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乐居楼盘测评系列 测评师：樊丽娟

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

亚星地产开发，南三环高低配楼盘，上车门槛低。

【项目亮点】

1、亚星集团，深耕中原28载，被称为“西南王”。亚星整体发展稳健，顺利交房有保障，甚至还会提前交房。

2、亚星锦绣山河配套有已招生的政通路小学、郑州实验外国语中学东分院校。

3、亚星锦绣山河紧临淘气堡新天地、亚星万嘉百汇。

4、亚星锦绣山河大二期地块西侧紧临金水河，北侧1公里处是南水北调河。整体生态资源丰富，环境宜居。

【价格分析】

亚星锦绣山河高层毛坯均价约12000-13000元/m²，周边新房刚需产品居多，泰宏建业国际城均价约13800元/m²，郑州华侨城高层均价约13300元/m²，亚星环翠居均价约均价约10800-12800元/m²。周边二手房亚星锦绣山河均价约12000-13000元/m²，泰宏建业国际城均价约13000-16000元/m²，综合对比来看，亚星锦绣山河价格中等，略低于同区域竞品，上车门槛较低。亚星锦绣山河配套有名校、成熟的商业，周边生态环境也不错，又位于次主城的地段位置，其产品的保值性可以预见，但是就其产品品质及物业服务水平来说，其增值性比较有限。

价格中等，上车门槛较低，还有房企品牌知名度的加持和成熟的配套，产品价值不错。

【楼盘规划】

星锦绣山河一共分为5个地块来开发，大一期大部分集中于嵩山南路以东，基本全部售完。目前主推的是大二期，金水河西侧，思勤江路以北。大二期主要包括倚澜苑和安泰苑。

倚澜苑占地面积是35亩，容积率是3.5，规划6栋高层，有1梯1户、1梯2户、2梯3户、2梯4户等，户型面积有104㎡三室两厅两卫、117㎡三室两厅两卫、143㎡四室两厅两卫、166㎡四室两厅两卫等。安泰苑也就是11号地，在8号地东南侧，定位偏刚需，有87㎡三室两厅一卫、118㎡三室两厅两卫、130㎡三室两厅两卫等，包含11层小高层和26-34层高层。

社区整体建筑风格为新中式设计，大门采用深咖色和姜黄色搭配，端庄大气，且长9米、宽25米，突显古代“九五之尊”的风水理念。

社区采用八大智能安防，包括智能监控系统，安全防护区域声光预警，高空抛物监测，电动车自燃预警，访客人员偏离路线预警，儿童园区监控预警，园区AI一脸通系统，公共信息发布平台等黑科技，让业主安居无忧。

【楼盘基础信息】

1、分两期开发，目前开售的是二期，占地面积为23167㎡。

2、容积率约3.5，低密高绿化，居住环境较好。

3、高低配规划，整体生态环境较好。

【户型分析】

105.41m²户型-三居室-建面约105.41㎡

105.41m²三室两厅两卫户型方正，空间布局合理。三开间朝南，全明格局，南向双飘窗设计，采光面宽且采光充足。餐厨客一体，动线流畅，动静分区合理。

客厅面宽约3.4米，进深约3.35米，与南向阳台相连，室内空间更有延展性，空间显得不局促，采光通风也好；主卧面宽约3.1米，进深约4.65米，套房式主卧设计有独立卫生间、衣帽间，生活起居方便又保护隐私。

该户型的亮点除了户型方正，三开间朝南外，朝南两个卧室的飘窗也是一大亮点，重要的是飘窗还可以根据自己需求打掉，增加室内空间。但是，有一点不好的是，未能做到南北通透，南北通风效果会有影响。

142.3m²户型-四居室-建面约142.3㎡

142.3m²四室两厅两卫户型方正，全明格局；三开间朝南，整体采光充足；餐客厨一体，动线流畅，位于户型的西侧，卧室位于户型东侧，动静分区合理。

客厅面宽约4米，进深约4.8米，餐客一体，又与南向阳台相连，室内空间更宽敞；主卧套房设计，面宽约3.4米，进深约5.3米，设有独立卫生间、衣帽间，配赠有飘窗，居住舒适度高。四室双卫可满足三室同堂的居住需求，但是南向侧卧与北向次卧窗外均为空调挂机放置处，可能会有噪音，也会有些噪音影响。另外，卫生间未做到干湿分离，使用会有些不便；也未做到南北通透，厨房窗户打开的话，也只能做到南北半通透，南北通风稍有影响。

【交通出行】

轨道交通：亚星锦绣山河周边2KM无已通车的地铁线路，距离项目最近的是约3公里处，位于大学路上在建中的地铁7号线刺绣路站，后期需骑电动车或者公交转乘地铁。

公共交通：亚星锦绣山河周边1公里公交有3路、49路、B60路、57路、82路、251路、268路、315路、563路等，坐车可到福都购物广场、郑大一附院、升龙商业广场、紫荆山、火车站西广场、二七万达广场、汽车客运南站等，可实现通达主城的自由出行。

自驾：亚星锦绣山河主要依靠门前的南彩路和纵向的嵩山南路出行，有三纵三横交通干道，纵向有嵩山南路、大学南路、郑密路，横向有金海路、南三环高架、南四环高架，交通路网发达。经嵩山南路向北可直达市中心，南三环、南四环向西可达中原区、高新区等，向东可达郑东新区、龙子湖、北龙湖等。嵩山南路、大学南路上班高峰期会有堵车现象，需提前出行；南三环、南四环高架上班高峰期可能也会有堵车现象，其余时段基本畅通无阻。

交通点评：周边公交、自驾出行较为方便，但地铁站距离较远，地铁优势不明显。

【周边配套】

教育配套：亚星锦绣山河配套有已招生的政通路小学、郑州实验外国语中学东分院校，政通路小学是二七区小学TOP3名校，公办性质，就近划片入学；郑州实验外国语中学东分院校属郑州名校，据说进入这个学校基本就相当于踏进985、211名校了一只脚，生源及师资力量很强。据项目介绍，购买一套带学位房源可以赠送一个郑州实验外国语中学东分院校的学位。另外，项目大二期地块还规划有一所小学、两所中学、一所高中，可以保障孩子的教育问题。

医疗配套：亚星锦绣山河周边5公里有二甲眼科医院第二人民医院、郑飞医院、第二人民医院南区医院、郑州市第八人民医院、郑州航海医院、郑州痛风风湿病医院、三甲传染病医院市第六人民医院等，可以有效保障家人的健康。

商业配套：亚星锦绣山河紧临淘气堡新天地、亚星万嘉百汇4.5万方英伦风情街区Mall，周边还有中原百姓广场、二七万达广场等商业，可以满足休闲、娱乐、购物等生活需求。

公园配套：亚星锦绣山河周边2公里有南水北调河两侧的运河公园、宝贝公园、金水河城市文化公园、二七公园等，项目西侧紧临金水河，金水河后期改造后将会有丰富的临河景观环境。

配套点评：周边配套较为成熟，尤其是教育配套质量不错，居住氛围较高。

南三环、南四环间的高低配楼盘，首付约38万起，适合次主城置业的刚需、刚改、改善群体。

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