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乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

杨金片区 | 正弘璟云筑

楼盘亮点呈现

临近龙源路，进出北龙湖方便

正弘璟云筑东边不足500米就是龙源路，是连接杨金和北龙湖的重要交通道路，沿龙源路向南直线1.3公里即可到达北龙湖北岸。

产品纯粹，改善属性强

项目全部为低密小高层规划，比较纯粹，项目户型125/143㎡的大面积户型占比较大，改善属性比较明显。

综合推荐购买人群：

项目125/143㎡的大面积户型占比大，一梯一户设计，改善属性明显，适合北龙湖外溢刚改、改善人群。

区域测评

杨金西板块，区域成熟度不高

区域概述：正弘璟云筑位于金城大道与龙源路交会处向西500米，属于金水科教园区，又被称为杨金片区，区域与与北龙湖一路之隔，北龙湖作为郑州集金融和科创为一体的双中心，辐射势能巨大，由于北龙湖巨大势能的带动，区域价值潜力可期

片区自身整体规划容积率不超2.5，限高50米，基本都是低密度小区，宜居属性明显，项目多为小高层、洋房产品，定位偏改善。不过目前区域内基本是在建的新房、安置房和空地，生活配套较为缺乏，目前居住氛围不高。

板块概述：正弘璟云筑位于东三环以西，属于杨金西板块，目前杨金西比杨金东生活氛围相对好一点，区域内多个产业园如聚方科技园、河南外包产业园、中部港、新科技市场、河南省地理信息导航产业园、启迪科技城等都已经入驻。

交通方面除了杨金路，慧城大道以及纵向多条支路仍在修建中，公共交通方面比较方便的只有275、131路等3趟公交线路，地铁方面，规划的有地铁20号线和6号线二期，都还未开建。区域内还有众所周知的不可忽视的明显缺陷，如机场噪音、编组站和污水处理厂等，影响区域的纯粹性和宜居度。

项目测评

低密小高层，带装修成品社区

正弘璟云筑是正弘进驻杨金的首盘，项目整体占地83亩，由12栋16层和2栋14层低密小高层组成，建筑面积17.7万方，规划户数996户，容积率2.49。

项目主力户型建面约105㎡、115㎡、125㎡的三房和143㎡四房，其中125/143㎡均为一梯一户、私家电梯厅入户设计，125和143㎡大面积户型占比85%，最大限度得保证了小区业主的改善属性。带装修交付，入户门采用钢木装甲门子母门搭配指纹密码锁，方便便捷，厨房用具以及室内地板等均采用一线品牌。

漏洞建筑采用现代简约建筑风格，外立面米白色与蓝灰色相间，经典三段式，一层为干挂石材搭配铝扣板金属材质，中间层采用超大窗墙比，外观颜值还是可以期待的。

项目景观设计是由正弘领和正弘臻的御用设计单位奥雅景观操刀设计，精装酒店式入户门厅设计、入园水景、2000平中央会客庭院、景观会客厅、镜面水景、涌泉、全龄儿童活动中心、500米环形夜光跑道、老人康养乐园等，为业主提供多个社交场所。

【主力户型分析】：一梯一户，独享私家电梯厅

1、143㎡四室两厅两卫

143㎡四室两厅两卫为一梯一户，独享私家电梯厅。

南向客厅开间约4米，7米连通式阳台同时连接次卧和客厅，扩大景观视野，阳台的面积增大，可以分成晾晒区和观景区，进行随意改造。北边是U型厨房，对接餐厅，方便平时用餐。

4个卧室整体呈四叶草结构，主卧朝南套房设计，开间约3.7米，附带独立卫生间和衣帽间，飘窗为全赠送；北边还有2个卧室，一个可以做成书房，一个可以做成儿童房，开间预计均在2.8米及以上，可以轻松放下2米的床。

