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乐居买房讯 乐居楼市大真探栏目，来自专业测评师的现场实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，多维度解析，给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

二七区 | 郑州华侨城

楼盘亮点呈现：

低密社区，产品宜居

郑州华侨城一号院、五号院容积率2.49，三号院容积率1.99，都属低密宜居产品。

产品覆盖群体广，满足多群体需求

有高层、小高层、洋房，户型建面约95-143m²，涵盖三居、四居，满足刚需、刚改、改善多群体购买。

规划一站式配套，配套齐全

项目千亩实景已经呈现，规划约220亩商业配套，已签约幸福路小学及郑州四中双名校。

交通路网发达，自驾出行便利

郑州华侨城紧邻郑密路、南三环、南四环等主干道，周边有“三横四纵”交通布局，自驾出行便利。

综合推荐购买人群：主打95-143m²户型，首付约35万起，适合对居住舒适度要求高的刚需、刚改及地缘改善人群。

房价及潜力分析

郑州华侨城高层均价约12500元/㎡，洋房均价约15500元/㎡。

周边新房刚需高层产品居多，均价约12000-13500元/m²；二手房楼盘较少，均价约12000元/m²，依据目前该区域的发展趋势与华侨城品牌、产品品质的口碑，预计二手房价格不会低。

郑州华侨城整体容积率不高于2.49，最低1.99，千亩实景已然呈现，是名副其实的低密社区，居住体验想必会很不错的，再加上央企华侨城品牌、产品品质的口碑，交付品质有一定保障。所以，就其产品品质和配套而言，其保值性都是可以预见的。

测评师有话说：目前郑州华侨城2号院已交付，实景呈现，交付品质看得见。

产品规划测评

郑州华侨城是华侨城集团在郑州的首个文旅项目，是主城不多见的种在公园里的项目。在售住宅整体容积率不高于2.49，最低1.99，是真正意义上的低密社区。目前，郑州华侨城在售的有原岸一号院、原岸三号院、云岸五号院产品。

其中原岸一号院总占地约74亩，总建面约17万㎡，容积率2.49，共有11栋住宅，由6栋洋房和5栋高层组成，规划户数共959户，主推建面约123m²、133m²的高层房源与建面约143m²的洋房房源；原岸三号院总占地约60亩，总建面约7.9万㎡，容积率1.99，共有12栋住宅，由7栋洋房和5栋小高层组成，规划户数共620户，三号院房源是精装修交付，主推建面约137-143m²的洋房与小高层房源；云岸五号院总占地约68亩，总建面约15.2万㎡，容积率2.49，共11栋住宅，由6栋高层和5栋小高层组成，规划户数共1024户，主推建面约95-120m²的高层与小高层房源。

郑州华侨城高层产品目前均价约12500元/m²，适合三房购房需求的刚需、刚改群体，其小高层、洋房产品适合刚改、改善群体。项目自成配套，规划建设有丰富的生态资源、商业资源，也配套有教育资源、医疗资源、便利的交通，是名副其实的宜居低密社区。

郑州华侨城作为主城区难得一见的央企文旅大盘，多地块实景准现房呈现，约千亩公园实景开放，彰显华侨城央企实力及交付力。作为文旅大盘，郑州华侨城更是配套先行，目前约千亩公园实景呈现，现已开放童趣园、花镜园、婚庆广场、爵士音乐吧等区域，成为市民游玩网红打卡点；文化艺术中心、芦村河遗址生态文化公园也将于今年陆续对外开放，将成为市民游玩，感受文化、艺术、历史的新目的地。

主力户型分析

5号院高层B户型95平米

95平米三室两厅一卫，户型整体方正，南北通透，空间布局合理。三开间朝南，全明格局，南向双飘窗设计，采光效果更好。餐厨客一体，动线流畅，功能分区合理。

该户型为餐厅、客厅和南向阳台相连的设计，三开间朝南，开间面宽约9.3米，线条流畅、空间通透，与同面积段的户型相比，空间并不局促。客餐厅开间约3.5米，客餐厅进深约6.5米，设计比较方正，采光条件较好。客餐厅整体面积约15m²，可满足业主日常待客与生活所需。主卧开间约3.1米，进深约3米，面积约9m²，两个次卧面积分别约8m²、7.8m²，基本可以满足小三房居住需求。

