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乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

新郑市 | 澳海云熙赋

楼盘亮点呈现

低密纯洋房社区，生态宜居

澳海云熙赋整体容积率约1.99，住宅规划叠墅、洋房和小高层，纯洋房社区居住舒适度更高。

超高得房率，性价比高

澳海云熙赋整体得房率约87%，超高得房率，部分户型赠送面积大，是片区内少有的。

华梦湖畔，高端住宅

澳海云熙赋与华梦湖湿地公园一路之隔，也是澳海集团“赋”系高端住区，产品定位较高。

综合推荐购买人群：

地处南龙湖以南，低密纯洋房社区，超高得房率，户型面积起步高，适合环郑置业的刚改和地缘改善群体。

产品评测

澳海云熙赋占地约90多亩，建筑面积约16万平，容积率约1.99，绿化率约30%，项目总体规划21栋住宅，由6栋17层的小高层、9栋洋房以及6栋叠墅共同组建而成的，1梯2户，总户数968户，目前在售125-150㎡三房、四房房源，毛坯交付，成交均价约7500元/㎡。同时，小区公摊约13%，得房率高达87%，是片区内少有的高得房率楼盘。项目预计2024年7月底交房，小区物业为澳海物业，资质较高，服务质量有保证。

澳海云熙赋小区内部规划有“两轴、两环、多节点”园林景观，业主可以享受四季美景，还有花园、跑道、儿童乐园、太极广场以及会客中心等，能满足全龄化住户的日常需求，1.99的超低容积率更是片区内少有的，小区的绿化环境非常不错，同时还拥有15重智能人居科技配置，打造科技住宅。小区一楼不用作住宅，全部打造成为架空层，建设半室内活动场所，如趣味课堂、图书馆、瑜伽馆等，为业主打造高品质住宅。

【主力户型分析】

1、125m² 三室两厅两卫

125m² 三室两厅两卫整体方正，三开间朝南，采光充足，餐客厨一体化设计，动线流畅。客厅开间约7米，连接南向景观阳台，空间延展性更好，会客休闲也很方便，阳台赠送一半的面积，整体套内面积能达到110㎡左右。

两卧室朝南，带朝南飘窗，主卧套房设计，有独立的卫生间和步入式衣帽间，私密性好，卫浴干湿分离，使用效率高，房间整体贯通南北，居住舒适度较高。

次卧一南一北，北向卧室面积较大，舒适度高。三个卧室分布在房间西侧，休息区与生活区分离，动静分区合理，互不影响。

U型厨房设计，厨房进深大，整体操作空间更大，洗切炒动线流畅。

整体户型方正，南北较为通透，房间布局动静分区合理，双卫设计且干湿分离，使用效率高，全明户型，居住舒适度更高。

2、150m²三室两厅两卫

150m²三室两厅两卫洋房顶楼户型，三开间朝南，餐客厨一体，客厅面宽约7米，连接南向全景阳台，大面宽客厅和阔景阳台，阳台赠送一半面积，增加房屋内部的采光效果。

双卧室朝南且带飘窗，房间的采光性更好。主卧套房设计，带独立卫浴和步入式衣帽间，两次卧朝北，面积相差不大，整体居住较为舒适。

U型厨房设计，玄关正对餐厅，购买菜品可直接入厨房，保证室内卫生的同时又方便备餐、用餐。

户型的一大亮点在于虽是顶楼，但赠送有约125㎡的露台，买一层得两层，二层可以做一个阳光房或者房间，百变多样空间，极大提升空间的利用率，但该户型价格在9500元/㎡左右，整体居住舒适度很高。

房价及潜力分析

价格现状：澳海云熙赋成交均价约7500元/㎡，毛坯交付。

周边在售新房正弘新城成交均价约7400元/㎡、融创东方宸院毛坯交付均价约7500元/㎡、金科御府毛坯交付均价约7100元/㎡、大发融悦四季毛坯交付均价约6500元/㎡、新城悦隽公馆毛坯交付均价约7500元/㎡、西亚斯宫馆毛坯交付均价约7200元/㎡、正商公主湖毛坯交付均价约6000元/㎡。

