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  ** 回首2022年第一季度，郑州楼市依然延续2021年下半年的市场表现，未现 “小阳春”景象。纵观一季度，政策利好频出，相比2021年下半年，郑州房地产市场在舆论环境、政策环境、金融环境、宏观预期环境上发生了本质性变化，但市场信心的修复和预期提升仍需时日。

市场篇

  据乐居监控显示，2022年第一季度，大郑州新房网签套数达24115套，网签量同比下降22.39%。大郑州一季度网签套数前三位排名分别为：新郑市、金水区、管城区。

数据来源：郑州360房产网  

  开年以来，1月网签成交套数同步上涨，但2月、3月表现较差，尤其是2月份，大郑州新房网签仅6324套，环比1月（8111套）下降22.03％，同比2021年2月（10130套）下降37.57％。3月楼市迎来新政“春风”，成交数据有所上升，3月成交9680套，环比2月（6324套）上涨53.07%，同比2021年3月（15483套）下降34.57％。

  尽管郑州3月多项目案场看房人气增加，但成交数据远不及往年同期，同比下滑超3成，郑州楼市表现出“春风”并不得意，小阳春“哑火”。

区域篇

  区域网签方面，在一季度，环郑区域的新郑市成绩亮眼，一举夺魁，共网签3304套，超越主城八区成为郑州排名第一的热销区域。其中仅仅3月，新郑市新房网签套数就达1268套，远超主城各区。位居第二的是主城金水区，共网签2083套，金水区一贯是主城区成交的王者。排在第三位的是管城区，共网签2067套。

郑州新房3月网签数据区域占比

  虽然政策出暖风，但从实际成交及去化情况来看，郑州一季度市场仍处于调控消化期，成交热度未见明显提高，平均去化持续走低。 主城八区商品住宅市场供销缩量，环郑八区县供大于求，价格进一步下探， 刷新近两年低值。

土地篇

  在第一季度中，郑州暂无集中土拍启动，土地供应较少。2022年主城区土地供应面积6万㎡ ，同比下降94%，成交面积8万㎡，同比 下降94% ；环郑区域土地供应面积36万㎡ ，同比下降64%，成交面积14万㎡，同比下降83% 。截至目前，2022年郑州第一轮集中供地计划尚未公布。

数据来源：克而瑞河南

  3月30日，2022年郑州市供地计划出炉，主城预供应2143万㎡，其中商品住宅供应590万㎡，占比约为32%；经 营性用地供应量连续四年下降，相较于近5年均值相差307万㎡。主城住宅用地计划供应732万㎡，相较于前两年明显上升，其中，中原、高新、管城热度较高，占比均达到 16%，二七及经开供应环比减少明显，区域分化。

数据来源：克而瑞河南

  在去年2021年集中供地中，有多个项目在2022年一季度全新亮相，并受市场关注度较高。

  其中，华润郑东万象城幸福里可以说是2022年的明星楼盘，备受市场关注。项目是2021年6月3号郑州第一次集中土拍中拿的地，地块位于郑东新区高铁片区西广场，两块地总共占地面积约190.7亩，目前城市展厅已经开放了，每天到访量络绎不绝，堪称2022年网红神盘，据悉，售楼部与实体样板间预计五月开放，目前已获得两证，预计六月开盘。

  郑州洺悦融园是2021年11月19日郑州二次集中土拍地块，电建地产以总价120600万元竞得郑政出 〔2021〕64号（网）地块，折合楼面价7144.76元每平米，溢价率为14.85%，是管城区不多见的净地，没有安置房、公租房等干扰，项目纯粹。2月项目公示备案名为洺悦融园。

  保利文化广场是2021年12月27日第三批集中，保利摘得郑政高出〔2021〕16号（网）地块，成交总价78285万元，折合楼面价3496.47元/㎡。2022年2月9日保利文化广场三期规划公示，规划5栋25-34层高层住宅、3栋26层-30层商业+办公建筑及部分商业配套建筑，预计5月新品入市。

成交篇

  纵观第一季度，小阳春难以发力，房企销售金额同比下降近3成。2022年郑州一季度在经历了两次疫情突袭之后，春节返乡置业与3月传统小阳春接连失约。

数据来源：克而瑞河南

  从一季度房大郑州房企商品房销售榜的上榜房企的业绩来看，TOP5房企销售金额同比下降约24%，TOP10及TOP20更是同比下降近3成。

数据来源：克而瑞河南

  值得注意的是，保利发展深耕主城战略奏效，跃居房企销售金额榜第一位。一季度保利发展依托主城保利璞岸、保利天汇、保利海德公园、保利天珺多盘发力，成功超越正商跃居商品房销售金额榜首。其中，保利璞岸更是以户型创新，大宽厅+新型复式在北龙湖掀起成交小高潮。

  在项目销售榜中，主城区保利天汇、华润凯旋门、美盛金水印位居销售金额榜前三，总销售金额9.88亿元。环郑区域普罗理想国、登封正商城、融创银基国际旅游城位居销售金额榜前三，总销售金额2.94亿元，但环郑上榜前三项目销售总金额明显低于主城区。

  保利天汇作为央企、改善项目，位居一季度销售榜首，销售金额约4.16亿元，实现断层领先，但较2021年、2020年一季度项目销售金额榜首位差距明显。

  在成交结构上，大郑州成交房型以三房为主，主要集中在100-110㎡及110-120 ㎡。在一季度主城区项目销售榜中，改善产品占据6席，且销售金额比刚需产品多约7.3亿，改善项目多位于配套成熟的金水区及规划能级高的经开区。

  主编手记：

  纵观整个一季度，郑州房地产市场基本延续了去年年底的“至暗时刻”，叠加疫情反复，市场信心不足、房企资金有所缓解但依旧困局重重。即便3月初郑州破天荒的盼来“救市”信号，松绑了限购、限贷，优化供给节奏、缓解房企压力、助力需求释放，房地产市场迎来短暂的兴奋期，各销售案场客户到访量也显著提升，整体成交有所提升，但后劲乏力，依旧难言“小阳春”。

  今年开年以来，郑州各大银行全面下调了房贷利率，放款速度也明显加快。2月份郑州新房首套各大银行普遍执行5.63%，3月郑州房贷利率持续下调，多数银行执行最新4.9%贷款利率，创历史新低。

  然而，利好频频之下，购房者依然有较为浓厚的观望情绪，信心恢复尚需时间，上涨动力明显不足，案场到访持续低位走势，开盘放缓，楼市依然承压。