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编者按：2021年楼市调控持续走入深水区，但是房地产马车依然没有解套。7月以来郑州连续遭遇洪灾、疫情的打击，房地产市场信心备受打击。但是，郑州房价依然坚挺，购买力依然存在，郑州楼市是否能从困境中突围，走出市场阴霾？用数据说话，还原楼市真相，还原“郑”在奔跑的楼市。

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对于郑州的二手房市场来说，2021年的这个夏天比冬天更寒冷。

前几天，#郑州一房源暴跌30万#冲上了郑州同城热搜。有微博博主爆料，郑州经开区海珀兰轩一套二手房源降价30万。

尽管该处房产标价较小区其他房源偏贵，降价属于正常调整，但是郑州着急用钱的二手房东却并不止这一个。

事实上，最近不止一个朋友向乐居河南反映，原本就很难出手的二手房现在更难卖了。

“7月郑州暴雨我家小区就给淹了，接着又遇到了疫情。”准备换房S小姐有些沮丧，她直言自己最近甚至没接到过一通看房的电话。“前段时间我想买的那套二手房房东倒是给我打电话了，搞笑，根本买不了好伐。”

卖也卖不掉，买也买不了，S小姐感觉自己陷入了两难的境地。

而前段时间，有传言郑州或成为继上海和重庆后，全国第三个开征房产税的试点城市。这无疑让和S小姐一样的二手房房东的处境更加雪上加霜。

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了解市场的朋友们都清楚，郑州的新房和二手房市场一向比较割裂。新房和二手房就像郑州的AB面，一面繁花锦簇，一面连年冰封。

和价格连年上涨的新房相比，郑州的二手房行情已经下行了接近四年。

数据显示，2018年9月郑州二手房成交均价在16336元/㎡，2021年7月郑州二手房均价已降至14166元/㎡。
三年里郑州二手房价格下降了约2170元/㎡。这意味着，同样的一套100㎡的房源，亏损将近22万！

数据：诸葛找房

即使是和被疫情笼罩的去年相比，郑州的二手房价格也呈现一路下行的趋势。

某二手房交易平台数据显示，仅2021年8月27日当日郑州共计有2578套房源价格下调，降价房源环比上涨了12%，平均每套降价3.51万。

在降价房源中，也不乏降价10万、甚至20万的房源。

那么，郑州的二手房究竟怎么了呢？

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事实上，郑州的二手房市场存在挂牌量大，成交周期长，交易流程复杂，税费高、贷款难等问题。

根据诸葛找房的数据，2021年第34周，郑州二手房的挂牌量达到了118517套，接近12万套。但官方数据显示，郑州整个7月的二手房的成交量却仅有5573套。

以7月的成交量为基准，想要消化掉当前市场上的二手房，至少需要21个月，接近2年的时间。

另外，由于购买二手房要交契税、个人所得税、差额税 、中介费、贷款担保费等，税费比买新房要高出好几万。在此情况下，郑州购房者更多的会考虑购买新房。

真正让广大购房者望而却步的还有郑州堪称严苛的贷款利率。

据乐居河南监测，郑州首套贷款利率依然十分严苛，二手房贷款则属于“地狱模式”。

邮政储蓄银行、交通银行、中信银行的二手房贷款业务，仅部分支行或某个支行可以办理，额度都很紧张，且无法承诺放款时间。

上个月，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行的郑州支行已对二手房业务实行停贷。

庞大的挂牌量、停贷、高税费，郑州二手房市场流动性基本已经被卡死。

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屋漏偏逢连夜雨。

此前，有传言郑州或成为继上海和重庆后，全国第三个开征房产税的试点城市。对此，笔者只能说，如果成真，那对于市场上的投资客来说将是降维的致命一击。

对于手上持有多套房源的二手房房东来说，手上持有的房产越多，需要缴纳的房产税就将越多，持有房产的成本也就越高。在全国房地产调控收紧的情况下，投资房产的收益越来越低，甚至还会导致亏钱。

另一方面，有心的朋友们可以发现，今年针对房地产市场的调控风向已然从新房吹至了二手房市场，楼市调控也开始出现越来越多非一线热点城市的身影。

今年包括深圳、杭州、上海、西安、成都、宁波等多城陆续推出了二手房参考价等相关措施。

今年2月，深圳市开始推行二手房参考价机制。

参考价约在现有挂牌价的基础上打5-8折，并强调中介机构挂出的价格必须要小于等于政府的建议价格。7月，深圳又出台了“715新政”，被称为“史上最严楼市调控”。

3月，无锡、成都先后明确将二手房参考价机制。

其中无锡明确，即便是已经售出的房源，若出现信息不充分以及非正常范围内的挂牌价格，仍要做下架处理并及时整改。

5月10日，宁波市发布了百个小区的二手住房交易参考价。

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一场针对全国的二手房的楼市调控升级已然铺开。

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以上，针对郑州现在的房地产市场，我们能够明确以下几点：

1.二手房价格或会持续承压。在政策层面收紧、贷款申请难、二手房挂牌量较大的情况下，二手房房东的心理预期走低，议价空间较大。

2.郑州二手房成交周期会进一步拉长。
随着二手房停贷，市场进入观望期，去化周期不断增长，二手房成交周期也会不断拉长。

3.郑州人换房周期拉长，换房难度增大。老破小、老破大会变得更加难卖。
郑州市场正在逐步向改善市场过渡，随着二手房市场遇冷，可以预见，郑州人的换房周期不断增大。

4.物业真的很重要，好的物业将为二手房赋值。
物业有多重要，刚刚经历过疫情和暴雨的郑州人都知道，这里不做赘述。二手房的评价体系里，物业将会是最重要的一个标准。

5.二手房和新房的降价都还只是开始，郑州买房窗口期来临。
遭遇汛情和疫情“Double Kill”的郑州楼市整体市场行情不好，无论是二手房还是新房的降价都还只是开始。

前段时间，南龙湖有项目喊出了4XXX的价格。在一二手房倒挂的郑州市场，下半年即将到来的新房降价/特价潮对于郑州二手房市场的冲击会很大。

对于想买房的朋友们，选择的机会会很多。

来源：中介朋友圈

最后说一句，当下对于刚需朋友来说或许是个不错的窗口期。但对于炒房客来说，楼市变革所带来的凛冬，才刚刚开始。