整体上来看，澳海云熙赋与周边项目价格持平，但周边楼盘多为纯高层或高低配规划，相较之下，澳海云熙赋产品更纯粹，小区内部配套规划更优良，性价比更高。

澳海云熙赋地处南龙湖以南，靠近港区的南港地带，南港定位高端产业集聚区，双鹤湖CBD的崛起也将让港区发展迎来新的春天，南龙湖的天然地理优势更不用说，是环郑区域发展较早、较为成熟的地区，各类教育、交通、商业配套日渐完善，项目周边更有华梦湖湿地公园、轩辕湖湿地公园等优质生态资源环绕。既能坐享双区发展红利，又有产品品质的加持，产品价值不错。

交通评测

轨道交通：澳海云熙赋周边目前没有已经通车或在建的地铁站，但规划有地铁18号线和地铁16号线，具体站点还未确定，短时间内地铁出行很不方便。

公共交通：澳海云熙赋周围1公里范围内有新郑201路、新郑202路。距离项目约700米可在金科御府乘坐新郑201路到轩辕湖湿地文化园、新郑一中、新郑汽车站，距离项目约800米可在弘远路中兴路乘坐新郑202路到新郑市崇文中学、华南城地铁站、华盛奥特莱斯等。项目距离新郑汽车站约1.2公里，区域内大多数公交均汇聚于此，公交出行相对便利。

自驾：澳海云熙赋位于中兴路与万福路交汇处，沿中兴路往西约3.2公里可到郑新快速通道、往东约1.2公里可到解放路，沿解放路北上可到商登高速、南下可到炎黄大道、人民路，中华路在项目西侧约700米，中华路贯穿南龙湖南北，一路北上可接入东三环、双湖大道、京港线等，项目距离京港澳高速也只有4.2公里，不论是前往主城还是出市，都十分方便。

评测师有话说：周边公交和自驾出行相对方便，但地铁出行不便是一大硬伤，对于产品后期的增值保值性也有一定的影响。

配套评测

教育配套：澳海云熙赋周边有多所学校，新郑一中距离项目约2.1公里，新郑市第二实验小学距离项目约1.4公里，新郑市崇文中学距离项目约1.2公里，新郑市第三中学距离项目约3.4公里，郑州剑桥中学距离项目约4.3公里，苟郑完小距离项目约700米，除此之外项目内部还自建有2000㎡的幼儿园，一站式教育配套，上学较为方便。

医疗配套：澳海云熙赋周边有多所医院，距离新郑市中医院约3.9公里，距离新郑市第二人民医院4公里，距离新郑市人民医院约4.5公里，距离郑州市第一人民医院航空港院区约8.8公里，距离新郑市公立人民医院约8.1公里，周边医疗资源较为丰富，但医疗质量一般，且距离稍远，日常就医稍有不便。

商业配套：澳海云熙赋小区自建易莱克便利店，周围也有许多购物中心，日常购物比较方便。项目距离新尚天地约2.5公里，距离新郑世基城市广场约1.5公里，距离丹尼斯庆都生活广场约4.1公里，距离金茂购物中心约3.8公里，距离万佳商业时代广场店约4公里，距离新郑未来城购物广场约1.8公里，虽然大型商业体较少，但日常休闲娱乐、购物还是很方便的。

公园配套：澳海云熙赋周边绿化环境优良，水域丰富，华梦湖湿地公园总占地约165亩，轩辕湖湿地公园总占地约810亩，此外还有在建的约520亩城市绿廊，生态环境优美。项目距离双鹤湖中央公园约8.5公里，距离小李庄遗址公园约1.1公里，距离泥河公园约1.2公里，距离公主湖滨湖公园约4公里，距离欧阳修游园约3.6公里，距离南水北调河也只有1.6公里，公园遍布，日常出行游玩十分方便。

评测师有话说：周边规划配套较为成熟，但是1公里生活圈配套不算齐全，且配套质量一般，整体的居住氛围有待提高。

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