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11月16日，郑州360房产网发布10月份郑州市区房地产市场主要交易特征。

10月份我市房地产市场整体表现平稳，企业推盘力度相对谨慎，市场供应量仍处相对较低水平，商品住宅供应量较上月小幅下降。新房销售市场恢复势头良好，购房者置业意愿继续回升，商品住宅销售面积环比提升明显,新房价格平稳。从户型结构上看，中小户型置业占比增幅较大。本月非住宅销售面积下降；二手房交易持续释放,交易量有所放缓，价格稳定。随着调控政策改善和市场信心积极修复，预计后续市场可能有一定的调整,市场运行有望逐步趋于改善。

一、商品住宅供应量小幅下降

10月郑州市区商品房批准预售面积25万平方米，较上月下降了26.84%，较去年同期下降了25.25%；商品住宅批准预售面积19.81万平方米，较上月下降了36.10%,较去年同期下降了34.19%。

本月商品住宅批准预售具体分布情况：经开区6.76万平方米、金水区4.74万平方米、二七区3.29万平方米等，主要项目情况详见下表。

商品住宅投放面积排名

二、商品住宅销售面积环比提升明显

本月新房销售市场恢复势头良好，商品住宅销售面积环比提升明显。本月市区商品房销售面积76.61万平方米，较上月下降了3.61%，较去年同期增长了342.58%；其中商品住宅销售面积59.72万平方米，较上月增长了55.22%，较去年同期增长了377.76%。  

从户型结构上看，90-120平方米户型置业占比增幅明显。本月户型面积90平方米以下销售占比19%，较上月减少2个百分点；户型面积在90－120平方米销售占比41%，较上月增加15个百分点；户型面积在120－144平方米销售占比30%,较上月减少6个百分点；户型面积144平方米以上销售占比10%，较上月减少7个百分点。

从楼盘销售情况上看,价格在10000元左右的楼盘为市场销售主流。本月市场主流热销楼盘如：二七区“雍景城三号院”、二七区“大都会贤悦苑”、管城回族区“商城佳苑”等。

商品住宅销售以经开区居首

从区域分布上看,区域分布相对均衡。10月经开区商品住宅销售面积最大15.80万平方米占比26%；其次二七区销售面积为10.68万平方米占比为18%。金水区、管城回族区、郑东新区、中原区、高新区等，销售面积分别为7.24万平方米、5.38万平方米、4.92万平方米、4.62万平方米、4.49万平方米，占比12%、9%、8%、8%、8%等 (详见上图)。

三、商品住宅价格相对平稳

10月郑州市区商品房销售均价为12136元/平方米，较上月下降了12.47%,较去年同期下降12.04%；其中商品住宅销售均价为12704元/平方米，较上月下降了10.01%,较去年同期下降了18.95%。本月商品住宅成交均价环比、同比下降主要原因：一是刚性购房需求坚实支撑，本月刚需户型面积在90－120平方米销售占比41%，较上月增加15个百分点，再有适合刚需的楼盘 “雍景城三号院”等，价格优势相对突出；二是团购房源集中网签的影响，如经开区“宇通鼎新家园住宅”等；三是去年同期高端改善楼盘销售相对突出拉高同期整体住宅均价(去年同期均价为15674元/平方米)等因素叠加影响，如郑东新区“郑东万象城北苑（一期）”、金水区“美盛教育港湾”等，综上本月商品住宅整体成交均价相对偏低，成交均价环比、同比出现小幅下降。

四、商品住宅累计可售总量较去年底下降，去化周期缩短

今年1-10月市区商品住宅累计批准预售面积377.46万平方米，累计销售面积597.40万平方米，累计供销比为0.63：1。截止10月底商品住宅累计可售量为1502.95万平方米，较去年底（1709.64万平方米）减少206.69万平方米, 按近12个月月均签约面积计算，10月末市区商品住宅可售库存去化周期为27.6个月，较去年底（39.2个月）缩短约11.6个月。

五、非住宅销售面积下降

非住宅销售面积下降。郑州市区非住宅销售3456套（间），非住宅销售面积16.89万平方米，较上月下降了58.80%,较去年同期增长了251.14%;非住宅销售价格为10130元/平方米，较上月下降了25.67%，较去年同期上涨了13.58%。

其中:办公用房销14.49万平米，占比86%。主要项目：二七区“万象商业中心”、金水区“美盛尚城星汇苑项目等。

商业用房销售1.94万平方米，占比12%。主要项目：经开区“中建观湖怡园”、金水区“清华紫光园”、金水区“常绿东风宸苑”等。

公寓用房销售0.22万平方米,占比1%。主要项目：郑东新区“龙湖金融中心”等。

六、二手房交易持续释放，价格稳定

二手房市场需求持续释放，交易量有所放缓，二手房成交面积环比持平，同比增幅明显。本月郑州市区二手房共成交6228套（间）,成交面积为64.87万平方米，较上月增长了0.42%，较去年同期增长了388.86%；二手房均价为11304元/平方米，较上月下降了1.29%,较去年同期下降了4.85%。二手房市场受政策、市场供需求变化及价格因素的影响较为直接，是市场活跃度的重要体现。

七、外地人购房比例略升

10月份，本地人购房占总购房的19.8%，外地人购房占总购房的80.2%，较上月增加1.4个百分点。

八、商品住宅购房按揭付款比例略涨

本月市区商品住宅按揭付款方式占比60.2%，较上月增加2.8个百分点；一次性付款方式占比39.4%，较上月减少2.8个百分点；分期性付款方式占比0.4%，较上月持平。