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乐居买房讯  回顾2022年上半年，郑州楼市可谓风云变幻，疫情一波接一波，新政一锤接一锤，郑州楼市历经多重磨难，但向阳新“声”。紧跟中央“房住不炒”的总基调，在因城施策背景下，积极应对，促进房地产市场平稳运行。2022年已行至过半，天猫好房&乐居河南重磅推出“楼市新声”——2022郑州楼市年中特别策划，一起来聆听郑州楼市的 “新声”！

2022上半年市场下行，郑州多项新政“救市”后，楼市迟迟未能调转势头反弹回暖。而作为房地产市场“晴雨表”的土地市场，也一直备受购房者和业内关注。

上半年郑州土地成交数据有何表现？又将如何影响下半年郑州市场？一起来看！

郑州首轮集中土拍总揽金106.7亿

2022年上半年，全国土地市场成交量价同比回落，溢价率指标也较2021年上半年出现了大幅下滑。

6月22日，被称为打响2022年“楼市全面松绑第一枪”的郑州首轮集中供地姗姗来迟，在“郑州18条”发酵百余日后，郑州首轮集中土拍终于结束，为全国22城的首轮土拍画上了圆满句号。

15宗地全部成交，无一流拍，成交总面积约995亩，总揽金约106.7亿元，5宗公开地、7宗城改用地、3宗合村并城用地块，其中2宗净地溢价成交，其余13宗地全部底价成交。

拿地方面，以政府平台托底为主，国央企和头部实力房企积极参与：竞得方有龙湖、保利发展、万科、碧桂园、越秀等规模房企，也有永威置业、金水建设、郑州地产等地方房企与国资。

在全国表现中，郑州土拍整体溢价1.9%，处于中间位置，高于无锡、苏州、沈阳、广州、天津、济南、长春、武汉等8城的成交溢价率，低于全国3.7%的平均水平。

郑州首轮整体表现可总结：波澜不惊，中规中矩！

郑州首轮土拍主要特征：

1、零流拍低溢价率，整体热度一般

郑州首轮土拍起拍总价为104.8亿元，成交总价为106.7亿元。其中北龙湖3号地、管城区3号地溢价成交，这2宗地块也是开拍前市场预测的热门地块，但均未触顶，溢价率也基本处于低位，其余13宗地均以起始价成交。

虽然15宗地全部成交，实现零流拍，但底价成交占9成，平均溢价率1.9%，仍处于较低水平。

对比2021郑州第一次集中土拍，49宗地全部成交，总价414.2亿元，公开地竞争异常激烈。而今年，房企拿地异常冷静，推地数量异常理性。

2、政府平台托底，国央企、实力房企积极参与

郑州首轮集中土拍，原本属于融创城、盛澳金尊府和中原华侨城的后期城改地块，全部被郑州地产托底成交，成为此次土拍的拿地大户，豪掷34亿一举拿下郑政9、10、11、12、13号地5宗地块。金水投资、郑州地铁分别以7.8亿元、11.6亿元拍得1宗地。

保利三入北龙湖，一举拿下北龙湖最热门的3号地，成交楼面地价12050元/㎡，溢价率8%。龙湖摘得管城区3号地，成交楼面地价4812元/㎡，溢价率12.2%。越秀摘得金水区路砦城改地块，楼面地价4839元/㎡。

万科4.2亿拍得中原区1宗地，是万科山河道的后其地块；永威在备受全民关注中，还是坚持拿下了永威城后续地块。国央企和优质民企，积极参与郑州首轮土拍拿地，也是对郑州地产市场的肯定。

3、“分化体”加剧，郑州各板块冷热不均

郑州首轮土拍地块以城中村改造和合村并城用地为主，7宗为城中村改造项目用地，3宗为合村并城改造项目用地，公开地仅5宗；主城区合计推地10宗，惠济区推地1宗，高新区和郑东新区各推地2宗。板块冷热分化，北龙湖3号地和管城区3号地等热门地块竞争较为激烈。

地块区位较好、起拍价也比较高；拿地优质、非优质积极性两级分化，成交刚需、改善两级分化，同样郊区、主城的成交与拿地态度也是两级分化。

郑州环郑土地市场相对活跃

3月30日，2022年郑州市供地计划出炉，主城预供应2143万㎡，其中商品住宅供应590万㎡，占比约为32%；经营性用地供应量连续四年下降，相较于近5年均值相差307万㎡。

上半年一季度无集中土拍，所以土地供应较少，郑州土地供应成交主要都集中在环郑区域，尤其是新密和新郑2市，主城区涉宅土地市场基本静默。

数据来源：郑州公共资源交易中心官方网站

环郑数据包括：荥阳市、中牟县、新郑市、航空港区、登封市、新密市、巩义市

一季度环郑区域共成交18宗地，成交总面积1194.97亩，成交总价93264万元，基本为底价成交。

4月18日，郑州自然资源和规划局试行国有建设用地使用权出让用地预申请制度，即发布意向出让公告—预申请人提出用地预申请—实施公开出让。目的在于科学合理安排供地规模和进度，有效地避免出让土地的流拍和终止。

二季度6月成为上半年成交幅数最多的月份，除了6月份的集中土拍，郑州主城区供地和成交依旧冷淡，4月份和5月份主城一共成交2宗地。

环郑依旧是上半年土地市场成交主力，4月-6月成交31宗地，成交总面积2087.03亩，成交总价361409.66万元，基本为底价成交。

最后：

土地市场的冷暖将直接反应到新房市场。

整体来说，今年上半年郑州土地市场底价成交是基本特征。土拍主要以资金充裕的国央企为主，部分资金充裕的民企也是机会满满。基于上半年郑州土拍，下半年新房市场将迎来更多国央企和品质纯新盘，尤其是日渐回暖的改善市场或再添几员大将。

就全国层面而言，在这种市场行情下，房企出于保险考虑，在拿地布局时更青睐于地块价值较高的区域，趋向于规避三四线城市、向一二线城市转移。

5月19日，郑州一批次集中供地公示，明确今年供地批次“由三变四”为政企保留更多灵活调整空间，科学合理调整供地节奏；这也就说明郑州下半年还将迎来3场集中土拍。

6月20日，郑州“房票”制度重磅上线，提出将对棚户区改造实施房票安置被征收人可使用房票在所有参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择，且房票持有使用期限自房票核发之日起计算，最长不超过12个月，被征收人应在房票有效期内购房支付。

不少业内人士认为，这将对郑州楼市起到很大的促进作用。更多刚性购房需求被催生，从而影响开发商拿地积极性，期待郑州下半年房地产市场的回暖修复。