乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

新郑市 | 正商兰庭华府

楼盘亮点呈现

地理位置优越，南龙湖核心地带

正商兰庭华府紧临南龙湖核心商圈龙湖锦艺城，周边交通路网发达。

低密高绿化，楼盘品质高

正商兰庭华府整体容积率约2.99，规划高低配住宅，低密生态，居住体验更佳。

周边学校林立，教育资源丰富

正商兰庭华府内有1所12班幼儿园，附近规划有3所小学、2所初中、1所高中，已有学校投入使用。

综合推荐购买人群：

南龙湖品质好盘，品牌开发商，高低配规划，首付约23万起，适合主城外溢刚需及地缘改善群体。

产品评测

正商兰庭华府分2期开发，一期已经交房，目前主力在售二期，整体占地155.7亩，总建筑40.97万方，容积率约2.99，绿地率35.02%，总户数1021户，规划共26栋楼，10栋洋房、10栋高层和1所12班幼儿园以及5栋配套用房，洋房设计1梯2户，高层多为2梯4户，其中东西边户是1梯1户，中间户是1梯2户。项目预计2023年11月底交房。

正商兰庭华府打造南龙湖稀缺双气入户楼盘，小区内部还有童趣乐园、康体花园、健康跑道、乒乓球台等全年龄段的活动空间，建筑外立面及公共区域地面精选仿石材砖，双装修大堂，同时地上地下三网全覆盖，社区安防采用多重智能化安防系统，实现社区安全的多重保障。

【主力户型分析】

1、105m² 三室两厅一卫

105m² 三室两厅一卫户型，三开间朝南，餐厨一体化设计，烹饪动线流畅。客厅朝南宽约4.2米，连接南向景观阳台，阳台长约3.7米，宽约1.88米，面积宽敞，房屋采光面大，日常会客休闲也十分方便。

主卧朝南带飘窗，宽约3.6米，面积约15.5㎡，房间宽敞，居住舒适度较高，飘窗也有利于房间采光，次卧朝北宽约3.6米，整体面积约13.3㎡，书房紧临主卧朝南，宽约2.9米，整体面积约11.2㎡，改造成卧室居住面积也比较宽敞，整体上来看，3个房间面积都比较大，居住体验较好。

L型厨房设计，操作空间十分宽敞，厨房紧临餐厅，日常备餐就餐十分方便，且位于入户门处，日常购买的菜品可直接放到厨房，更加干净卫生，卫生间干湿分离设计，与卧室相连，干净卫生且使用效率更高。

全明户型，南北通透，房屋动静分区合理，休息区与生活区分离，居住舒适度更高。

2、98m²三室两厅一卫

98m²三室两厅一卫户型方正，三开间朝南，餐客厨一体，日常用餐、休闲会客十分方便。客厅朝南连接南向景观阳台，客厅宽约3.7米，阳台长约3.7米，宽约2米，阳台面积十分宽敞，日常会客休闲很方便，同时也加大了房屋的整体采光面积。

主卧朝南带飘窗，宽约3.3米，整体面积约12.5㎡，居住面积十分宽敞，北向次卧宽约3.5米，整体面积约11.7㎡，南北次卧相对，书房朝南紧临主卧，书房宽约3.1米，面积约10.6㎡，可以改造成为卧室。

厨房与餐厅、入户玄关相连，购买菜品可以直接放入厨房，更加干净卫生，L型厨房设计，操作面更宽敞；卫生间干湿分离且距离3个卧室较近，日常使用更加高效。

全明户型，阳台面积宽敞，采光效果好，房间布局紧凑，不浪费空间，动静分区合理，休息区与生活区分离，日常居住体验更好。

房价及潜力分析

正商兰庭华府成交均价约8000元/㎡，毛坯交付。

周边在售新房正荣御首府成交均价约9000元/㎡，金地和樾春晓成交均价约7700-9500元/㎡，永丰乐城成交均价约8200-10500元/㎡，龙湖锦艺城成交均价约8300元/㎡，澳海上坤四季风华成交均价约8000元/㎡，周边在售新房较多，竞争力较大。

正商兰庭华府整体价格偏低，相较于同区竞品来看，有一定的价格优势。从产品品质来看，高层+洋房的设计确保了小区的低密属性，同时地块方正，整体设计比较规整，小区的内部设计也更加美观，居住体验更好。

从区域配套及未来发展来看，正商兰庭华府毗邻南龙湖核心商圈龙湖锦艺城，周边均为区域内主干道，还有龙湖城市湿地公园、新郑市外国语中学等，配套较为齐全，未来区域发展潜力可预见。

测评师有话说：价格偏低有优势，小区规划品质较高，且地理位置优越，整体性价比较高。

交通评测

轨道交通：正商兰庭华府距离地铁2号线城郊线华南城西站约3.3公里，此外周边还规划有地铁16号线，小区距离地铁站较远，地铁出行效率低。

公共交通：正商兰庭华府周围1公里范围内没有公交站点，附近有公交新郑320路、580路、新郑12路、新郑323路。距离小区约1.1公里可在浩创梧桐郡乘坐新郑320路到南四环地铁站、新郑十七里河省级湿地公园、龙湖锦艺城等，距离小区约1.2公里可在林锦店乘坐580路到龙湖锦艺城、华盛奥特莱斯、郑州华南城等，公交距离较远，日常出行不是很方便。

自驾：正商兰庭华府位于祥云路与求实路交会处，地处南龙湖核心商圈，紧临区域主干道郑新快速通道和祥云路，小区以西800米是郑新快速通道、以北约800米是郑州绕城高速、以南约1.2公里是双湖大道，以东约2公里是东三环，沿祥云路以西约3.3公里是紫荆山南路、以西约4.5公里是京广南路，日常自己出行比较方便，不过周边小区较多，早晚高峰有堵车的风险。

评测师有话说：地铁、公交出行效率低，主要依靠自驾出行。

配套评测

教育配套：正商兰庭华府靠近南龙湖大学城，学校众多，小区自建有1所12班幼儿园，小区距离新郑市外国语高级中学约200米，距离祥和路第一完全小学约400米，距离新郑市锦艺实验小学约400米，距离龙湖外国语小学约1.4公里，周边还有郑州经贸学院、河南医学高等专科学校、河南机电职业学校、河南检察职业学院等大学，教育环境不错。

医疗配套：正商兰庭华府周边近距离医疗资源不多，小区距离河南省第二人民医院约2.3公里，距离新郑益仁医院约4.2公里，距离豫草堂中医门诊部约750米，距离新郑市人民医院创新路综合门诊部约1.6公里，周边医疗资源虽然不多，日常小病就医也还算方便。

商业配套：正商兰庭华府靠近南龙湖核心锦艺城商圈，小区距离龙湖锦艺城约1.2公里，距离郑州华盛奥特莱斯约2.1公里，距离万佳商业广场约1.8公里，距离龙湖商业广场4.9公里，距离满意100购物中心约1.2公里，周边商业配套齐全，日常购物娱乐很方便。

公园配套：正商兰庭华府周边生态环境优良，公园众多，小区距离新郑龙湖城市湿地公园约2公里，距离新郑十七里河省级湿地公园约1.8公里，距离潮河湿地公园约3.1公里，距离距离蝶湖公园约8.1公里，周边公园较近，老人小孩日常游玩比较方便。

评测师有话说：周边配套较为齐全，尤其是教育资源比较丰富，居住氛围较浓厚。

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