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乐居买房讯 【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目：康桥香麓湾

楼盘亮点呈现

①SCDA全球67号作品，豪宅范十足

康桥香麓湾由康桥中国携手全球排名前三建筑设计事务所SCDA设计打造，全球第67号作品。外立面采用超白玻玻璃幕墙，搭配香槟金氟碳喷涂铝板，设计前卫大胆，豪宅范十足，同时也凭此获得过“2020年亚洲最佳新锐设计大奖”。

②产品户型起步142㎡，客群定位高端

康桥香麓湾户型142㎡起步，主力户型162㎡，占比达35%，改善纯度很高，设计有洋房和叠墅，除了北龙湖在四环内较稀缺，相比周边小高层的产品，客群定位较高。

③紧邻贾鲁河，生态环境优越

康桥香麓湾以西即为565亩的贾鲁湖湿地公园，贾鲁河郑州段是政府重点打造的五星级旅游文化区，项目此处的贾鲁河河面宽阔，绿树成荫，环境优美。

综合推荐购买人群：

项目在售大平层、洋房、叠墅产品，均价25000元/㎡起，适合主城高端纯改善客户群体。

区域测评

集金融和科创为一体的双中心

康桥香麓湾位于郑州金水科教园区，大家习惯称之为“杨金片区”，一条杨金路是横贯区域东西的主干道。区域北边紧邻郑州北龙湖，尤其是北龙湖作为郑州集金融和科创为一体的双中心，辐射势能巨大，杨金片区作为紧邻北龙湖的第一梯队，将成为其最直接受益者。

功能定位，根据最新发布的规划显示，杨金片区将作为郑州“北静”城市功能的重要承载地，主要定位为智慧型创新产业园区+生态型城市精品区，注重生态、生产、生活三生融合。区域整体规划容积率不超2.5，限高50米，目前区域内基本是在建的新房、安置房和空地，生活配套缺乏，整体居住氛围不高。

杨金片区以东三环为界分为杨金西（北龙湖北板块）和杨金东（龙子湖北板块），相对来说，康桥香麓湾所在的杨金东改善属性更强。首先整个生态体系比较完整，片区西邻贾鲁河，东临索须河，北面即为黄河湿地景观带，周边各种大小公园外，还有大手笔的贾鲁河湿地公园，生态资源极其丰富。其次，杨金三大硬伤机场、污水处理厂、高铁编组站都在西部片区，距离东边比较远，区域受影响小，再加上大房企多，产品定位也比西边更高端纯粹。

不过对于板块目前整体现状来说，片区公交线路较少，地铁还在规划中，公共交通不太完善。板块中间比较成熟的小区有鸿园、清水苑，还有瀚海、康桥、天伦等多个在建的新盘，人流量较少，区域楼盘和产业多在规划建设中，配套有待升级完善。比较可观的是生态资源，康桥香麓湾西侧紧邻贾鲁河，目前项目所在周边贾鲁河段的景观和绿化带已经基本改造完成。

交通测评

紧邻东三环，出行交通便捷

轨道交通：康桥香麓湾周边有地铁20号线(规划中的M9)，地铁20号线起始于金达路，终止于中牟，功能定位为东部新城加密线，目前还在规划中，暂未有开工信息。另外龙子湖地铁1号线终点站河南大学新区站距离项目步行约5.5公里，据悉地铁1号线河南大学站将北延，穿过连霍高速到杨金东，预计分别在鸿宝路口、杨金路口等设站点，目前暂未开工。

公共交通：康桥香麓湾周边公交线路不多，500米范围内有262、275线路。262路公交主要在穿过东区，终点到达郑州高铁长途汽车站；275路公交横穿整个杨金片区，途径中州大道，可到金水老城核心区。

自驾：康桥香麓湾周边拥有多条主干道，横向有鸿宝路（离项目南侧不足500米）、杨金路、连霍高速，纵向有东三环、鸿苑路、明理路（跨连霍高速可直达龙子湖，线路全面通车后，将实现龙子湖地区的无缝衔接）；西边与东三环只隔了一条贾鲁河，通过东三环可以快速到达郑东CBD和郑州东站，东三环快速路长约20公里，双向8车道，除上下班高峰时期外少有堵车的风险。

配套测评

配套落地慢，有待改善

教育配套：康桥香麓湾3公里辐射范围内有金水区第二实验小学、郑东新区龙子湖小学和龙子湖第五小学、郑州市第五十五中学等，都是公立学校资源。

康桥香麓湾东侧200米即是西亚斯国际幼儿园，南侧紧邻龙子湖高校园区，汇集18所高等院校（如华北水利大学、郑州航院、河南财经政法，河南大学，河南农业大学等）。

医疗配套：目前周边医疗资源较少，周边可支撑的医疗配套多集中在郑东新区和龙子湖板块。直线6公里范围内有郑州市第一人民医院龙子湖医院，郑州大学第一附属医院郑东院区，郑大一附院占地345亩，按照三级甲等综合性医院的标准规划设计，从康桥香麓湾走鸿宝路，然后沿东三环可快速到达，车程约9公里左右。

