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乐居买房讯  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

经开区 | 碧桂园天悦湾

楼盘亮点呈现

主城三环内地铁盘，地段好

碧桂园天悦湾位于秦岭路与五龙口南路交叉口向西500米，西三环以东，项目周边在建有地铁地铁8号线五龙口西站，是主城三环内标准的地铁盘，地理位置优越。

紧邻2大公园，生态资源优渥

碧桂园天悦湾隔西三环与西流湖对望，距离雕塑公园不足1公里，再往南就是农业西路南侧的已建成区约4800亩的西流湖生态公园，生态资源优势明显。

产品稀缺，潜力可期

碧桂园天悦湾所在版块内新房项目较少，周边以房龄时间较长的刚需社区为主，项目以装修高层和小高层入市，是板块内地缘性刚需和刚改的福音。

项目不足

碧桂园天悦湾地块西侧距离西三环比较近，后期地块西边楼栋或将有噪音和粉尘的影响。

综合推荐购买人群：

碧桂园天悦湾标准三环内楼盘，配套资源丰富，交通便捷，适合品质刚需和地缘性刚改人群。

项目测评

产品特色：产品配比丰富，满足不同客群

碧桂园天悦湾位于电厂路与五龙口南路交叉口向西500m路北，紧邻西三环，三环内。整体占地约62亩，容积率约3.99， 绿化率30%以上，小区内部共规划了10栋楼，包括7栋住宅、3栋配套用房，为保证小区内部的私密性和安静，配套用房会全部设置在小区外面，总户数1116户。

楼栋分布3/6/7号楼为18层的两梯两户设计，1/8/9号楼为34层的两梯四户设计，2#号楼是32层的两梯四户设计， 4号楼为规划的六班幼儿园，5号楼为物业配套用房，10号楼1-5层为大型商业，上面大概率为安置房。

碧桂园天悦湾产品包括89平三房、120平三房、143平的是三房和四房，共三个面积段四种户型。

4栋高层采用中间户89，中间边户117，纯边户143的户型设计，3栋小高层是143的四房。

首开6#、7#、8#、9#四栋楼，其中6、7号楼是两梯两户的小高层，装修交付，首开去化很不错。

社区景观方面，打造有一轴、两环、六庭、五境。包括约450m的健康活力运动环、书院生活环、老年棋牌、儿童游乐等景观文化场景，满足不同年龄段的休闲需求。

房价及潜力分析

性价比适中，潜力可期

碧桂园天悦湾首开均价高层15300-16800元/㎡，小高层18000元/㎡，全部是带装修交付。

目前板块内新房项目不多，周边多为之前的刚需老盘，如五龙新城、正商明钻等，二手房在售均价13000-15000元/㎡。

新房项目在西三环以西和农业路以南，如西流湖周边的2个碧桂园大盘，碧桂园西湖和凤凰城，高层装修价1万4-1万6左右。

整体来说，碧桂园天悦湾三环内的地段和配套资源，性价比还算适中，尤其是在三环内新房减少的市场下，西区地缘客户可以重点关注。

最后价格潜力：碧桂园天悦湾标准三环内地铁盘，且毗邻公园，环境也不错，在目前主城多纯改善的市场，项目地段和价格比较占优势，这也是首期约95%高去化的一个原因。

而且距离地块800米就是河南国家大学科技园，规划用地面积约1500亩，是国家科技部、教育部认定的***大学科技园，周边已经成熟，上班人群较多，与产业集群比邻，项目升值潜力可期。

主力户型分析：大面宽横厅设计，空间利用率高

1、89㎡三室两厅一卫

89㎡三室两厅一卫设计其实比较符合当下主流小三房的设计，三开间朝南，动静分区，户型方正。

客厅、餐厅一体化连接，增强空间感；U型厨房功能区间配置充足，具有较强的实用性。

亮点是南向景观阳台跨连客厅和次卧，形成一个约7m的大尺度观景阳台，不管是室内通风，还是室外赏景都比较便利，适合意向主城的品质刚需置业。

2、143㎡四室两厅两卫

高层143㎡的三室两厅两卫，主要分布在高层的东四边户，户型每个空间都比较方正，减少面积浪费。

最大的亮点是横厅设计，餐客一体化形成一个很大的公共空间，约7.5m大横厅连接景观阳台能更好的欣赏窗外社区环境；餐厅正对U型大厨房，用餐更加方便。两卧朝南，采光充足，主卧自带270℃转角飘窗，视野和室内采光度更好。

