运河，自然景观资源丰富，项目南侧的栋楼就可以直接观赏河景。小区南侧还规划市政公园，提升整个小区的景观绿化率，满足日常生活的休闲需求。

  商业：鑫苑大学府距离南三环橄榄城都市广场2.4公里、距离大学路航海路二七万达广场2.9公里，周边近距离生活配套缺少主力商圈和大型商超，但周边诸多老小区和已交付社区培养出来的各种生活配套还是足够满足日常生活所需。

房价及潜力分析

价格适中，预计浮动不大

  鑫苑大学府是鑫苑府的二期，新盘尚未开盘，价格待定，可以参考一期鑫苑府均价13500元/㎡，二期地段位置优与一期，房价预计会稍有所提升。

  鑫苑大学府周边1公里范围内在售新房不多，沿大学路向南，泰宏建业国际城在售新房均价13800元/㎡，但位置更靠南，地段不如鑫苑大学府。周边多以成熟老社区或家属院，对标意义不大。

  综合来看，鑫苑大学府地段位置好，产品做了升级，教育配套有较大优势，预计价格会参考一期基础上有所提升。

  二七新区是二七区外溢的区域，经过近几年的发展，大房企纷纷入驻，道路交通配套也逐步在落地，但二七新区多数楼盘位居南水北调运河以南。相比南水北调运河南侧的项目，鑫苑大学府更靠近三环，距离主城更近，是市区三环沿线比较少有的在售新房项目，对想在二七区买房或者三环沿线买房的刚需、改善购房者是个机会。

  项目亮点：

  二七主城，三环沿线

  鑫苑大学府地处主城三环沿线，隶属二七新区但更靠近主城，可近距离享受主城的生活配套。

  真正地铁房，出行便捷

  距离在建的地铁7号线漓江路站约100米距离，向北两站可换乘五号线环线，真正的地铁房。

  生态丰富，一线河景房

  鑫苑大学府位居南水北调运河北岸，可近距离亲近一线河景，生态资源优越。

  鑫苑府系，公建化立面

  鑫苑府系3.0升级，玻璃栏板+铝板外立面，鑫苑物业国家一级资质服务，保障社区保值增值。

  买房提示：鑫苑大学府定位改善，但实际产品设计所覆盖人群并不纯粹，主力户型还是以99-118㎡为主，刚需、刚改、改善均可上车。另外，大学府户型设计上对比一期有了很大改善升级，160㎡四房规划两种——四室两厅两卫及四室两厅三卫，其中160㎡四室两厅三卫户型，由于次卧也配备了独立卫生间，但次卧独卫未能做到明卫，略显遗憾。

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