公园配套：西侧紧邻贾鲁河，西北侧是565亩的贾鲁湖湿地公园，周边环境比较好。

商业配套：东侧规划有3万方的高端商业，包括风情商业街、高端商务会所、星级酒店以及健身房，国标游泳池等；区域内大型商业暂未落地，后期主要依靠西南侧北龙湖的金融岛的高端商业休闲资源配套。

项目测评

产品特色：豪宅范十足

康桥香麓湾占地约132.9亩，容积率为1.99，绿地率38.88%，规划有5栋叠墅，2栋洋房，16栋临水平墅，产品定位高端改善。康桥香麓湾平层户型面积分别约为142㎡、162㎡、182㎡；上叠建面约228㎡，中叠建面约222㎡，下叠建面约232㎡，其中1/2/3/5/6号楼是叠墅产品，7/8号楼是洋房产品，而小高层主要分布在9-28号楼。

建筑设计是由全球排名前三建筑设计事务所SCDA打造，是SCDA全球第67号作品。结合优越的贾鲁河景观资源，整体规划从楼栋布局、建筑高度、立面风格等都有独特的设计风格。

社区楼栋呈南低北高，西低东高的规划布局，能尽可能多的做到楼栋朝向景观视野最大化，在楼栋布局上，中央位置8栋楼均为独栋单元设计，不仅增加了每栋楼的采光面，空气也更容易流通。

建筑立面是项目的点睛之笔，外立面采用玻璃幕墙搭配阳极氧化铝板，同时兼具审美和环保双重功能，在郑州市场上同类型的产品比较少有，并荣获“2020年亚洲最佳新锐设计豪宅”大奖，豪宅范十足。

小区物业是康桥物业，成立于2002年，拥有国家一级物业资质，早在2016年便荣登中国物业服务百强企业，并荣获“2019年全国物业服务百强第51位”。

主力户型分析：私家电梯厅，三卫便利设计

1、康桥香麓湾162㎡四室两厅三卫

康桥香麓湾162㎡四室两厅三卫，私家电梯厅，户型方正通透。

户型层高3.15米，餐客一体，突显宽阔空间，客厅开间约5.8米，连接南向景观阳台，采光面大，通透性强，缺点是餐厅和客卫正对。

户型三开间朝南，客厅东西两边双套房设计，附带独立卫生间，便捷生活。不过户型主卧没有单独的衣帽间，两个套房卧室都只是单排衣柜的设置。

2、康桥香麓湾182㎡四室两厅三卫

康桥香麓湾182㎡大平层户型，四室两厅两卫，户型整体布局方正，通透全明，私家独立电梯厅，双开门设置。

户型层高约3.15米，整体动静分区，三开间朝南，餐客一体，南北双阳台客厅开间约5.6米，比较亮眼的是南向270º转角无墙环幕玻璃设计，较大的景观面，可以享受全景视野。

两卧朝南，套房设计，附带飘窗和独立卫生间，便利以后生活。

户型餐厅正对的过道走廊的位置，面积较大，有点面积浪费，可以设置一个多功能室，作为储存收纳。

房价及潜力分析

性价适中，品牌溢价能力强

康桥香麓湾在售小高层160㎡/180㎡，在售均价约25000～30000元/㎡（装修），且160㎡的小高层房源只剩下10套左右，目前主推180㎡户型，洋房在售户型180㎡，在售均价26000～28000元/㎡（毛坯），叠墅228-235㎡，总价800万～1100万左右。

同片区楼盘鸿园六期装修均价25000-28000元/㎡，康桥香麓湾价格低开高走，目前在售小高层装修价26000元/㎡，叠墅35000元/㎡，与去年8月小高层首开1万8至2万2起的价格涨了不少，相较同片区楼盘性价比不太高，但是对比其他楼盘，康桥香麓湾改善属性更强，有一定的产品优势。

最后价格潜力：

康桥作为本土品牌开发商，产品和物业在郑州市场上认可度较高，据数据显示，康桥老业主重购以及老带新比例高达67%。二手房溢价能力较高，如郑州老城区之前的康桥华城、康桥溪山御府、康桥金域上郡等二手房价格都已超过2万起，几乎是同区域二手房价格的两倍；且康桥香麓湾特殊的地理位置和不同于区域内的产品规划在区域内能形成直接竞品的房源较少，结合以上几点因素以及康桥的品牌溢价能力，康桥香麓湾未来价值潜力还是比较有保障的。

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