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乐居买房讯 2022年，地产行业大分化，国央企在房地产市场份额中节节攀升！

不仅在土地市场中频频出击，在各大销售榜单上亦是大出风头。

近两年，房地产市场在严监管和疫情冲击下步入深度调整周期，市场低位徘徊，土地端也全面降温，民营房企的下行压力巨大，而财务稳健，现金流充足的的国央企则把握时机，实现了逆势扩张的发展策略，国进民退的声音不绝于耳。

从克而瑞发布的1-8月全国房企新增货值榜单来看，国央企呈现“霸屏”模式，拿地金额TOP20中近八成都来自国央企，不难预测，短期内国央企拿地的主力格局并不会改变，增速也将全面超越民营房企。

这些强势崛起的“国家队”不仅在全国势头正猛，郑州更是愈发明显，尤其是今年以华润为代的实力央企，在郑州可谓是大显身手。

在克而瑞发布的2022年1-8月郑州房企销量榜中，华润、万科、保利蝉联榜单前三，其中华润以72.07亿元的销售金额占据绝对优势，提前锁定年度排名。

华润郑州在售的项目并不算多，仅8个项目在售，但是单项目贡献值优势凸显，1-8月华润郑东幸福里霸榜主城金额榜，首开至今实现约38.45亿元的货值去化，远高于其他项目，或将持续占据整年度的榜单首位。

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华润入郑12年，毁誉参半

相较于万科在郑州的四面开花，华润的节奏则比较缓慢，入郑12年，在郑州也不过10个盘。

2010年，华润以综合体“华润万象城”首入郑州，选址郑州二七区一环核心位置，绝对的城市中心。

万象城是华润体系里的拳头产品，其包括高端住宅、高端商业、高端办公甚至酒店。郑州华润万象城涵盖华润大厦、华润悦府和万象城商业中心，其中住宅产品华润悦府的高规划和高规格，迅速成为了当时郑州的明星楼盘。

但很快就出现了水土不服的情况，当时郑州市场多以毛坯为主，三环内房价也还是“8字头”，而华润高标准的规划和5000+装标的高房价，属实无法与市场共鸣，项目销售乏力、去化缓慢等问题逐渐显现，致使后来多项减配，再次引发前期购买客户的不满及维权。

而其在业内TOP的商业万象城在郑州走的也并不成功。

万象城，央企华润旗下开发运营的高品质消费中心，也是行业标杆之一，华润凭借“万象城”系列商业成为全国商业地产的前列。

郑州万象城作为华润全国的第六座万象城，2014年4月初开业，受到颇高关注度，首次引进包括DOLCE&GANBANA、MCM、Etro、Dunhill等在内的国际奢侈品品牌，还有华中地区首家Apple Store官方直营店，一时间让万象城成为郑州的商业标杆。

但2015年，丹尼斯大卫城开业，业态和品牌一度碾压万象城，随后万象城又经历品牌撤店、业态升级、营销转型等，后续发展一蹶不振。

华润悦府之后，华润又陆续在郑州开发了华润悦玺、华润紫云府、华润悦景湾、华润新时代广场、华润置地凯旋门等，其中多个楼盘都陆续遭遇过维权，品质缩水、降价减配、逾期交房等问题层出不穷...。

入郑初战即折戟，后续楼盘的口碑和印象，也让华润项目在郑州市场中一直处于不温不火的状态。

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大手笔拿地，迎来新的转机？

2021年集中土拍元年，去年郑州6月的首轮集中土拍中，央企华润终于迎来了新的机会！

2021年6月3日，郑州首轮集中土拍，郑东高铁板块的一块优势地块尤其是受业内关注，该地块位于金水东路以南、东风南路以西、七里河北路以北，共占地190亩，土地用途显示为商住混合。地上为商务金融用地，商业零售、餐饮、旅馆用地兼容城镇住宅用地。

郑东新区核心中的核心，地块质素好，规模适中，最重要的还是华润比较擅长的综合体开发，而且地块内部还有大量的住宅指标，也正好是华润填补高端住宅领域的好机会。

当然，好地块自然是多方争抢，正弘、银泰、华润等多方厮杀，历经10小时，最终还是被不差钱的央企华润拿下，以67.8亿元，溢价率超50%的高价，摘得郑东“综合用地3”商业用地。

而这次，华润也展示了央企的速度，6月3日，成功摘地；6月23日，金水东路地块项目公司成立，两大股东，华润持股65%，杭州建杭持股35%，7月15日，奠基开工仪式；再到地块案名华润郑东万象城幸福里公布，华润郑东第二座万象城来了！

