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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：升龙栖樾府。

项目亮点：

金二环，地段优越

升龙栖樾府处于主城区金二环的市中心地段，二环内新房项目稀缺，地段价值不可复制。

交通路网发达，公共交通便利

升龙栖樾府项目周边有五纵三横交通路网，双地铁，31条公交线路，交通方式多样且便利。

成熟生活区，配套醇熟

升龙栖樾府项目周边的商业、交通、教育、医疗、公园等配套很完善，可以立即享有成熟的生活配套。

房价抗跌能力强

升龙栖樾府所处的房价稳中有涨，抗跌能力一直都比较强，且房屋的空置率较低。

小户型稀缺，入手门槛低

升龙栖樾府64m²稀缺小户型，适合首付约30万左右的刚需群体，后期出租空置率也低。

项目概述：

升龙栖樾府位于二七区嵩山路与航海路交会处，新盘即将入市，首次开盘将推出建面约64-141m²户型。

适合人群：

主城区金二环地段，户型面积多样，适合要在主城置业，对地铁通勤要求较高的刚需、刚改人群。

区域评测

金二环，二七主城区核心地段

升龙栖樾府地处主城二七区，位于嵩山路与航海路交会处东北侧。该楼盘属二环项目，区域交通发达，有南北向的嵩山路、大学路、桐柏路、京广快速路、西三环高架，东西向的航海中路、陇海快速路、南三环高架等主干道；也有地铁5号线经过。除此之外，二七区是郑州的老城区之一，且处于中心区域，商业、教育等各项配套都很成熟。这里虽是老城区，但是政府已经提出了东西并重，并驾齐驱的发展理念，这里也将会在现有基础上有长足的发展。

升龙栖樾府属二七区航海路板块，这里是老城区市中心，是最早建成的三个区域之一，区域内有2条地铁线和多条公交线路，周边交通路网也很发达，5公里内有6家医院，有二七万达等商圈，交通、商业、医疗等基本配套已经很完善。经过东区的发展后，政府将大力发展西区，有政策的偏向性以及经济的推动，这里的未来值得期待。

产品评测

主城区稀缺小户型

升龙栖樾府是升龙城的7号地，总占地面积约88亩，总建面积约11万方。小区整体有7栋，其中有4栋高层住宅，1栋公寓，2栋写字楼以及商业综合体。其小区的4栋住宅由8个单元组成，两梯四户设计，1、2号楼总层高34层，3、4号楼总层高33层，楼间距约46米左右。项目规划有建面约64.27—181㎡的房源，小区采用围合庭院式设、无底商的设计。

升龙栖樾府开盘即将推出建面约64.27-141.8m²的高层房源，整体容积率4.93，绿化率30%。64.27m²的小户型很稀缺，在主城区很少有项目设计小户型的产品，适合对主城有情节的刚需和单身人士。再有项目周边成熟的配套，居住在这里可以享有名副其实的主城便捷生活。

户型解析

户型多样，功能齐全

64.27m²A-1户型整体方正，虽是小户型，但功能分区齐全，空间布局合理，餐客一体，基本实现动静分区，户型整体进深4.8米，面宽11.2米；客餐厅进深4.8米，面宽3.6米；主卧进深3米，面宽3.5米；次卧进深3米，面宽2.4米。

该户型为西北户，西户相对东户日照时间较长，厨房位于入户门右侧，可将买的菜直接拿进厨房，保持室内卫生；两个卧室分布在客厅两侧，可减少两居室间的互扰，保护私密性；该户型是小户型，能做出两居室实属不易，但次卧位于入户门对面，会有些许干扰。

130m²A-4户型整体方正通透，两开间朝南，全明格局；整体户型面宽12.4米，进深8.9米，有独立玄关，可以保护私密性，也可以为进出放置随手物品提供方便。

客厅面宽3.8米，进深5.8米，客厅连接南向大阳台，采光充足，通风便利；餐厅面宽2.9米，进深2米；餐厨一体，烹饪餐食后直接餐厅就餐，保持室内卫生；主卧面宽3.3米，进深6.5米，套房设计，设有独立卫生间，衣柜储存区较充足，居住舒适度高；两个次卧朝北，采光有限，略有不足。

