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终于等到了！

今天起，各家银行将对存量房贷利率进行批量下调。

截止目前，工行、农行、中行、建行、交通银行、邮储银行等多家银行的客户已经可以从手机银行查到调整后的房贷利率了。

不少朋友发来贺电！

有从4.2%调到3.9%的，也有变为3.65%，更有甚者直接调至3.3%，猛降0.9%！

如果以贷款100万，等额本息30年来计算，总利息可减少约18.34万元。

存量房贷的大冤种们终于是松了一口气！

01

存量房贷利率何时调到3.3%？

当然，不是所有人的存量房贷利率，10月25日都会调到3.3%。

根据存量房贷下调细则，除了北京、上海、深圳由于有政策下限，二套及以上房贷利率只能调整到当地政策利率下限水平，其他地区包括郑州，大部分利率将统一调整为LPR-30BP水平。

存量房贷利率的下调是调整基点，重新定价日调整的是LPR。

所以利率何时降至3.3%？要看你的重新定价日！

比如此前大部分贷款人的重定价日是每年的1月1日，也有一部分人的重定价日是贷款发放日。10月25日的调整只涉及加点数，所以今日批量调整后将会是不同的利率标准：

① 若重定价日是1月1日-2月19日，LPR为4.2%：

今日调整后为LPR-30BP，即3.9%，明年重定价日降到3.3%。

② 若重定价日是2月20日-7月21日，LPR为3.95%：

今日调整后为LPR-30BP，即3.65%，明年重定价日降到3.3%。

③若重定价日是7月22日-10月20日，LPR为3.85%：

今日调整后的贷款利率为LPR-30BP，即3.55%，明年重定价日降到3.3%。

④若重定价日是10月21日-10月31日，LPR为3.6%：

今日调整后的贷款利率为LPR-30BP，即3.3%，明年重定价日降到3.3%。

⑤若重定价日是11月1日-12月31日，新的LPR不变仍为3.6%：

从10月25日-31日会先调整为3.9%，下个月到今年的重定价日后，将会调整为3.3%。

所以不同的重定价日，会影响大家享受LPR调整红利的先后顺序。

虽然今天下调后的最新利率不一样，但到下一个重定价日时（若LPR保持3.6%不变），大家的存量房贷利率都将降至同一水平：3.3%。

以朋友小路为例，她的房贷重新定价日为每年的9月25日，那么她今天利率调整后会先降到3.55%（即3.85%-0.3%），等到明年的9月25日，再以最新的LPR报价来调整。

但如果你的重定价日是在10月21日-10月31日，那么恭喜，你将可以直接享受目前3.3%的最低利率。

不过，也有一些朋友此前存放量房贷利率等于或低于LPR-30BP，比如这位朋友的浮动点数是LPR-39BP，利率执行3.81%，重定价日为1月1日。

根据存量房贷利率调整细则，这部分利率不在此次批量调整范围，所以当前还会是3.81%，等明年1月1日，会根据最新的LPR进行调整。

02

“固转浮”业主可直降至3.30%

除了重定价日在10月21日-10月31日的这一批业主，还有一部分存量房贷利率的业主，今天调整后利率也可以直接降至3.3%。

就是10月21日之后完成“固转浮”的存量房贷业主！

根据10月12日各大银行发布的存量房贷利率调整细则，此前为固定/基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。

一部分朋友已经在10月25日之前，申请了定价方式的转换，那么就可以参与银行今日的统一批量调整。

调整后利率也会变为LPR-30BP，即3.30%。

但如果“固转浮”的存量房贷是在10月21日之前，就是最新的LPR（3.6%）发布之前完成转换的，那么对应的LPR就是3.85%，那么今日也是只能先调整到3.55%，等到下一个重新定价日，才能变为3.3%。

如果在10月25之前没有完成转换申请或审核的，后续也可以继续申请，以工商银行为例：自2024年10月25日（含）起，客户可通过手机银行或贷款服务行继续发起定价方式转换、“二套转首套”申请，我行将于成功转换当日对符合条件的贷款进行利率调整，调整前利息按原合同利率水平计算。

“固转浮”可以直接在线上直接办理，操作也比较简单，部分银行可实时生效。

03

利率“倒挂”，公积金有望继续下调？

10月21日，央行公布最新一期LPR：5年期以上LPR为3.6%，再次大幅下调25BP！

此轮LPR下调后，除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，大部分城市的首套房贷利率进入“2字头”时代，甚至部分城市部分银行在此次调整前就已经“破3进2”。

房贷利率的持续下调，与现有公积金利率出现大面积“撞车”，甚至“倒挂”。

如广州，5年期LPR下调25个基点之后，广州的房贷利率最低可以到2.63%，比公积金还低。

有网友羡慕的调侃可以“公转商”么？

于是，戏剧性的一幕出现了，多地房贷利率反弹，加点上调！

如广州商贷利率2.6%被银行紧急撤回，不得低于公积金贷款利率，最低只能办到2.85%；

武汉首套房贷利率由此前的LPR-70BP，上调为3.1%（LPR-50BP），重回3字头；

南京主流银行的“加点”涨了，此前房贷利率加点为2.95%（LPR-90BP），最低应该可以做到2.7%（3.6%-0.9%），目前加点涨至LPR-65BP，目前最低仍为2.95%（3.6%-0.65%）。

还有如苏州，新发放房贷利率下限统一为2.95%，11月1日起，不能低于2.95%，随时上涨！

也是没想到，有一天阻碍房贷利率下调的竟然是公积金！！

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，若此类政策后续推进，那么公积金贷款的“性价比”几乎就很少了，商业贷款将比公积金贷款更为划算，他认为公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是目前差异对比下。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，低成本，低利率原本是公积金的核心优势，当与商贷持平时，竞争优势则大大被削弱，预计后续公积金利率还将会继续调降。

此前有小道消息，“公积金利率或将下调至2.6%？最快本月有最新消息”，真实与否还未可知，不过还是可以期待一波~