然而，华润东区的进击并没有结束，同年11月，华润再次出手，进驻郑州高端住宅区—北龙湖，摘得北龙湖15号地块，位于北龙湖北岸，容积率约2.5，就是华润瑞府的地块，纵横郑州市场数年，华润终于弥补遗憾在北龙湖有了一席之地。

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华润郑州进击年，三子齐发

2021年的积极拿地是华润郑州转机的开始，那么2022年就是华润郑州的进击之年，从东到西，三大纯新盘齐发，能否扭转华润在郑州的品牌形象？

华润郑东万象城幸福里，190亩的地块，两个地块分四期开发。北苑地块为郑州万象城商业，主要为M1郑东万象城，也是全国华润第九座万象城，位于金水东路和东风南路的西南，紧邻郑东双子塔，加街区总体量是24万方，包括一栋限高220米自持写字楼和一个超五星级酒店，以及6栋高端住宅。

南苑为幸福里住宅地块，占地约88亩，整体容积率5.49，绿化率25%，规划有8栋高层住宅、2栋装修公寓以及一所6班幼儿园（前期为售楼部），其中住宅部分与东边的商业和公寓分离，做单独的无底商社区。

5月26日，华润郑东万象城幸福里一期首批开盘，360套房源，开盘10分钟，住宅认购率99%，销售金额19.03亿，车位销售套数286个，金额1.15亿，合计销售20.18亿，成为今年郑州楼市“现象级”热销楼盘。

随后6月的二批次开盘，同样热度不减，开盘8小时签约超15亿元，再次火出圈。

幸福里大获全胜之后，华润北龙湖项目也迎来了首开，6月30日，华润瑞府首开2小时，热销9.8亿元。

华润瑞府龙湖外环北路南、龙源西二街东，同中海云鼎湖居和鲁能公馆在一条轴线上，属于龙湖北岸第二梯队。项目占地约85亩，容积率约2.49，绿地率约35%，规划有16栋15-16层纯粹小高层，户型面积段从129-216㎡，全部一梯一户，带装修交付。

从产品定位来看，不如保利璞岸和万科的低密洋房高端纯粹，总体来说属于各方面不错，但没有太大亮点。首开的一大优势就是低门槛的价位，早在开盘前，项目就打出了不足3万的价位，28500元/㎡起，还是装修盘，直接把北龙湖的上车门槛拉到两年前！

华润郑东万象城幸福里和华润瑞府的热销，也是2022年华润持续霸榜郑州房企销量榜的最大贡献。

东区之后，华润又把目光瞄向了西区。华润置地琨瑜府润园，是华润郑州第一个“润”系产品。

虽说是新盘，但实际也不算是新盘，华润置地琨瑜府的前身叫风和朗庭，由华润接手后，改名琨瑜府，是项目的二期地块，但也只是改头换面而已，产品还是原来的产品，高梯户比也尴尬的户型，让人却步。

而今年新推的三期地块就是“润园”产品，三期华润置地琨瑜府润园属于由华润自己单独设计开发的全新地块，位于秦岭路东、金水西路南，和郑地璞园隔路相望，占地31亩，容积率5.99，规划4栋高层住宅+1栋幼儿园+1栋公配楼。

项目虽然在三环内，但所处的位置并不好，南侧火车道是个硬伤，周边环境和道路看着都一般，因为地块性质和利润的限制，户型设计也是比较一般，89㎡设计成两房，105㎡还是纯北向户型，120㎡和139㎡的大户型还稍微正常一点。

结语：2022年，郑州华润跑出了“加速度”，一年之内完成城市综合体、北龙湖高端住宅和西区首个润系产品的打造。而今年6月，华润集团和郑州西区的热电厂签署合作改造协议，又是一个可塑造性非常强的板块。

热电厂不像西区任何一个项目，它还承担着郑州西区城市焕新的历史使命，甚至还有西区文化传承，这个项目的开发也必将一边保护着特色产业园区以及工业文化，一边建造功能完备、生态宜居的大型城市综合体，这就是城市焕新，也由财大气粗的华润操盘。

东西区域同时开花，华润在郑州大有撸起袖子加油干的势头。

有一说一，华润在郑州落地的项目品质确实不怎么样，今年的三盘齐发，以及未来新板块的探索，能否挽回之前坍塌的口碑和品牌形象，达到预期的含金量，还真不好说。

但也真心希望作为央企的华润能真正发挥央企在房地产市场的担当与实力，为郑州楼市带来更多用心的好作品。