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2022年第一季度郑州新房市场行情综述| 小阳春“哑火”
来源:乐居买房2022-04-11 11:39:14
摘要
首2022年第一季度,郑州楼市依然延续2021年下半年的市场表现,未现 “小阳春”景象。纵观一季度,政策利好频出,相比2021年下半年,郑州房地产市场在舆论环境、政策环境、金融环境、宏观预期环境上发生了本质性变化,但市场信心的修复和预期提升仍需时日。

  乐居买房讯 回首2022年第一季度,郑州楼市依然延续2021年下半年的市场表现,未现 “小阳春”景象。纵观一季度,政策利好频出,相比2021年下半年,郑州房地产市场在舆论环境、政策环境、金融环境、宏观预期环境上发生了本质性变化,但市场信心的修复和预期提升仍需时日。

市场篇

  据乐居监控显示,2022年第一季度,大郑州新房网签套数达24115套,网签量同比下降22.39%。大郑州一季度网签套数前三位排名分别为:新郑市、金水区、管城区。

郑州新房市场行情综述| 小阳春数据来源:郑州360房产网  

  开年以来,1月网签成交套数同步上涨,但2月、3月表现较差,尤其是2月份,大郑州新房网签仅6324套,环比1月(8111套)下降22.03%,同比2021年2月(10130套)下降37.57%。3月楼市迎来新政“春风”,成交数据有所上升,3月成交9680套,环比2月(6324套)上涨53.07%,同比2021年3月(15483套)下降34.57%。

  尽管郑州3月多项目案场看房人气增加,但成交数据远不及往年同期,同比下滑超3成,郑州楼市表现出“春风”并不得意,小阳春“哑火”。

区域篇

  区域网签方面,在一季度,环郑区域的新郑市成绩亮眼,一举夺魁,共网签3304套,超越主城八区成为郑州排名第一的热销区域。其中仅仅3月,新郑市新房网签套数就达1268套,远超主城各区。位居第二的是主城金水区,共网签2083套,金水区一贯是主城区成交的王者。排在第三位的是管城区,共网签2067套。

郑州新房市场综述 小阳春哑火郑州新房3月网签数据区域占比

  虽然政策出暖风,但从实际成交及去化情况来看,郑州一季度市场仍处于调控消化期,成交热度未见明显提高,平均去化持续走低。 主城八区商品住宅市场供销缩量,环郑八区县供大于求,价格进一步下探, 刷新近两年低值。

土地篇

  在第一季度中,郑州暂无集中土拍启动,土地供应较少。2022年主城区土地供应面积6万㎡ ,同比下降94%,成交面积8万㎡,同比 下降94% ;环郑区域土地供应面积36万㎡ ,同比下降64%,成交面积14万㎡,同比下降83% 。截至目前,2022年郑州第一轮集中供地计划尚未公布。

郑州新房市场综述 小阳春哑火

数据来源:克而瑞河南

  3月30日,2022年郑州市供地计划出炉,主城预供应2143万㎡,其中商品住宅供应590万㎡,占比约为32%;经 营性用地供应量连续四年下降,相较于近5年均值相差307万㎡。主城住宅用地计划供应732万㎡,相较于前两年明显上升,其中,中原、高新、管城热度较高,占比均达到 16%,二七及经开供应环比减少明显,区域分化。

对方

数据来源:克而瑞河南

  在去年2021年集中供地中,有多个项目在2022年一季度全新亮相,并受市场关注度较高。

  其中,华润郑东万象城幸福里可以说是2022年的明星楼盘,备受市场关注。项目是2021年6月3号郑州第一次集中土拍中拿的地,地块位于郑东新区高铁片区西广场,两块地总共占地面积约190.7亩,目前城市展厅已经开放了,每天到访量络绎不绝,堪称2022年网红神盘,据悉,售楼部与实体样板间预计五月开放,目前已获得两证,预计六月开盘。

  郑州洺悦融园是2021年11月19日郑州二次集中土拍地块,电建地产以总价120600万元竞得郑政出 〔2021〕64号(网)地块,折合楼面价7144.76元每平米,溢价率为14.85%,是管城区不多见的净地,没有安置房、公租房等干扰,项目纯粹。2月项目公示备案名为洺悦融园。

  保利文化广场是2021年12月27日第三批集中,保利摘得郑政高出〔2021〕16号(网)地块,成交总价78285万元,折合楼面价3496.47元/㎡。2022年2月9日保利文化广场三期规划公示,规划5栋25-34层高层住宅、3栋26层-30层商业+办公建筑及部分商业配套建筑,预计5月新品入市。

成交篇

  纵观第一季度,小阳春难以发力,房企销售金额同比下降近3成。2022年郑州一季度在经历了两次疫情突袭之后,春节返乡置业与3月传统小阳春接连失约。

郑州新房市场行情综述| 小阳春

数据来源:克而瑞河南

  从一季度房大郑州房企商品房销售榜的上榜房企的业绩来看,TOP5房企销售金额同比下降约24%,TOP10及TOP20更是同比下降近3成。

郑州新房市场行情综述| 小阳春数据来源:克而瑞河南

  值得注意的是,保利发展深耕主城战略奏效,跃居房企销售金额榜第一位。一季度保利发展依托主城保利璞岸、保利天汇、保利海德公园、保利天珺多盘发力,成功超越正商跃居商品房销售金额榜首。其中,保利璞岸更是以户型创新,大宽厅+新型复式在北龙湖掀起成交小高潮。

  在项目销售榜中,主城区保利天汇、华润凯旋门、美盛金水印位居销售金额榜前三,总销售金额9.88亿元。环郑区域普罗理想国、登封正商城、融创银基国际旅游城位居销售金额榜前三,总销售金额2.94亿元,但环郑上榜前三项目销售总金额明显低于主城区。

  保利天汇作为央企、改善项目,位居一季度销售榜首,销售金额约4.16亿元,实现断层领先,但较2021年、2020年一季度项目销售金额榜首位差距明显。

  在成交结构上,大郑州成交房型以三房为主,主要集中在100-110㎡及110-120 ㎡。在一季度主城区项目销售榜中,改善产品占据6席,且销售金额比刚需产品多约7.3亿,改善项目多位于配套成熟的金水区及规划能级高的经开区。

  主编手记:

  纵观整个一季度,郑州房地产市场基本延续了去年年底的“至暗时刻”,叠加疫情反复,市场信心不足、房企资金有所缓解但依旧困局重重。即便3月初郑州破天荒的盼来“救市”信号,松绑了限购、限贷,优化供给节奏、缓解房企压力、助力需求释放,房地产市场迎来短暂的兴奋期,各销售案场客户到访量也显著提升,整体成交有所提升,但后劲乏力,依旧难言“小阳春”。

  今年开年以来,郑州各大银行全面下调了房贷利率,放款速度也明显加快。2月份郑州新房首套各大银行普遍执行5.63%,3月郑州房贷利率持续下调,多数银行执行最新4.9%贷款利率,创历史新低。

  然而,利好频频之下,购房者依然有较为浓厚的观望情绪,信心恢复尚需时间,上涨动力明显不足,案场到访持续低位走势,开盘放缓,楼市依然承压。


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