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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

新郑市 | 澳海上坤四季风华

楼盘亮点呈现

区位优势，配套齐全

澳海上坤四季风华位于南龙湖核心板块，距离主城南部较近，交通便利，各项配套齐全，生活氛围浓厚。

内外双园，生态环境好

澳海上坤四季风华内有规划园林，一路之隔是占地约1050亩的龙湖城市湿地公园，步行约40米即可进入公园，公园西侧与项目园林相通。

综合推荐购买人群：新郑南龙湖板块，配套齐全，价格相对主城而言，价格较低，适宜主城刚需外溢和龙湖地缘刚改人群。

项目不足：澳海上坤四季风华北侧祥云路（规划五环）高架会有噪音影响。

区域测评

南龙湖核心板块，配套齐全

区域概述：澳海上坤四季风华位于郑新快速路与祥云路交会处向西约800米，属新郑市。新郑市是郑州下辖的县级市，区位交通优势明显，地铁2号线延长线通达，郑新快速路、紫荆山南路等主干道充足；高等教育资源集中，以中原工学院、西亚斯国际学院为代表的大学；新郑物流企业发达，带来的人口流入红利明显。

板块概述：澳海上坤四季风华位于新郑南龙湖板块，占位郑州向南发展的桥头堡，地处南部宜居新城和产业新城的中心区域，北接郑州主城，东联航空港，临郑临港，区位优势明显。龙湖镇作为南龙湖发展较早的区域，配套较为齐全，周边龙湖锦艺城、华南城等商业配套；河南省第二人民医院、新郑第三人民医院等医疗配套齐全。目前区域居住氛围相对浓厚，吸引碧桂园、建业、正商等知名房企入驻，成为承接郑州主城刚需外溢人群竞争力较强的板块。

项目测评

高低配产品，舒适宜居

澳海上坤四季风华由澳海集团和上坤集团合作开发，总占地约60666㎡，建筑面积约203300㎡，容积率较低，约为2.49，绿化率约为35%。澳海上坤四季风华规划有高层和洋房，高低配产品共1330户，一梯两户设计，在售66-133㎡房源，成交均价约8500元/㎡，毛坯交付。

澳海上坤四季风华建筑外立面为现代简约风格，打造现代自然景观园林，以四季为主题，种植有银杏树，园林景观四季分明。规划有儿童活动区、户外会客厅等。此外搭建有全龄主题架空层，满足业主各年龄段的生活休闲需求。澳海上坤四季风华自持物业，后期为业主提供良好的生活服务。

【主力户型分析】：功能分区合理，南北双阳台

1、H户型-三室两厅两卫

128㎡三室两厅两卫，边户设计，全明户型，户型整体很方正，动静分区设计，南北休息区，中间为活动区，功能分区合理。西向独立入户玄关门，兼顾私密性和收纳空间。进门左手边是客卫，干湿分离设计，方便日常使用和清理，距离北向次卧较近。北向次卧可作老人房，进出家门方便，和主卧生活作息互不打扰。厨房呈L型设计，洗切炒烹饪动线合理。

进门右手边是餐厅和客厅，餐客一体，使用方便，大方厅设计，约55㎡活动空间，通透感更强。阳台约5.7米长，1.7米宽，采光和视野表现比较好。南向两间次卧朝南，采光和通风表现不错。主卧套房设计，带独卫和衣帽间，生活动线清晰合理，飘窗面积全赠送。

128㎡三室两厅两卫的设计，兼顾功能性和舒适度，是市面上比较主流的功能设计，居住也比较宽绰。

2、E2户型-三室两厅两卫

111㎡三室两厅两卫，户型整体比较方正，功能分区合理，空间利用率高，没有明显的浪费。北侧入户玄关门，进门左手边是厨房和餐厅，U型厨房设计，洗切炒台面顺序相连，烹饪动线合理。餐客一体，空间开阔。北向小次卧可作老人房和书房，客卫干湿分离设计，方便一家人高效使用，清扫也很方便。

南向客厅开间约3.5米，客厅和主卧次卧三开间朝南，通风和采光表现较好。约6.4米阳台联通客厅和次卧，拓宽生活视野。主卧套房设计，带独卫和衣帽间，飘窗面积全赠送，可作储物或收纳空间，提高空间利用率，观景效果也好。整体户型功能性很强，但空间居住会略显局促。

房价及潜力分析

澳海上坤四季风华12月上旬已开盘，成交均价约8500元/㎡，毛坯交付。区域内新盘较多，龙湖锦艺城均价约9100元/㎡，融侨美域约8500元/㎡等，价格区间约为8000-11000元/㎡，项目首开价格不高，居于区域中等水平，性价比有优势。

二手房方面，澳海上坤四季风华西侧国瑞城别墅均价约12000元/㎡，康桥那云溪均价约8700元/㎡，比起开盘价格都有所上涨，后期的保值潜力有保障。

价格潜力：澳海上坤四季风华地处新郑南龙湖核心板块，距离郑州主城较近，相对主城而言，为价格低地，生活配套齐全。澳海上坤四季风华纯新盘首开，预计价格有优势，产品有小高层和洋房高低配，户型设计有亮点，加之自持物业，后期的保值潜力有保障。

交通测评

交通通达性好，自驾便捷

轨道交通：澳海上坤四季风华距离2号线延长线沙窝李站约4公里，距离较远，无地铁优势。

公共交通：澳海上坤四季风华项目周边约1公里范围内有3个公交站，公交线路较少：580路、581路、郑州-新郑、新郑320路，搭乘可到达南三环、十八里河、宇通公司、郑州市公安局车管所、华南城、郑州客运南站、南四环地铁站、龙湖锦艺城等地。

自驾：澳海上坤四季风华拥有“三纵三横”交通路网，三纵：紫荆山南路、郑新快速路、东三环-中华路；三横：郑州南绕城高速、祥云路、双湖大道，半小时便捷通勤主城、港区、滨河国际新城三区。

配套测评

配套齐全，满足基本日常需求

教育配套：澳海上坤四季风华项目周边约3公里范围内有京师幼儿园、龙湖三幼规划中；国瑞路小学、龙湖外国语小学、祥和路第一小学、龙湖实验小学；郑州维钢中学、龙湖四中、龙湖一中、龙湖二中等，未来业主孩子的基础体系教育需求能够得到满足。

医疗配套：澳海上坤四季风华项目周边约4公里范围内有河南省第二人民医院、新郑市第三人民医院、新郑公立医院等，业主日常就医比较方便。

公园配套：澳海上坤四季风华项目一路之隔为占地约1050亩龙湖城市湿地公园，步行约40米即可进入公园，公园西侧与项目园林相通，负氧离子充足，空气质量较好，而且闲暇散步游玩比较便捷。

商业配套：澳海上坤四季风华项目周边约3公里范围内有龙湖万佳商业广场、富田幸福里购物中心、亿佰佳生活广场、龙湖锦艺城等，后期入住业主外出吃喝游玩的需求都有保障。