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一、入榜门槛 上半年Top20内房企租金收入同比上升6%

2022年上半年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为25.1亿元和5.2亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了约19.9亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为11.6亿元，远远超出外资房企Top10的运营收入门槛。可以看出，与外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。此外，2022年上半年TOP20内房企的总租金收入同比2020年上半年略上涨了6%。

二、收入结构 外资房企租金收入占比超内房企达92.8%

总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达85.9%，而外资房企则为92.8%。

大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园、绿地等房企，其中2021年绿地的酒店运营占比达到了56%。此外部分企业在长租公寓领域布局加大，其中如龙湖冠寓于2021年底已在全国30余个城市开业10.6万间，规模居行业前二，实现租金22亿元，同比增长23%。

三、存量商业大宗交易频现 接手方多为国企、险资或实体企业

2022年上半年，融资尚未放松、叠加疫情等各种因素，房企整体流动性趋于紧张。在此背景下，近期不少房企出售商业资产，以回笼资金。

2022年6月14日，有市场消息传出，远洋以50.15亿元的交易对价，将位于北京市丰台区丽泽商务区的“远洋锐中心”项目出售给中国平安人寿保险股份有限公司。交易完成后，平安人寿将全资持股项目。除远洋外，近期传出售商业项目的还包括有合景泰富、富力地产、华润置地及宝龙地产等等；如惠誉在评级报告中称，合景泰富正寻求整体出售写字楼，拟筹集55至57亿。

整体来看，上半年出售商业项目的部分房企由于资金流较为紧张，不得不通过出售项目偿还到期债务，以渡过行业寒冬。还有部分企业如远洋、华润等，自身债务压力并不大，出售项目更多是出于轻资产战略，提前回收资金使自身发展更稳更快，是典型的“落袋为安”。此外从接手方来看，主要为地方国企、险资或实体企业，这类企业拥有一定的资金实力，成为了房企理想的合作对象。

四、上海复市各商场营销促进消费 各地商场开业加速推进

2022年以来，全国多点散发的疫情给商业带来不小的冲击，但随着5月起全国疫情防控形势逐步好转，各地复商复市有序推进，且都推出了促进消费的相关政策。

以此次疫情较为严重的上海为例，6月1日起上海全面恢复正常生产生活秩序，购物中心、超市卖场、便利店、药店等商业网点有序恢复线下营业，客流总量不超过最大承载量的75%，同时鼓励有条件的企业开展线上预约。此后6月6日，上海市发布了《关于给予本市相关用人单位就业补贴应对疫情稳岗保就业的通知》，其中规定裁员率不高于5.5%的困难行业企业可申请稳就业补贴等。

随着上海复商复市，许多在上海有商业布局的房企运营商也推出了各类促销活动为复市做准备。以龙湖为例，目前其在上海布局的五座购物中心（龙湖虹桥天街、龙湖宝山天街、龙湖闵行天街、龙湖闵行星悦荟、龙湖华泾天街）已于6月1日陆续恢复线下营业，同时龙湖还推出了团购券等活动，有效提振了消费热情、促进消费需求。除龙湖天街外，6月期间同样推出疫后优惠措施的还包括有环球港、新天地、久光百货等等。

与此同时，随着全国疫情的逐步控制，近期有较多商场实现开业或即将开业。同样以龙湖为例，6月20日龙湖宣布上海金汇天街招商率已突破96%，各项开业筹备工作也在加速推进中，计划于今年9月份投入营业。此外6月五家万达红旗体验中心门店在南京、长沙、贵阳、银川、太原的万达广场先后开业，初步完成了万达红旗体验中心于全国的布局。需要警惕的是，未来新冠疫情仍有可能反复。在此背景下，房企运营商仍需保持警觉，同时做好防疫防控，做好租户的接洽及扶持等工作，将疫情的影响降至最低。