正文

  2020，是平凡的一年，又是不凡的一年。

  2020，是现实的一年，又是魔幻的一年。

  2020，是艰难的一年，又是机遇的一年。

  2020，是坚守的一年，又是改革的一年。

  这一年，疫情肆虐全行业摁下了暂停键。

  这一年，成交下行横盘期开启无限延伸。

  这一年，以价换量营销手段挽不回业绩。

  这一年，三道红线压顶房企遭遇生存危机。

  这一年，土地新政郑州一级市场迎来春天。

  这一年，地铁网格化形成国际郑焕然生机。

  这一年，地市市场回归行情上扬暗流汹涌。

  这一年，线上看房常态化直播卖房启新章。

  2020，“不讲武德”的河南楼市，

  也有温情和机遇，也有反思和收获，

  乐居河南通过土拍风云、楼市大事记、去化之秘、新盘盘点、十八城房价、成交真相等篇章，抽丝剥茧，去伪存真，揭示2020年的市场真相。

  如果要用一个词概括2020年郑州的开盘去化情况，“分化”两字或许最为恰当。 

  无论是主城还是环郑、各大区域间、亦或是项目甚至房企间，市场的两极分化始终存在，并且不断在拉大。2020年以后，无疑将会是一个强者恒强的世界。 

  去化情况作为购房者用真金实银的选择结果，对于市场行情而言，无疑是最真实而有力的论证。今天我们就来看一看，谁是去化之王，而谁又穿着“皇帝的新装”。

  区域轮动 回归主城！ 

  根据乐居河南统计，截至12月27日，2020年郑州市场共计迎来200次开盘，推案量约39511套，去化约20960套，综合去化率在53%左右。      

  其中，主城区共计推盘162次，推量约29745套，成交16662套，综合去化率为56%。6月受恒大林溪郡项目的影响，供应量较为集中，约5932套。      

  环郑区域全年共计推盘38次，推量约9766套，成交4298套，综合去化44%。9月中原融创文旅城3000余套房源集中入市，推高了当月的供应量。 

  从主城区和环郑区域的去化曲线上看，疫情后主城区的市场恢复速度要远远快于环郑区域。

  郑州主城区开盘去化率围绕年均去化上下震荡，市场推售活跃度也较高。而对于环郑区域，客户信心相对不足，回归主城的意愿明显。

用钱投票2020年哪个区域最当红！ 

  从今年各个区域的开盘去化统计图来看，中原区占据了首位。

  2020年中原区凭借6584套的推量，成为全年“供应大佬”，并成功去化4379套，去化率约67%。一举成为2020年市场最活跃的片区。

  区域内金科中原、恒大林溪郡、碧桂园名门凤凰城贡献较大，分别供应1191套、1124以及748套。 

  在今年6月底，常西湖板块恒大林溪郡首推上千套低价入市。而在10月下旬，金科中原再现上千套房源集中入市盛况，提前释放超低价格，再度拉低了客户心理预期。郑州市场再度上演了上千组客户同时选房的盛景。 

  郑东新区则由于片区房源供应较少，市场活跃度相对不高，但也不乏去化成绩优秀的项目。其中正商风华上境较受购房者认可，四次开盘去化成绩均不俗，分别达到了98%、93%、89%以及100%的去化率。 

  在主城八区中，高新区去化率最低，综合去化率仅44%。片区内项目分化严重，其中龙湖景粼玖序去化成绩耀眼，去化达92%。而部分项目也存在去化不足1成的情况。
一半海水，一半火焰，项目、房企经历冰火两重天！ 

  在今年，涨价和降价并存、千人抢房和“卖不动”并行，郑州市场真实市场情况如何仍然是很多人非常关注且看不清的一个问题。 我们把今年截至12月27日为止所有的开盘数据做了个统计：

  去化在20%-49%的数量最多，共计60次，整体占比30%。去化在70%-89的次之，共有51次。去化率在50-69%的共有46次，去化率在19%一下的有25次，其中有6个项目去化率在10%以下。

  从整体上看，大部分项目去化水平在20%-89%之间，去化处于20%-49%的项目占据主力。大部分项目去化成果并不算理想。

  再看房企表现。2020年融创、康桥以及恒大荣登房企去化量TOP3。 其中融创共计推售约4859套，去化约1939套，整体去化率在40%左右，整体去化率并不算高。 

  康桥全年共计推售1787套，去化1521套，在85%左右，去化表现相对优秀。 恒大则1521套的去化量位居第三位，去化率约在49%。

  （点击查看大图）

       从上图来看，我们很容易发现2020年大房企的市场活跃度远远高于区域中小型房企。在去化量****0中，除康桥、华侨城以外，其他几个房企去化率均在70%以下。 

  而一些推案体量较小的房企去化率相对较高。 

  从各大房企的推售情况来看，在市场非常艰难的2020年，活跃在市场上的仍然是实力较为雄厚、存货相对较多的大型房企，中小型房企则以少量加推为主。头部房企和中小型房企间的实力在不断拉大，分化和洗牌仍然贯彻2020年整个市场。

  结语

       正如我们很多人的感慨，2020年是一个魔幻又现实的一年。从全年开盘去化的表现来看，一场疫情加速了郑州房地产行业原本就存在的洗牌和分化。  

  从区域上看，2020年购房者对环郑信心有所下降，环郑区域市场活跃度也有所降低。除了平原新区中原融创文旅城的集中入市外，环郑区域推售量以及成交量较主城区都有明显差距。在区域轮动效应下，回归主城的意愿十分明显。 

  在主城几个区域中，中原区市场活跃度相对较高，常西湖板块恒大林溪郡、金科中原项目不断拉低客户价格预期，以较低价杀出了一片天地，成交效果显著。而在房企间，实力的差距仍然在不断拉大。一些有资金实力、存量较多的中大型房企在市场依然活跃，大部分房企则以少量加推的形式为主。 

  2020年，在整体经济下行，许多购房者预期收入降低，消费趋向于保守。在此情况下，选择置业的购房者会愈发谨慎，其置业选择也较有参考性。
从我们的统计结果上看，一些品质佳、配套完善的项目仍然不愁卖，有些项目甚至达到的百分百去化，与此同时也有项目去化惨淡，仅有6%。
可以预见，将来的郑州市场势必会延续抢不到和卖不动并存的市场局面。

  
那么2020年大家究竟倾向于哪些项目？哪些项目又只是穿上了“皇帝的新装”？你准备好了吗？

  ▶▶▶2020年全年开盘去化一览表

  （表格以去化套数排序）

  本文数据：综合克而瑞历月月报、开盘快报