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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍郑州好盘

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目：保利天珺

楼盘亮点呈现

①产品稀缺，适合改善人群

保利天珺整体140㎡以上大户型面积占比高达67%，定位主城改善楼盘。项目160㎡的大平层户型更是其王牌产品，在周边基本无竞品，适合主城纯改善。

②地铁通行，公共交通便利

距地铁5号线经开中心广场站1公里，4站即可到达郑州高铁东站，换乘便利，通达全城。

③户型设计，亮点颇多

保利天珺户型设计专注改善的舒适需求，三开间朝南，全大面宽设计。收纳、拓展自由，延缓并降低换房成本。

④央企打造，品牌溢价高

项目开发商为保利发展，一线央企品牌。保利发展以高端精品住宅开发为主，项目是保利三大产品系之一的“天”字系产品，是保利高端改善产品系列。

综合推荐购买人群：

1、保利天珺项目98-140㎡高层房源，适合刚改客户或地缘性追求品质的刚需客户；

2、项目160㎡的大平层户型，产品稀缺，周边无竞品优势，适合主城纯改善人群。

区域测评

主城三环内，配套成熟交通便利

保利天珺位于经北二路与经开第六大街交汇南100米，属于经开区。经开区位于郑州东南，与郑东新区紧密相接，整体可以分为经开老城区、滨河国际新城、国际物流园区三大板块。经开老城区紧邻管城区和郑东新区，配套成熟，地铁5号线已开通，商业方面如盛华里、中大门综合免税店等。

国际物流园区是陇海路-东四环-郑民高速-万三公路合围区域，区域内工业厂区、物流园、产业园、安置区是主要特色，距离主城较远，配套缺乏。滨河国际新城板块主要定位为宜居纯粹改善片区，规划定位更高，优质资源较集中，但目前成熟度不高。

保利天珺所在的板块位于经开老城区，经开老城区是经开区政治经济文化中心，交通、医疗、教育、教育等配套完善，紧邻管城区和郑东新区，不管是从区域定位、配套成熟程度、发展前景出发，现阶段置业经开区，老城板块都要优于经开其他2个板块。区域内地铁5号线已开通，配套方面有盛华里，郑州市第七人民医院、七里河滨河公园等。

项目紧邻经开第八大街（东风南路），距离郑东新区和郑州东站比较近，项目对面是在建的泰和小区，附近多为待拆和已拆的老厂房，在配套和生态环境方面不太占优势。

交通测评

地铁加持，公共交通便利

轨道交通：保利天珺距离地铁5号线经开中心广场站约1公里。5号线是郑州目前唯一的地铁环线，是环抱郑州主城的“郑州金腰带”，向北2站到达郑东高铁站。在全线32个站点中，换乘车站多达18座，与已经通车的1、2、3、4号线均可换乘，不管是到郑州火车站还是高铁站，或是二七广场、CBD等核心街区都很便捷。

除了已开通的5号线，项目距离规划中的地铁12号线也比较近，根据规划12号线预计走三大街，连接龙子湖片区、高铁片区、经开核心区，目前正在规划中，具体以最终官方信息为准。

公共交通：保利天珺周边1公里范围内有10个公交站点，公交车有129路（经被二路第七大街站），可直达郑州高铁东站和南三环的汽车客运南站；123路公交可直达郑州CBD和中州大道农业路；还有727路公交，直达七里河站，轻松换乘地铁5号线、4号线，以上公交站距离项目均不超过500米，出行便利。

自驾：保利天珺项目位于经北二路与经开第六大街交汇处，周边多条城市主干道汇集，项目走第八大街（东风南路）向北到达陇海快速路，与中州大道、机场高速、东三环等道路快速互通。向南约500米就是城市重要主干道航海路，向东可直达郑东白沙片区，向西3公里左右到机场高速；航海路同时贯穿经开区、管城区和二七区，可直达四三环，航海路宽约34米，双向多车道，通达性好。

配套测评

区域成熟度高，配套齐全

教育配套：保利天珺周边3公里范围内约有10所学校，涵盖幼儿园、小学、中学等，离项目最近的就是泰和小学，离项目约327米，根据后期划片项目大概率会划入该学校，目前已经招生，师资力量尚可。据置业顾问了解，中学预计划片在经开实验中学，在第八大街恒大绿洲附近。幼儿园方面，项目东南角预计将配建一所9班幼儿园。

泰和小学实景图

医疗配套：保利天珺周边3公里范围内有7家医院，郑州中医骨伤病医院、郑州市第七人民医院、河南省第三人民医院、河南中医一附院等。距离项目最近的是中医骨伤病医院和七院，其中郑州市第七人民医院是三级甲综合性医院，也是郑州经济技术开发区唯一一家公立医院，省、市医保及新型农村合作医疗定点医院，通勤距离不超过5公里路程，方便后期就医的需要。