一般市场上140㎡以上的大户型都是四房，该户型做成横厅大三房，居住舒适度会比较高，也比较符合刚改的特性。

美中不足的是客卫是暗卫设置。

区域测评

主城三环内，配套齐全

碧桂园天悦湾位于秦岭路与五龙口南路交叉口向西500米，属于高新区。高新区以高新产业立城，尤其在郑州大力布局科创产业的当下，汇集多家科创企业的高新区地位愈加凸显。

目前高新区以西四环为界分为高新老城和高新新城，高新新城以双湖科技城高端产业做支撑，区域内吸引了大批知名房企，但交通配套等有待完善；而西四环以西的老城区基本已经发展成熟，高校林立，万达、公园茂等多商圈聚集。

碧桂园天悦湾则是位于高新区的最东边，距离主城最近的区域，主城三环内，配套醇熟，交通便利，在目前主城地块越来越少的情况下，更显的项目地段的稀缺。

碧桂园天悦湾位西三环以东，是标准的主城三环内楼盘，楼盘虽然属于高新区，但项目所在的五龙口商圈其实处于高新、中原、惠济三区交界地带，相比之前的五龙新城，碧桂园天悦湾的入市时机其实已经好了太多，近两年随着大四环贯通，郑州各新区觉醒，西三环沿线以及五龙口板块已经发生了翻天覆地的变化，道路、绿化、配套都上了一个台阶，区域配套醇熟，离市中心近，还可以同时享受三区的红利辐射。

板块周边有西三环、农业路、北三环、京广快速路等多条城市主干道，交通通达，还有8号线在建中，板块隔着西三环与西流湖相望，还有旁边的雕塑公园，生态资源优势明显；商业方面有大型综合体华强城市广场等；同时比邻河南国家大学科技园，有人才和产业的支撑，潜力可期。

交通测评

多维立体化交通，出行便利

轨道交通：碧桂园天悦湾周边有地铁8号线五龙口西站，距项目地块约500米，在建中计划2024年运营，按目前进度，交房入住后大概率已经通车。地铁8号线一期从高新新城天健湖站到中牟绿博园站，贯穿郑州西部组团、主城区和东部组团，涉及到高新区、金水区、郑东新区等多个区域，同时与已经通车的1/2/3/5号地铁线均能换乘。

公共交通：碧桂园天悦湾周边1公里范围内有10余个公交站点，公交线路有B3、B1、B35、B13、S179路、45路、126路等。距离项目最近的是B3的西三环五龙口南路站，不足200米，B3路是沿西三环、南三环、中州大道、北三环的一个环线快速公交，串联郑州主城多区，可直达郑东CBD，在南三环紫荆山南路站可与地铁2号线换乘，中州大道黄河路站换乘5号线，中州大道郑汴路站换乘3/4号线。另外还有快速公交B1，从项目电厂路东风西路站5站即可换乘地铁1号线，公共出行比较便捷。

自驾：碧桂园天悦湾西临西三环，北边是北三环高架，南边是农业快速路，东边是京广快速路，项目地块距离西三环不足100米，南边挨着五龙口南路，能快速驶入郑州三环构成的“井字+环形”快速路，出行便利。不过自农业路高架从西三环到中州大道全线贯通之后，西三环快速路车流量渐多，周边车流高峰时期多拥堵。

配套测评

教育配套：碧桂园天悦湾小区内部规划有一所幼儿园，项目地块东侧规划为中学用地。周边3公里范围也有近10所学校，如高新区五龙口小学、育林小学、秦岭路小学、中原区育才小学、秦岭中学、郑州外国语中学、郑州市科创小学及科创中学（规划中）等。其中最近的学校是五龙口小学和秦岭中学，距离项目约500米左右，后期按划片入校。

医疗配套：碧桂园天悦湾周边5公里范围内有近7所医院，如郑州市中心医院、河南省中医院、郑州市中心医院高新区医院、郑州凯利安医院。从项目出发沿西三环-化工路约4.5公里可快速达到郑州济民中医院；

郑州市中心医院高新区分院距离项目7公里左右；此外，河南省中医院高新区院区（三甲医院）的建设正在稳步推进，该院区距离碧桂园天悦湾不足2公里，为后期业主提供医疗保障。

公园配套：碧桂园天悦湾紧邻西流湖生态公园（西流湖生态公园农业西路南侧的已建成区约4800亩），旁边的雕塑公园（一期工程为郑州雕塑艺术馆、二期工程分为“一湖、两环、四区、十景”等景观结构），距离项目地块不足1公里。

商业配套：商业方面，碧桂园天悦湾周边有大型综合体华强城市广场，丹尼斯大卖场和底商，可满足基本生活。约1公里可达华强广场，约3.5公里可达锦艺城、中原万达、高新万达、宜家家居，另有社区内部生活配套，可以多方位满足业主生活需求。