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2022年上半年郑州新房市场行情综述| 筑底向前
来源:乐居买房2022-07-21 10:46:21
摘要
纵观整个上半年,郑州房地产市场持续筑底滑行,在多举措宽政的刺激下,楼市终见微光,但整体不如预期。

乐居买房讯 2022年上半年,郑州救市政策频出,信号意义大于实际效果,郑州楼市筑底时间继续拉长。纵观上半年,政策利好频出,放松限购、限贷,推行房票安置、贷款利率双连降、补助与补贴共同发力,扩大购房需求,同时降低土拍门槛,加大房企信贷支持,为房企纾困,托举并用下,市场成交初步表现同比降幅收窄,但受到经济环境、多次疫情冲击,郑州房地产市场恢复速度一般。

市场篇

综合来看,上半年受多轮疫情冲击,供求两端双降,总体规模呈低位运行,增长乏力。

上半年新房供应下滑惨淡,总供应面积约326万㎡,为近五年最低值;新房总成交面积约500万㎡,同样处于近五年最低值。

大郑州上半年整体价格成交均价约12498元/㎡,同比相对持平,较去年下半年下滑近4%。

6月,郑州各大银行全面下调房贷利率,首套房普遍执行4.25%,二套房普遍执行5.05%,创历史新低,对新置业人群是较大利好。从数字来看,郑州6月份网签套数超1.1万套,成交有大幅提升,但数据远不及往年同期,同比下滑39%,郑州楼市筑底持续运行。

区域篇

从网签数据来看,上半年成交面积排在前三位的区域是:新郑市、郑东新区、金水区。

新郑市成交面积最高,成交面积约55.41万㎡,环比下降约50.7%,仍位居区域排名第一。新郑市作为环郑近郊区域,坐拥主城发展的辐射红利,尤其南龙湖板块通达城郊线地铁。上半年新郑市多项目开盘及推出各类优惠促销活动,成交情况表现不错。

其次是郑东新区,成交面积约50.97万㎡。主要受华润系产品的加持,上半年华润郑东万象城幸福里两次开盘均清盘,燃爆郑州楼市!6月底北龙湖华润瑞府首开高去化,郑州改善需求再次释放。

第三位是金水区,成交面积约43.37万㎡。上半年金水区多个关注度较高的改善盘纯新入市,万科古翠隐秀、保利大都汇等全新入市,先后开盘,超7成的去化率,表现十分亮眼。

土地篇

2022年上半年,作为22城集中供地的一员,郑州土拍姗姗来迟,供地计划由三变四,规模缩减,同时多政策放宽降低土拍门槛。

6月22日,郑州首轮集中供地开拍,整体表现为15宗地全部成交,净地占比1/3,无流拍,成交总面积约995亩,总揽金约106.7亿元,包含5宗公开地、7宗城改用地、3宗合村并城用地块。其中,2宗净地溢价成交,其余13宗地全部底价成交。

拿地方面,以政府平台托底为主,国央企和头部实力房企积极参与:竞得方有龙湖、保利发展、万科、碧桂园、越秀等规模房企,也有永威置业、金水建设、郑州地产等地方房企与国资。

2022年上半年,全国土地市场成交量价同比回落,溢价率大幅下滑,平均水平3.7%。郑州土拍整体溢价1.9%,处于中间位置,高于无锡、苏州、沈阳、广州、天津、济南、长春、武汉等8城,低于全国平均水平。

成交篇

2022年上半年,大郑州新房成交约469.19万㎡,而相比2021年1-6月成交下降约50%,规模减半。

主城和环郑千万规模已成过往,行业低位运行,刚需客户置业更加谨慎,楼盘间对比考量周期拉长,刚改、改善需求利好浮现,120㎡以上户型1-6月整体成交量占比约达42%。同时相比1-5月,6月成交表现较好,成交量约达102万㎡,预计三季度成交跌幅将会收窄。

值得注意的是,作为本次榜首的华润来说,华润郑东万象城幸福里功不可没。在单个项目销售金额榜中, 主城的华润郑东万象城幸福里、万科拾谧森语、保利天汇摘得前三名。环郑区域,近郊的普罗理想国、正商兰庭华府、新城郡望府摘得前三名,远郊的登封正商城、建业嵩岳府、新城西岸公园摘得前三名。

在成交结构上,100㎡以下刚需产品成交下降至33%,刚需主导地位有逐步减弱趋势,而100-120㎡的“刚改”产品或将接棒“刚需”,主导市场。更具体的表现在,地市环郑区域逐步迈向刚改100-120㎡,主城以120-144㎡改善主导。

主编手记:

纵观整个上半年,郑州房地产市场持续筑底滑行,在多举措宽政的刺激下,楼市终见微光,但整体不如预期。

从上半年热销的多个项目来看,郑州改善需求得到释放,尤其华润、万科、保利等偏改善的项目,上半年均取得了不错的成绩单。事实证明,郑州好位置、好品牌、交付能力强的项目,依旧拥有较好的市场。

下半年这种现象也依旧会延续,尤其主城核心区域单价2-3万、140-160平之间、总价300-500万的改善盘将在下半年持续热销。主城刚需以及环郑刚需盘将继续价格之争、优惠之争、首付之争,来抢占市场份额。


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