商业配套：保利天珺项目后期社区会配建商业配套，周边比较大的商业中心是万锦城的商业盛华里，距离项目约1公里，已经开业，可满足日常购物等生活所需。

盛华里实景图

项目测评

产品特色：央企保利，现代艺术沉浸式社区

保利天珺是央企保利在经开老城区继保利天汇之后的又一个“天”字系产品。项目总占地面积约41亩，总建筑面积约11万㎡，主推建面约95㎡、115㎡、140㎡的高层和建面约160㎡的11层小高层。项目容积率2.99，绿化率，整体机动车位配比1:1.09，小区设计有2个出入口，人车分流，互不干扰。

项目整体规划了2栋11F小高层和4栋32-33F的高层住宅，以及两栋商业和1所9班幼儿园。其中1#32层，为3梯6户，最中间的是98㎡户型，边户是140㎡的四房，中间是115㎡三房；2#4#5#楼33层，是2梯4户，中间户是98㎡的三房，边户是140㎡的四房；7#8#是两栋小高层，全部是160㎡的大户型，一梯两户，贯通梯设计，拥有独立电梯厅。

项目产品定位为主城改善，项目整体建筑风格简洁大气，景观设计邀请了怡境国际设计集团，在景观园林打造上设计了三重归家系统、四大主题宅间花园、五大功能模块；项目整体采用现代自然与东方美学融合的设计风格，打造现代艺术沉浸式社区。

主力户型分析：充足收纳空间，大面宽设计

1、保利天珺115㎡三室两厅两卫

这个户型只有1号楼设计的有，全小区仅有60套，比较稀缺。

整体户型方正，三面宽朝南，通风采光效果好，且动静分区，客厅连接景观阳台。客厅开间约3.6米，南向阳台进深约1.8米，通风采光效果非常好，同时阳台预留了带门的空调机位，便于后期空调主机的安装和维修。

这个户型的主卧位于整个户型的最里侧，距离客厅、餐厅等起居区最远，动静分区，且主卧套房室设计更加静谧。主卧开间约3.4米，设置步入式衣帽间，增加收纳空间的同时，为主卧局室提供更好的私密性，提高生活品质。自带的大飘窗，也增强了采光度与整体空间感，也可作为观景台，且飘窗为外飘设计，通过改造可增加收纳空间，满足当下家庭的收纳需求。

2、保利天珺160㎡四室两厅三卫

160㎡大平层户型是保利天珺的王牌户型，周边几乎没有竞品，整个项目仅有66套，是区域高端纯改善的优选，销量可观，目前项目160㎡大户型房源已剩余不多。

该户型主要在分布在7#8#，首先贯通梯设计，独门入户，拥有独立的电梯厅。

其次大空间尺寸，户型四开间朝南，横向15米超大面宽，客厅开间约5.25米，大宽厅设计。南北双向阳台设置，通风采光效果佳。南侧8.25米超大阳台作为观景阳台，北侧作为生活阳台，且在厨房北侧预留了冷阳台，南北通透对流，大气又实用。

南向卧室均带飘窗设计，主卧开间约3.4米，享受超大采光及观景面。老人房分区套房室设计，有独立卫生间，便利生活，保证私密性的同时，满足不同年龄段起居习惯。

房价及潜力分析

保利天珺在售高层均价约18500-20300元/㎡、小高层160㎡户型均价约23000-25000元/㎡（毛坯）。

经开老城区之前主要是工业园区，目前在售新盘不多，保利天珺入市之前，新房在售项目以福塔三兄弟为主，即保利天汇均价19500-20500元/㎡、华润置地凯旋门均价约19500元/㎡，绿城诚园约19000元/㎡。

二手房方面，区域有阳光城檀悦、远大理想城、恒大绿洲等，二手房在售均价15000-18700元/㎡左右。

保利天珺项目140㎡大户型占比在67%以上，况且还有稀缺的160㎡改善大四房，在产品规划上和定位略高于之前的经开“三兄弟”，但是配套方面欠缺，总体来说除了稀缺的大户型，高层房源性价比不高。

最后价格潜力：保利天珺项目周边环境和配套方面相比保利天汇不太占优势，教育资源是硬伤。产品上高层98-140㎡的户型与保利天汇和华润重合度较高，只有160㎡的大户型比较稀缺，市场认可度较高，后期区域厂房迁移后，随着配套的加强，项目大户型产品溢价还是有保障的。

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