交通评测

交通便利，地铁公交快速通达

轨道交通：升龙栖樾府周边有2条地铁线，5号线齐礼闫站，距离项目约300米，可通达市第二人民医院站、二七万达、中原福塔、省人民医院、郑州东站、郑东CBD等，也可换乘地铁1号线、2号线；6号线嵩淮游园站（在建中），距离项目约1000米，可通达古玩城、郑东CBD、郑州植物园、奥体中心、郑州是妇幼保健院秦岭路院区、绿城广场商业中心、曼哈顿商业广场等，也可换乘地铁1号线、5号线。

公共交通：升龙栖樾府项目一公里范围内有31条正在运营的公交线路，门口就有BRT快速公交，门口乘坐B10、B101，行驶2站直达二七万达和升龙国际，乘坐S165路、4路、217路、57路可直达火车站，乘坐49路、B11路、84路还可直达绿城广场和碧沙岗公园。

自驾：升龙栖樾府项目周边交通发达，有南北向的嵩山路、大学路、桐柏路、京广快速路、西三环高架，东西向的航海中路、陇海快速路、南三环高架等主干道。

距离项目最近的有小区门前的南北向嵩山路、东西向航海中路，嵩山路向北约1.7公里可达陇海快速路，3公里内可达市委市政府、郑州博物馆，向南可达西三环、南三环、郑尧高速。

项目门前的航海中路向东约8公里可转中州大道至郑东新区CBD，向西可达郑少洛高速。由于项目位于主城区，是市民的主要居住地，所以上下班高峰期时，周边路况可能有堵车现象，非上下班高峰期，交通顺畅，高架通勤全程无红绿灯，通达性好。

配套评测

周边配套成熟且齐全

教育配套：升龙栖樾府项目自身有五所幼儿园，两所小学，目前已签约陇西小学分校，但该校还未开始规划建设；周边还有郑州树人外国语中学、黄河科技学院等名校，保障孩子各年龄段的教育。

医疗配套：升龙栖樾府项目周边约1.5公里内可达三级眼科医院市第二人民医院、郑州第八人民医院，约3公里可达郑州航海医院，约5公里可达省级综合医院郑州大学第五附属医院、三级甲等妇幼保健院郑州大学第三附属医院、三级甲等综合医院市中心医院，保障家人健康。

公园配套：升龙栖樾府项目紧邻6000平方米的嵩淮游园，沿嵩山路向北配套有滨河公园，周边3公里还有绿城广场、碧沙岗公园等多个公园，满足日常休闲需求。

其他配套：升龙栖樾府项目自身规划了立体围合而成的中央开放式景观，周边除了成熟的交通、医疗、教育、公园配套，还有成熟的商业配套，沿嵩山路向北有金河里购物广场，向南有丹尼斯百货，有欧凯龙家具，百姓生活广场；沿航海路向东有二七万达，升龙国际中心，向南有帝湖百货。

另外，项目自身配备有占地50万方的商业，商业部分已经和万达签订运营合作，满足居住环境需求的同时，也可以满足业主吃喝玩乐购一系列需求。

房价及潜力分析

主城区房价抗跌能力强

升龙栖樾府目前未开盘，价格待定。

项目周边新房高层产品均价约14000-15500元/m²，融创御湖宸院均价约15500元/m²，佳源名门橙邦均价约15000元/m²，可做参考。

项目周边二手房升龙城二号院均价约15000元/m²，滨河名家均价约14000元/m²；依据目前该区域主城区金二环的区位优势、周边成熟的配套及未来的加速发展，抗跌能力强，预计新房价格会持平或微高。

升龙栖樾府位于主城区金二环地段，有成熟的商业、教育、医疗等生活配套，交通不仅路网发达，还有家门口的地铁便利交通，所以，就地段、交通与成熟配套而言，价格潜力很有预见性。

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