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8月底，南龙湖又见重磅消息。 继南龙湖建业某项目出现6千起县城价格买郑州高层后，南龙湖有项目再次抛出“王炸”，甩出了4字头特价房。 

根据置业顾问朋友圈，该项目在成交价的基础上每平方补贴1000元，特惠房源最低至4999元，限售7天。 从6字头再到4字头，近两个月南龙湖房价屡屡探底。

融侨美域此前推出7600-8100元/㎡特价房；

正荣御首府部分打折，108㎡特价房8200-8500元/㎡; 

本次疫情以及汛情对南龙湖来说有多伤，都直观的体现在了房价上。 

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郑州南龙湖的概念是相对郑州的北龙湖而言，在行政上属于新郑市龙湖镇，并不属于郑州市区管辖。但这并不妨碍开发商炒概念。

作为郑州的后花园，南龙湖片区承载了众多郑州的外溢刚需。 

地铁2号线通车之后，南龙湖区域成为郑州人口红利外溢的几大周边区域里，心理距离最近的片区。

据了解，郑州外溢客群占据南龙湖购房客群的50%以上。 

纵观近几年南龙湖的房价来看，2015年南龙湖开始上涨，在2018年达到最高点。片区曾经还迎来过有项目1.2万/㎡开盘的高光时刻。 

但2018年后，南龙湖价格回落，房价回调，南龙湖的热度减退。 

8月5日刚刚从720暴雨中缓慢恢复的南龙湖，被划入了封控区。从此南龙湖大部分建成区域进入了接近1个月的封控状态，线下销售进入短暂的真空期。 面对日渐萎靡的市场行情和资金压力，片区多个项目选择降价来加速资金回笼，也不失为“自救”的一种手段。 

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事实上，南龙湖只是环郑郊县的一个缩影。在二元结构的郑州房地产市场里，核心区和郊县的悲欢并不相通。 

相对较为稳定的主城区，环郑区域价格敏感，楼市一旦遇上不利因素和环境，郊区项目就会受到影响。 

从去年开始，环郑市场就已经出现崩裂迹象。

根据克而瑞公布的半年报数据，2020年上半年受疫情影响，环郑成交均价开始持续下探，和郑州主城区价格的剪刀差开始不断拉大。 

截至2021年6月。郑州主城区和郊县每平的价格差达到了7805元。 

目前，环郑主要几个片区的房价涨跌情况主要在售楼盘价格如下（调研数据，具体价格以售楼部公布为准）：

南龙湖片区，2018年住宅均价破万，2020年住宅均价回落到9000时代，2021年均价在9000元/平左右。

建业天汇城均价6500-7300元/平。龙湖锦艺城均价9000元/平。

万科星图均价9300元/平，精装。越秀臻悦府均价9500元/平。 

绿博组团，2017年住宅均价狂飙至15000元/平，随后开始回落，并在2020年出现断崖式下跌，部分楼盘价格跌破万元。2021年均价在9500元/平左右。

亚新美好云熙均价8600-9700元/平。远洋万和四季均价9500元/平。康桥悦溪园均价10000元/平。绿都九州雅叙均价9500元/平。

荥阳东片区，也经历过山车样的大涨大跌，2017年房价最高点时接近万元，随后回落，2021年均价在8000元/平左右。

金科集美公馆均价6300元/平。金地格林格林均价6500元/平。新城郡望府均价8000元/平。美的东润智慧城均价7600-8000元/平。

平原新区，2017年房价一路涨至8000+，至高点之后开始下滑，2021年均价6300元/平左右。

中原融创文旅城均价6000元/平。恒大半城湖均价6600元/平。

此外随之而来的还有购房者对于环郑郊县认可度的降低。

2020年上半年环郑住宅去化率跳水下滑，降至28%，成为近三年最低。此后去化率一直在50%以下徘徊。

除了价格波动外，选择郊县购房者还要承担通勤时间成本高、配套不完善等诸多问题。 

因此在低价的诱惑下，面对郊县，购房者仍然较为谨慎。灾情疫情后，尤其如此。 

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8月31日在融创中国（01918.HK）举行的中期投资分析会上，融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌表示：“从市场表现看，今年上半年市场比较好，下半年市场压力很大。今年的市场特别像2018年，上半年销售比较好，贷款比较难。下半年贷款一样难，但销售大幅下滑。我们预计下半年的市场会比较低迷。” 

接下来两三个月，面对年度销售压力房企一定会采取一些办法去冲击市场和业绩。这个时候，对于开发商和购房者，都是一个时间节点。对于真正想买房的人来说，或许会是难得一见的好机会。 

从刚需的角度看，今年需要注意： 

1.  南龙湖、绿博、港区、平原新区等近远郊价格波动较大，能不碰就不碰。

2. 不要盲目追随低价，通勤交通成本也很重要； 

3. 最近入市新盘价格可能会有惊喜，可以多多关注，量力上车，按需出手 

4. 选择头部靠谱房企，规避烂尾风险；

5. 好好挣钱，好好活着。