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乐居买房讯  乐居楼市大真探栏目全新上新，由专业测评师现场实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，多维度解析，给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

郑东新区 | 冠景上院

楼盘亮点呈现

象湖省级政务集群，多元配套

地处白沙核心区，紧邻六合CBD，集高端商务、经济、金融、商业、贸易、文化娱乐为一体，多元配套加持。

省实验旁，教育资源突出

东南角是河南省实验中学，河南省教育厅直属公办完全中学、省级示范性高中，涵盖初中部和高中部。

象湖板块，生态环境优越

与贾鲁河直线距离约650米，紧临绿色生态景观长廊永盛明渠，从项目出发约3公里到象湖生态湿地公园。

综合推荐购买人群：

省实验旁，教育资源突出，小地块规划景观受局限，户型面积最大118㎡，适合东区刚需置业。

房价及潜力分析

冠景上院纯新盘待开，价格待定。从置业顾问释放信息来看，项目最大户型首付50-60万左右，均价1万4+起，具体要看开盘公示价格。

周边在售项目多为大平层、叠墅、合院等改善产品，如星联枫桥湾、银榕居、蓝城玫瑰园、郑东华府TIVOLI等，均价18000-30000元/㎡。二手房方面，南侧紧邻有同品牌房企的蓝城诚园18000元/㎡，永威森林花语、融创美盛象湖壹号约13000元/㎡左右。

相对周边改善盘来说价格肯定会低，但小地块的局限性和产品的刚需属性，地缘刚需可以关注，但前提是价格不能太离谱，项目南边商都路沿线的几个刚需盘，价格在12000-14000元/㎡，可以作为参考。

项目测评

冠景上院占地面积11774m2，约17亩，是白沙象湖板块的一个迷你小盘。容积率2.49，绿地率30.50%。仅规划2栋26层高层住宅，规划总户数259户，停车位261个。

产品为三梯五户，户型面积主要有三个，102平、105平和118平，产品和户型整体偏刚需。项目为新中式风格，搭配有酒店式入户大堂设计、风雨连廊，以及300.20㎡社区体育活动场地等。

社区地块太小，只有2栋楼，整体社区环境和景观规划受限，不会有较大的亮点，刚需属性明显，总体是一个中规中矩的刚需楼盘。

【主力户型分析】：

建面约118㎡，三室两厅两卫，主要分布在2栋楼的边户。整体方正，动静分区，三开间朝南户型。属于市面上经典的三房布局。

餐厅、厨房、客厅一体化连接，与西边休息的静区分隔开，动线明确，休息和会客互不干扰。同时也能开阔延展动区的空间。

厨房采用L型布局，比较符合小面积户型的设计，节省空间的同时，又不显得拥挤。客厅开间约3.7米，连接南向全景阳台，阳台进深约1.5米。

双卧朝南，同时赠送70公分宽的飘窗。主卧附带独立卫生间和不如是衣帽间，双卫的设计，客卫卫生间干湿分离设计，适合多人口家庭生活使用。

建面约102㎡，三室两厅一卫，该户型位于中间户，这个户型与118㎡的户型布局基本相同，只是少了一个主卧卫生间。

而且比较难的是户型的南向面宽也与118㎡的一样，客厅开间同样是3.7米，主卧开间也是3.3米，每个空间的也并没有缩的很小。

厨房选择了和118㎡L型不一样的布局，采用U型设置，虽然是U型，但是本身进深短，所以空间不会显的很拥挤，同时又扩大了操作面，增大了储藏空间。

交通测评

地铁交通：冠景上院南边绿博大道上有在建的地铁8号线，距离最近的站点是李湖桥站，步行约1.2公里，不算太近。未来乘坐8号线可直达郑州高新区，同时还可与1号线、2号线、5号线、6号线（在建）号线换乘。

公共交通：冠景上院周边公交站点基本都分布在东西两侧的前程大道和凤栖街，有S171路、305路、326路等公交，前程大道开来路站距项目约721米，在该站可乘S171路，直达郑东龙子湖市体育中心站，并在明理路金水路换乘地铁1号线。西南侧前程大道绿博大道站距项目约1.2公里，乘326路可直达郑州东站，同时可换乘1号线和5号线。

自驾：冠景上院西侧659米是前程大道，东侧1.1公里是凤栖街，是白沙南北两条重要主干道，前程大道往南一直连通经开国际物流园区，向北1.6公里到郑开大道，沿郑开大道可直达主城东区；南边距离绿博大道约500米左右，未来向西道主城，或者向东到中牟绿博自驾出行还是比较方便的。

配套测评

教育配套：冠景上院周边学校资源是项目的一大优势，东南角就是河南省实验中学，该学校是河南省教育厅直属的公办完全中学、省级示范性高中，涵盖初中部和高中部。正南一路之隔是郑东新区玉溪路第一小学和幼儿园，西侧是龙王庙小学。此外2公里范围内还有白坟小学、李湖桥小学，以及郑东新区龙华小学和龙华中学。另外郑开大道北边象湖附近还有河南财政金融学院、中原科技学院等高等职业学校。

医疗配套：冠景上院所在白沙板块目前已经投入运营的医院有阜外华中心血管医院、郑州人河医院、郑州第七人民医院（莆田分院）、白沙卫生院等。其中阜外华中心血管医院据项目约4.4公左右。

商业配套：冠景上院北边约1.6公里到新田印象商业中心。沿地块东侧恒通路往南约3公里到白沙购物中心。从项目向北约1.7公里到郑开大道，一路往东约4.5公里到绿博片区的杉杉奥特莱斯、建业J18商业中心等。

公园配套：冠景上院与东北侧的贾鲁河直线距离约650米，周边有绿色生态景观长廊永盛明渠，项目位于白沙象湖板块，从项目出发约3公里到象湖生态湿地公园，东边直线2公里是绿博园和方特欢乐世界，整体来看外部生态环境有一定的优势。