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乐居买房讯  日前，最新一期LPR报价出炉，数据显示1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。据过往数据数据显示，从9月份开始LPR报价已连续三个月不变，也因为这样一个节点，出现了“房贷利率可能要回弹了”“4.1％利率止于2022”这样的声音。这样的声音靠谱吗，我们就从多维度来分析一下。

什么是房贷利率？

房贷利率在购房决策中起着重要因素，房贷利率下调，意味着购房者月供金额将有所减少；房贷利率上调，意味着购房者月供金额将有所增加，对于贷款买房的购房者，还贷年限多长、房贷利率多高，一定程度上影响着购房者的购买意愿。我们可以算一笔账，房贷利率的浮动在买房时候能省多少钱，假设商贷100万元，30年等额本息：

若利率4.1%，每月月供4831.98，累计还款总额是173.95万元。

今年年初，郑州主流银行的首套房贷利率5.85%，若利率5.85%，每月月供5899.41，累计还款总额约212.37万元，累计30年可以省下38.42万元左右，是一笔不小的数目。

5年期以上三次下调，下调幅度明显

从今年LPR的数据来看，贷款市场报价利率曾出现三次下调：

1月，1年期LPR与5年期以上LPR分别下调10基点、5基点；

5月，5年期以上LPR曾单独下调15基点，创下2019年8月LPR变革以来最大降幅；

8月，1年期LPR下降5个基点、5年期以上LPR下降15个基点。

可以看出，5年期以上LPR经过3次下调，总共少了35个基点。

而且，自8月22日5年期以上贷款利率调整为4.3%以来，郑州主流银行贷款利率快速跟进。从此前的“首套房贷款利率执行4.25%”调整为4.1%。近几个月以来，包括郑州工商银行、建设银行、招商银行、光大银行、兴业银行、华夏银行等在内的银行，首套房商业贷款利率已执行4.1%、二套房商业贷款利率普遍执行4.9%。

此前首套房贷款利率最低点出现在2008年底，当时首套房的贷款利率为4.158%。这意味着目前全国首套房贷利率下限比2008年更低。

房贷利率会触底反弹？

那么回归问题本身，真的会回弹吗？我们来分析一下，首先我们来看一下决定LPR如何定价、执行的三大方面：

第一是全国层面，这个是由中国人民银行，银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限。还有地方层面、商业银行层面，地方层面各城市政府 在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限。也就是说在全国层面的基础上，可以调整贷款利率。而商业银行层面，银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

总的来说，第一个层面基本上是主导性的。

那么从国家层面上来说，房贷利率会有一个怎样的走向呢？我们从几个文件可以解读一下：

大家产生质疑的是，11月16号发布的《2022年第三季度中国货币政策执行报告》其中一段话：9月29日出台的政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。

但这句话的意思是，现在低利率的窗口期不长了，之前那批执行低利率的城市，也就是低于4%利率的城市要注意了，2022年底结束后，这批城市的利率将会恢复原样！但是与郑州无瓜。

而文件也提出，深化利率市场化改革，未来要继续发挥 LPR的指导性作用。并指出：8月公开市场操作利率下行10个基点，带动1年期和5年期以上LPR分别下行5个、15个基点；9月阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

而且，11月11日人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

其中在保持房地产融资平稳有序中提到：支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

可以看出，大家也不用过于焦虑，未来利率政策依然趋于稳定，金融端依然会处于放宽状态，最大强度的支持刚性和改善性住房需求，而房贷利率也只是影响决策买房的一部分，好产品不会永远等着大家，对于购房者来说，该出手时还是要出手。