缺点：北向书房紧挨着电梯，卫生间没有做干湿分离。

2、125㎡三室两厅两卫

125㎡三室两厅两卫同样是一梯一户设计，拥有独立电梯厅，私密性更强，同样是三开间朝南设计。

与四房相比，户型布局上相差不多，只是少了一个卧室，该户型客厅开间约3.8米，贯通式阳台，南向次卧开间约3米。主卧附带独立卫生间和全赠送飘窗，开间约3.7米，空间比较舒适。

北向卧室可以作为书房，后期家庭成员升级后，也可以作为儿童房使用。

缺点：卫生间没有做干湿分离。

房价及潜力分析

首开在即，潜力升值需要时间

正弘璟云筑纯新盘待售中，预计12月将首开。

周边在售新房有奥园誉湖湾在售均价约17000-19000元/㎡，金科北珑铂樾装修均价18500-19000元/㎡，再往东的万科未来时光均价21500元/㎡，南边的益通龙居华府均价23500元/㎡（装修），二手房有碧桂园天誉和美盛北龙台，均价18500元/㎡起。

从项目规划和定位来看，定位与万科差不多，项目对外释放均价为2万左右，价格还算适中，不过还要看具体开盘定价。

最后价格潜力：杨金的区位价值不用多说，背靠北龙湖就是其最大的优势，未来区域内多条纵向道路修通后，与北龙湖的联系会更加紧密。

项目自身来看优缺点都有，地块整体靠北，距离机场较近，噪音影响大，周边金城大道的环境有待改善，不过项目处于杨金西中间位置，也是目前区域最为成熟的板块，不过生活配套缺失，主要还是得靠东区的资源，但是北龙湖尚在发展期，更别说对杨金的带动了，总之该区域需要时间成熟，短时间投资的不太建议。

交通测评

公共交通较少，路网有待完善

轨道交通：正弘璟云筑区域内规划有地铁20号线和6号线二期，其中20号线将沿地块北边金城大道铺设，目前还在规划中，短期内暂无地铁出行的便利。

公共交通：正弘璟云筑周边公交站主要都集中在杨金路上，线路较少，只有131路、276路、275路线路，杨金路新庄街站距项目约480米，在该站乘131路，通往金水老城区，同时在中州大道国基路站可换乘地铁4号线、在花园路站可换乘地铁2号线，到达北龙湖、紫荆山商圈等多个商圈；还有276路车可直达北龙湖和郑大一附院郑东分院。

自驾：正弘璟云筑北侧紧邻金城大道，西边挨着新庄街，南边440米到杨金路，双向六车道，是区域的中心道路，西边约3.4公里是中州大道，是郑州重要的南北交通主干道，上下班高峰期堵车严重。东边龙源路距项目不足500米，龙源路目前与连霍高速的下穿隧道已通，未来从项目驾车可快速到达北龙湖。

杨金路

配套测评

生活配套匮乏，优质资源不多

教育配套：正弘璟云筑2公里范围内有5所中小学，其中金水区第一中学距离项目不足1公里，目前正在扩建新校区。小学方面金水区柳林镇第三小学离项目约500米，西南角还有郑州市金水区实验小学（科教园校区），基本都是区域的老牌学校，优质资源不多。

金水区第一中学

医疗配套：正弘璟云筑区域内目前没有大型医院，主要还是靠东区的医疗资源，从项目出发沿杨金路和东三环，20分钟左右即可到达郑州大学第一附属医院（郑东院区），23分钟可达郑州颐和医院和河南省儿童医院，沿龙源路到东区各个医院还是比较方便的。

商业配套：区域商业配套比较缺失，未来沿龙源路两侧有政府规划的商业风情街用地，但还只是处于规划状态，目前能够利用的主要是聚方科技园下面的一些沿街底商，缺乏成熟的大型商业购物场所。

项目不不利因素提醒：

1、项目距离区域内机场较近，飞机的噪音影响较大。

2、区域内公共交通较少，生活配套匮乏，入住率不高，生活氛围不强

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