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乐居编辑将通过好房测评，对项目所在板块、价格、户型、配套等维度的实际情况进行深度解析，今天我们走进郑州杨金片区。

2021年是杨金片区大爆发的一年，纯新盘爆发，万科、永威、碧桂园、康桥等，大牌云集，但是说到城市高端改善，就不得不提一提杨金东的康桥香麓湾了，今天好房评测给大家深度解析康桥香麓湾！

康桥香麓湾位于郑州金水科教园区，大家习惯称之为“杨金片区”，一条杨金路是横贯区域东西的主干道。区域北边紧邻郑州北龙湖，尤其是北龙湖作为郑州集金融和科创为一体的双中心，辐射势能巨大，杨金片区作为紧邻北龙湖的第一梯队，将成为其最直接受益者。

功能定位，根据最新发布的规划显示，杨金片区将作为郑州“北静”城市功能的重要承载地，主要定位为智慧型创新产业园区+生态型城市精品区，注重生态、生产、生活三生融合。区域整体规划容积率不超2.5，限高50米，目前区域内基本是在建的新房、安置房和空地，生活配套缺乏，整体居住氛围不高。

杨金片区以东三环为界分为杨金西（北龙湖北板块）和杨金东（龙子湖北板块），相对来说，康桥香麓湾所在的杨金东改善属性更强。首先整个生态体系比较完整，片区西邻贾鲁河，东临索须河，北面即为黄河湿地景观带，项目周边各种大小公园外，还有大手笔的贾鲁河湿地公园，生态资源极其丰富。其次，杨金三大硬伤机场、污水处理厂、高铁编组站都在西部片区，距离东边比较远，区域受影响小，再加上大房企多，产品定位也比西边更高端纯粹。

不过对于片区目前整体现状来说，片区公交线路较少，地铁还在规划中，公共交通不太完善。片区中间有成熟小区鸿园、清水苑，还有瀚海、康桥、天伦等多个在建的新盘，人流量较少，区域项目和产业多在规划建设中，配套有待升级完善。

【轨道交通】：

康桥香麓湾周边有地铁20号线(规划中的M9)，地铁20号线起始于金达路，终止于中牟，功能定位为东部新城加密线，目前还在规划中，暂未有开工信息。另外龙子湖地铁1号线终点站河南大学新区站距离项目步行约5.5公里，据悉地铁1号线河南大学站将北延，穿过连霍高速到杨金东，预计分别在鸿宝路口、杨金路口等设站点，目前暂未开工。

【公共交通】：

康桥香麓湾周边公交线路不多，500米范围内有262、275线路。262路公交主要在穿过东区，终点到达郑州高铁长途汽车站；275路公交横穿整个杨金片区，途径中州大道，可到金水老城核心区。

【自驾】：

康桥香麓湾周边拥有多条主干道，横向有鸿宝路（离项目南侧不足500米）、杨金路、连霍高速，纵向有东三环、鸿苑路、明理路（跨连霍高速可直达龙子湖，线路全面通车后，项目将实现龙子湖地区的无缝衔接）；项目西边与东三环只隔了一条贾鲁河，通过东三环可以快速到达郑东CBD和郑州东站。

【教育配套】：

康桥香麓湾项目3公里辐射范围内有金水区第二实验小学、郑东新区龙子湖小学和龙子湖第五小学、郑州市第五十五中学等，都是公立学校资源。

项目东侧200米即是西亚斯国际幼儿园，南侧紧邻龙子湖高校园区，汇集18所高等院校（如华北水利大学、郑州航院、河南财经政法，河南大学，河南农业大学等）。

【医疗配套】：

康桥香麓湾目前周边医疗资源较少，周边可支撑的医疗配套多集中在郑东新区和龙子湖板块。如郑州市第市一人民医院龙子湖医院，郑州大学第一附属医院郑东院区，郑大一附院占地345亩，按照三级甲等综合性医院的标准规划设计，这些均在项目6公里范围内。

【生态环境】：

商业配套，康桥香麓湾项目东侧规划有3万方的高端商业，包括风情商业街、高端商务会所、星级酒店以及健身房，国标游泳池等；区域内大型商业暂未落地，后期主要依靠西南侧北龙湖的金融岛的高端商业休闲资源配套。

生态环境，康桥香麓湾西侧紧邻贾鲁河，西北侧是565亩的贾鲁湖湿地公园，周边环境比较好。

康桥香麓湾项目占地约132.9亩，容积率为1.99，绿地率38.88%，规划有5栋叠墅，2栋洋房，16栋临水平墅，产品定位高端。项目整体规划结合项目地优越的贾鲁河景观资源，从楼栋布局、建筑高度、立面风格等都有独特设计，建筑立面是项目的点睛之笔，外立面采用玻璃幕墙搭配阳极氧化铝板，同时兼具审美和环保双重功能，在郑州市场上同类型的产品比较少有。

项目最大的亮点是毗邻北龙湖和临近贾鲁河的优势地段，后期可以享受北龙湖的配套资源；其次是不同于区域内其他项目的产品设计，康桥特携手全球排名前三建筑设计事务所SCDA打造，是SCDA全球第67号作品，设计前卫，并荣获“2020年亚洲最佳新锐设计豪宅”大奖，豪宅范十足。

小区物业是康桥物业，成立于2002年，拥有国家一级物业资质，早在2016年便荣登中国物业服务百强企业，并荣获“2019年全国物业服务百强第51位”。

康桥香麓湾目前在售建面约142-223㎡的小高层、洋房、叠墅房源。

主力户型为建面约142-182㎡大平层和222-235㎡叠墅房源。如项目建面约182㎡的大平层，四房设计，户型整体方正布局，私家独立电梯厅，双开门设置；最亮眼的就是南向270º转角无墙环幕玻璃设计，享受全景视野；三开间朝南，南向主卧独立豪华卫浴，一点遗憾是主卧没有设置单独的衣帽间，只有一排衣柜。

同片区楼盘鸿园六期装修均价25000-28000元/㎡，康桥香麓湾价格低开高走，目前在售小高层装修价26000元/㎡，叠墅35000元/㎡，与去年8月小高层首开1万8+至2万2+的价格涨了不少，相较同片区楼盘性价比不太高，但是对比其他项目，康桥香麓湾项目改善属性更强，有一定的产品优势。

康桥作为本土品牌开发商，产品和物业在郑州市场上认可度较高，据数据显示，康桥项目老业主重购以及老带新比例高达67%。二手房溢价能力较高，如郑州老城区之前的康桥华城、康桥溪山御府、康桥金域上郡等项目二手房价格都已超过2万+，几乎是同区域二手房价格的两倍；加上康桥香麓湾特殊的地理位置和不同于区域内的产品规划，都是决定项目未来升值的重要因素。

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