3号院B户型143平米

143平米四室两厅两卫，户型格局整体方正通透，三开间朝南，三开间面宽10.9米，客厅面宽4.1米，进深4.15米，主卧面宽3.8米，进深6.1米，两卧室均有飘窗，亦是全明格局，整体采光充足；客厅、卧室主要在南侧，餐厅面宽2.85米，进深3.3米，厨房餐厅位于入户门北侧，休息区与日作区分区明确。

该户型享独立电梯厅，可最大程度保有私密性，且得房率较高；客厅、餐厅以入户门为分界，分居南北，既能保证动静分区，又能将在外买的菜直接拿进厨房，烹饪餐食后直接在餐厅就餐，保持室内卫生。主卧套房设计，面积约26m²，设有独立卫生间、衣帽间，居住舒适度高；四室双卫可满足三室同堂的居住需求，唯独客用卫生间离入户门处次卧较远，略有不便。

交通测评

地铁：郑州华侨城周边规划有地铁15号线，西南方向通往新密，东北方向通往马寨，目前尚未开工建设。

公交：郑州华侨城周边公交线路有4路、138路、560路、722路郑密路张仙站、郑密路罗沟站，距离项目约500米，坐车可到二七万达广场、市第二人民医院、郑州火车站、绿城广场、郑州博物馆、河南工业大学（嵩山南路校区）等，也可换乘地铁5号线、1号线；251路金沙江路郑密路站，距离项目约1000米，坐车可到锦荣国际轻纺城C区、黄科科技学院等，可换乘地铁2号线；B11路郑密路公交站，距离项目约1200米，坐车可到河南电力医院、碧沙岗公园、郑州市动物园等，可实现通达主城的自由出行。

自驾：郑州华侨城周边交通主干道发达，有三横四纵交通立体网络，三横东西向的有南三环、南四环两条环线快速通道和连接京广路横向大道，四纵南北向的有郑密路、嵩山路、大学路、京广快速路，还有绕城高速、郑栾高速。其中经南三环转大学路向北约2KM可快速达到二七万达广场，经南三环转京广快速路向北约5KM可快速达到郑州火车站，向南经高速可直达郑州新郑国际机场。项目北临南三环，大学路东西两侧均有高架上桥口，目前东四环、西四环高架均已通车，向西可通达奥体中心、郑州市植物园，向东可通达CBD、龙子湖大学园区，高架全程无红绿灯，快速通达全城。

配套测评

教育：郑州华侨城项目规划的有两所小学、一所中学、三所幼儿园，其中小学已签约郑州市重点学校——幸福路小学，中学已签约郑州四中，且由原校区直接管辖，共享其教育资源，孩子的上学教育问题可以放心无忧。

医疗：郑州华侨城项目4公里范围内有第二人民医院、郑飞医院、市第六人民医院、康复中医院等，也规划的有三甲医院等医疗配套（最终以政府批复及实际建设为准），可以有效保障家人的健康。

商业：郑州华侨城项目除了教育、医疗、公园配套外，其约220亩商业规划，不仅有文化、旅游、休闲业态，还有住宿、餐饮、购物业态，这里将形成全天候的文旅综合体，包含吃喝玩乐购等一站式生活休闲娱乐功能配套，能够满足儿童、成年人和老人等不同年龄段业主的休闲、购物需求。

公园：郑州华侨城项目项目千亩实景公园已经呈现，花镜园、婚庆广场、童趣园、爵士音乐吧、秘境探险乐园，以及四季花田，曾经是众多郑州人的打卡地。芦村河遗址生态文化公园也已经建成，文化艺术中心基本完工。

先锋创意城市公园

芦村河遗址生态文化公园